里程碑！商業不動產REITs試點新政出爐，商業綜合體、寫字樓等將被納入公募REITs范圍

每經記者｜李蕾    每經編輯｜彭水萍    

上周，公募REITs二級市場繼續調整。截至上周五（11月28日），中證REITs全收益指數收于1040.34點，環比微跌0.08%；中證REITs（收盤）指數收于809.07點，環比下跌0.14%。

根據Wind數據，已上市的77只公募REITs產品中，環比上漲的為35只，下跌的達到41只，還有1只表現持平。漲幅最大的三只產品為中金廈門安居保障性租賃住房REIT、華夏首創奧萊REIT和華夏北京保障房REIT，周內分別上漲3.65%、2.67%和2.52%。

政策與行業方面，上周有多項重磅動態。首先，11月28日，證監會發布《關于推出商業不動產投資信托基金試點的公告（征求意見稿）》（以下簡稱《公告》），擬在“基礎設施REITs”之外，單列“商業不動產REITs”這一新產品，商業綜合體、商業零售、寫字樓、酒店等商業物業將正式被納入公募REITs范圍。

另外，11月25日，兩單公募REITs項目獲受理，其中中航中核集團能源REIT底層資產為新疆和廣西的風電項目，東方紅隧道股份智能運維高速REIT底層資產為錢江隧道，后者也是全市場首單隧道REIT。 

公募REITs迎來里程碑事件 

商業不動產REITs試點新政出爐

上周公募REITs最重磅的動態，無疑是證監會啟動商業不動產REITs試點。

據了解，經過五年探索實踐，REITs市場穩步發展，功能持續發揮，在盤活存量資產、提高直接融資比重、滿足居民財富管理需求等方面取得一定成效。截至11月27日，已上市77只REITs，融資金額2070億元，總市值2201億元。市場運行平穩有序，2024年以來，中證REITs全收益指數上漲22.46%，REITs已逐步成為重要的大類資產配置品種。

從全球成熟市場發展經驗來看，商業綜合體、商業零售、寫字樓、酒店等商業不動產是REITs產品重要的底層資產。我國商業不動產存量規模龐大，具有通過REITs進行盤活并拓寬權益融資渠道的內在需求。借鑒國際經驗并結合我國實際，堅持市場化法治化方向，適時推出商業不動產REITs，可以更好發揮REITs功能作用，支持構建房地產發展新模式，進一步提升多層次資本市場服務實體經濟的質效。

為此，11月28日，證監會發布《公告》，向社會公開征求意見。《公告》內容共八條，主要包括產品定義、基金注冊及運營管理要求、發揮基金管理人和專業機構作用、強化監管責任等。此外，商業不動產REITs其他有關事宜，參照《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》有關規定執行。

多家專業機構對此表示，商業不動產REITs試點的推出是公募REITs行業的里程碑事件。申銀萬國研究所指出，商業不動產REITs試點有多項重要意義：首先，我國商業不動產REITs有著非常可觀的發展空間，本次商業不動產REITs試點也將進一步擴圍底層資產至辦公樓、酒店等，進一步擴大資產盤活范圍；其次，構建商業不動產資產證券化多層次市場，盤活存量、化解風險、助力企業轉型；另外，商業不動產REITs是構建房地產發展新模式的重要實踐載體，助力高質量發展。

華西證券也表示，推出商業不動產REITs試點將為房企提供退出渠道，緩解資金壓力，進而助力防范化解行業系統性風險。對于資本市場而言，試點將豐富REITs底層資產類型，進一步擴大REITs市場規模，同時也可為公眾投資者提供兼具穩定租金收益與資產增值潛力的投資工具。 

二級市場繼續回調，首單隧道REIT獲受理

上周，公募REITs二級市場繼續回調。

Wind數據顯示，截至上周五，中證REITs全收益指數收于1040.34點，環比微跌0.08%；中證REITs（收盤）指數收于809.07點，環比下跌0.14%。

中信建投證券數據顯示，產權類REITs走勢持平，經營權類REITs下跌0.4%；所有REITs子板塊中，保租房周內漲幅最大為0.7%，產業園區跌幅最大為0.6%。

單只產品方面，已上市的77只公募REITs產品中，環比上漲的為35只。漲幅最大的三只產品為中金廈門安居保障性租賃住房REIT、華夏首創奧萊REIT和華夏北京保障房REIT，周內分別上漲3.65%、2.67%和2.52%。 

下跌的則達到41只，還有1只表現持平。其中跌幅最大的三只產品為華泰南京建鄴REIT、中金重慶兩江REIT和廣發成都高投產業園REIT，周內跌幅分別為5.92%、4.55%和2.45%。

一級市場同步發力，多個項目取得進展

11月25日，兩單公募REITs項目獲受理，其中中航中核集團能源REIT底層資產為新疆和廣西的風電項目，估值約13.4億元；東方紅隧道股份智能運維高速REIT則是我國首單隧道REIT，底層資產為浙江錢江隧道，連接杭州、嘉興海寧，全長4.45公里，估值約45.8億元。

就在同日，平安西安高科產業園REIT也正式申報，成為陜西省首單公募REIT，底層資產為西安高新區軟件新城，評估價值13.6億元。

據統計，目前已申報的公募REITs共有11只，已問詢并反饋2只，通過審核1只，注冊生效待上市1只；擴募方面，已申報的產品有5只，已問詢并反饋3只，通過審核3只。

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