流拍后降價7000萬元，長沙國資出手，接盤恒大知名爛尾項目！全國多個爛尾地標(biāo)“復(fù)活”，專家：關(guān)鍵看項目債權(quán)是否干凈

每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜段煉 陳夢妤    

長沙恒大童世界 圖源：京東法拍

12月2日，長沙恒大童世界3宗總面積超17萬平方米的娛樂康體用地被湖南湘江新區(qū)悅景投資有限公司以2.83億元成功拍下。天眼查顯示，該公司今年11月29日成立，是長沙市管國企湖南湘江新區(qū)發(fā)展集團(tuán)有限公司全資孫公司，實控人為長沙市國資委。

這是該項目在首輪流拍后降價7000萬元換來的轉(zhuǎn)機(jī)，標(biāo)志著湖南最大文旅項目邁出了“復(fù)活”的第一步。

近期，全國多個爛尾地標(biāo)“復(fù)活”案例出現(xiàn)，如重慶灣項目獲中國長城資產(chǎn)24.76億元注資重啟，深圳深港國際中心通過政府收儲調(diào)整規(guī)劃??

“越來越多爛尾地標(biāo)被盤活的最根本原因在于，從市場層面看，隨著地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，一些核心地段項目的自身價值被挖掘，土地價值、區(qū)位優(yōu)勢及潛在商業(yè)價值仍被市場認(rèn)可，機(jī)構(gòu)投資者更傾向于通過抄底優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)獲取長期收益。”12月3日上午，中國城市發(fā)展研究院投資部副主任袁帥向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者）分析稱。

多個爛尾地標(biāo)被盤活

長沙恒大童世界的3宗地塊頗具代表性。

這個項目坐落于長沙岳麓區(qū)坪塘鎮(zhèn)大王山片區(qū)，規(guī)劃總占地超6000畝，計劃打造包含童話世界樂園、珍稀植物園、電影世界樂園等業(yè)態(tài)的文旅綜合體，最初計劃總投資高達(dá)500億元。其中，童世界將落實投資約120億元。

自恒大出現(xiàn)流動危機(jī)后，項目也因此停工，核心區(qū)淪為“黃土深坑”，裸露的鋼筋與瘋長野草成為城市傷疤。

今年7月，湖南湘江新區(qū)領(lǐng)導(dǎo)曾實地調(diào)研恒大童世界項目，提出要“高標(biāo)準(zhǔn)盤活存量資產(chǎn)”。11月15日，恒大童世界的3宗用地在京東法拍上拍賣，但最終因無人出價而流拍。直到12月2日，在較首拍降價7000萬元后，該地塊最終以2.83億元成交。

值得一提的是，此次被國企接盤的3宗地塊僅為原規(guī)劃的一角。根據(jù)拍賣要求，后續(xù)需按原規(guī)劃繼續(xù)建設(shè)文旅業(yè)態(tài)，但具體運營方尚未確定。

類似的盤活故事也在全國上演。

如重慶灣項目，近日長城資產(chǎn)方面官宣助力重啟，該項目屬于較為典型的“政府+AMC（資產(chǎn)管理公司）+金融機(jī)構(gòu)”盤活模式。

其中，重慶南岸區(qū)政府負(fù)責(zé)資源匹配和溝通協(xié)調(diào)；中國長城資產(chǎn)搭建SPV（特殊目的載體）有限合伙作為重組平臺，預(yù)防項目出現(xiàn)交叉違約風(fēng)險；中國長城資產(chǎn)聯(lián)合招商銀行、中信信托等金融機(jī)構(gòu)，將為重慶灣項目注資不超過24.76億元。

再如深圳深港國際中心，在經(jīng)歷8年爛尾后，政府以68億元對12宗土地及地上建筑物完成土地收儲，同時還調(diào)整了規(guī)劃，提升了住宅占比。

袁帥提到，爛尾樓盤活最大的難點在于“債務(wù)復(fù)雜、業(yè)態(tài)陳舊、規(guī)劃滯后”，部分項目因債務(wù)關(guān)系盤根錯節(jié)，僅債務(wù)重組就需耗費大量時間；同時，原規(guī)劃的辦公、酒店業(yè)態(tài)已不適應(yīng)當(dāng)前市場需求，需要重新定位，這對接盤方來說都是考驗。

要保證收益率

在眾多被盤活的爛尾項目中，核心地段的價值愈發(fā)凸顯。

公開信息顯示，重慶灣項目位于重慶兩江交匯核心區(qū)位，可正看長江、嘉陵江兩江交匯，同時毗鄰慈云寺、千佛寺、中央電影制片廠等大量文保古跡。

深港國際中心同樣如此，項目位于龍崗大運中心核心區(qū)域，并通過調(diào)整規(guī)劃的方式，提升了企業(yè)入局的積極性。今年11月，深圳市規(guī)劃和自然資源局龍崗管理局的一紙公告，將深港國際中心原本以商業(yè)和文體功能為主的規(guī)劃，調(diào)整為“居住+商業(yè)”主導(dǎo)的復(fù)合型功能區(qū)，住宅占比提升至60%以上。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，核心地段賦予的是項目的基礎(chǔ)價值，決定的是機(jī)構(gòu)參與意愿，而AMC與金融機(jī)構(gòu)的專業(yè)能力則解決了資金與運營難題，這種多方協(xié)同的模式，正成為化解房地產(chǎn)風(fēng)險的重要路徑。

山東隆湶律師事務(wù)所主任李富民認(rèn)為，相比于地段，更重要的在于看地方政府是否愿意讓渡部分增值收益，因為資產(chǎn)機(jī)構(gòu)要保證收益率。

“能否盤活爛尾存量資產(chǎn)，關(guān)鍵得看項目債權(quán)是否干凈。只要優(yōu)先債權(quán)能一攬子打折、解除查封，項目就具備資產(chǎn)負(fù)債表重啟條件，地段、容積率反倒可以談判。”李富民分析稱。

袁帥提到，機(jī)構(gòu)接盤的爛尾項目多數(shù)位于核心地段，主要因其土地價值高、市場需求明確，但也需遵循“市場導(dǎo)向、成本覆蓋、功能復(fù)合”原則。

“對接盤企業(yè)來說，需計算新業(yè)態(tài)的租金收益、運營成本與債務(wù)成本，確保覆蓋資金成本，如將部分樓層改造為高端酒店，提升溢價能力；引入復(fù)合功能提升項目抗風(fēng)險能力，例如結(jié)合商業(yè)、辦公、文旅等多業(yè)態(tài)，形成協(xié)同效應(yīng)，避免單一業(yè)態(tài)受市場波動影響。”袁帥稱。

（聲明：文章內(nèi)容和數(shù)據(jù)僅供參考，不構(gòu)成投資建議。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險自擔(dān)。）

記者|陳榮浩

編輯|段煉 陳夢妤 杜恒峰

校對|何小桃

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