上海第九批次土拍降溫明顯，多家頭部房企缺席 專家稱“溢價(jià)率不高在意料之中”

每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

11月24日，上海2025年第九批次土拍9宗地塊全部出讓，總出讓建筑面積55.26萬(wàn)平方米（含商辦用地約2.03萬(wàn)平方米），共計(jì)收金173.33億元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，本場(chǎng)土拍整體有所降溫，熱度最高的浦東川沙地塊溢價(jià)15.76%、青浦徐涇地塊溢價(jià)率5.17%；其余7宗地塊底價(jià)成交。9宗地塊吸引了16家企業(yè)參拍，其中3家央企、8家國(guó)企，以及寶業(yè)集團(tuán)、佳運(yùn)置業(yè)、大華集團(tuán)等民企。

中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜分析指出，本場(chǎng)土拍參拍主體多元，受出讓地塊位置以及年底財(cái)務(wù)節(jié)點(diǎn)影響，部分頭部開發(fā)商缺席，民企佳運(yùn)置業(yè)溢價(jià)競(jìng)得地鐵大盤，本土房企大華集團(tuán)重回寶山。

民營(yíng)房企溢價(jià)搶地

此次競(jìng)拍的9宗地塊中，浦東新區(qū)PDP0-0706單元C05A-18地塊、C05A-17地塊，由于距離地鐵站近、商業(yè)配套齊全，關(guān)注度最高。最終，佳運(yùn)置業(yè)經(jīng)過(guò)82輪競(jìng)價(jià)，以24.75億元、15.76%的溢價(jià)率競(jìng)得該地塊。

佳運(yùn)置業(yè)曾是2022年上海土拍市場(chǎng)“黑馬”。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，佳運(yùn)置業(yè)曾在1999年開發(fā)了浦東川沙鎮(zhèn)的佳運(yùn)公寓項(xiàng)目，此后陸續(xù)在川沙、康橋、松江等地開發(fā)住宅項(xiàng)目，2022年斥資40億元摘下上海3宗地塊。

據(jù)中指研究院計(jì)算，佳運(yùn)置業(yè)摘得的地塊綜合樓面價(jià)29913元/平方米，住宅用地樓面價(jià)36927元/平方米，稍低于附近華潤(rùn)觀宸潤(rùn)府和陸家嘴錦繡云瀾的樓面價(jià)。每經(jīng)記者查閱第三方購(gòu)房平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，目前觀宸潤(rùn)府均價(jià)63457元/平方米，錦繡云瀾均價(jià)65333元/平方米，與之相比，未來(lái)該地塊的定價(jià)仍具有一定挑戰(zhàn)性。

此次土拍中另一宗溢價(jià)成交的青浦區(qū)QPPO-0101單元17-05地塊由寶業(yè)集團(tuán)摘得。

該地塊出讓面積24919.52平方米，規(guī)劃建筑面積54822.94平方米，容積率2.2，起始價(jià)16.45億元，起始樓面價(jià)30010元/平方米。寶業(yè)集團(tuán)經(jīng)過(guò)16輪競(jìng)價(jià)，以總價(jià)17.30億元、溢價(jià)率5.17%競(jìng)得地塊，成交樓面價(jià)31561元/平方米。

7宗地塊底價(jià)成交

值得注意的是，9宗地塊中，有7宗為底價(jià)成交。

其中較為典型的有前期大熱的楊浦濱江板塊住宅用地——楊浦區(qū)N090602單元K8-03地塊，起始價(jià)21.77億元，起始樓面價(jià)68800元/平方米。土地出讓面積13880.45平方米，規(guī)劃建筑面積31647.42平方米，容積率2.28，建筑限高60米。最終，中海地產(chǎn)以總價(jià)21.77億元競(jìng)得地塊，成交樓面價(jià)68800元/平方米。

根據(jù)出讓文件要求，該地塊須配建保租房比例5%，商品住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)（集采價(jià)）為4000元/平方米；此外，地塊內(nèi)含有一處建面約380平方米的風(fēng)貌建筑，以風(fēng)貌建筑規(guī)模不變?yōu)樵瓌t，應(yīng)結(jié)合保護(hù)更新開展細(xì)化甄別，在建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案中落實(shí)各項(xiàng)保護(hù)要求。

該地塊緊鄰中海地產(chǎn)另一個(gè)在售項(xiàng)目中海云邸玖章，曾多次開盤“日光”，最新一批次入市均價(jià)為105000元/平方米。

11月24日晚間，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦通過(guò)微信對(duì)每經(jīng)記者表示：“楊浦地塊未能出現(xiàn)高溢價(jià)率成交，與當(dāng)前的預(yù)期有關(guān)。近兩個(gè)月，上海高端住宅的成交量有所萎縮，雖然價(jià)格沒(méi)有變化，但去化難度在增加，并且不少項(xiàng)目啟用了分銷渠道，面臨一定的銷售壓力，所以開發(fā)商也適當(dāng)調(diào)低了預(yù)期。”

對(duì)于該批次土拍整體降溫表現(xiàn)，盧文曦認(rèn)為，臨近年底，房企更加謹(jǐn)慎對(duì)待拿地，加之此次土拍保利發(fā)展、招商蛇口等頭部房企缺席，溢價(jià)率不高也在意料之中。

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