112.5萬元撿漏上海一套房？中介：普通人別碰！銀行：債務人還錢還是給房子，你們之間去協商

每經記者｜包晶晶    每經編輯｜何小桃 魏文藝    

圖片來源：每經記者 包晶晶 攝

同樣是房屋拍賣，“債權轉讓”和“抵債資產”是完全不同的概念。

11月19日，位于上海虹口區水電路的一套住宅，在阿里資產平臺歷經約20分鐘的競價后成交。與同小區、同樓層的住宅相比，112.5萬元的成交價格堪稱撿到了“大漏”。

然而，《每日經濟新聞》記者（以下簡稱“每經記者”）在實地走訪中發現，實際情況并非如此。該拍賣標的是以該房屋為抵押物的債權，并非這套房產本身，后期存在包括但不限于“無法辦理權屬變更手續”等風險。

該小區附近一家易居房友門店中介人員告訴每經記者：“實際上，這種操作不是一般人能碰的。”

圖源 | 阿里資產平臺

每經記者查詢發現，雖然近期各大拍賣平臺的“銀行直供房”引發多方關注，但真正“撿漏”的情況并不多。以一線城市為例，大多數競拍標的甚至無人報名；競價成功的標的，其競買者也寥寥無幾。而其他城市，部分競拍標的因其位置偏、年代久、品相差，無法引發購買人的參拍熱情，大多顯示“0次出價”；而一些低價房源雖然極具誘惑力，但其背后可能隱藏著債務或法律糾紛等風險。

尤其值得留意的是，在金融資產拍賣這一大類別中，部分屬于“抵債資產”，部分則依舊是“債權”。

例如，上述成交的虹口區水電路住宅，僅僅充當抵押物。同樣，有些掛拍標的雖在縮略圖里注明“債權轉讓”，但在簡介中仍羅列了小區名稱、房屋面積、房型等信息，看似是在“售賣房屋”，實則售賣的并非“房子”本身。?

銀行轉讓債權≠銀行賣房子

11月19日上午，每經記者來到上海虹口區水電路201號這套已成交的房屋。該房屋位于一棟6層住宅樓內，毗鄰水電路，入戶門開在人行道旁，噪聲較大。這棟住宅樓是上世紀80年代的老式公房，整個小區已完成外立面翻新，整體面貌較好。?

小區北面為上海市體育運動學校、虹口區社區生活事務管理中心、廣中路社區食堂等，小區東面則是上音實驗學校和廣中路小學，生活配套頗為完善。

上海市虹口區水電路201號房屋 | 每經記者 包晶晶 攝

每經記者實地測算發現，從小區門口出發，步行15分鐘便可抵達上海地鐵3號線和8號線的虹口足球場站，以及虹口龍之夢大型商業體。

因此，即便近兩年來房價下跌明顯，這個“老破小”社區依舊保持著5.5萬元/平方米的成交均價。?

“小區一樓正常價格在240萬元左右，而且是近期最低的成交價。”易居房友中介王麗麗（化名）告訴每經記者。

“這套法拍房好幾個月前就有人陸續來看了。里面有人占用，這種房子只有專門從事不良資產收購的公司才有辦法處置，普通人拿在手里根本解決不了。”王麗麗介紹。

上海市虹口區水電路201號房屋競拍須知?| 阿里資產平臺

每經記者查閱競拍須知發現，拍賣標的（以該房屋為抵押物的債權）可能存在著瑕疵或尚未發現的缺陷，包括但不限于“無法辦理權屬變更手續”等8大類風險。

競拍須知顯示，出讓方稠州銀行已經對拍賣標的的來源、瑕疵和風險進行了充分的提示和披露；競買人已經對拍賣標的的來源、瑕疵和風險進行了充分盡職調查，完全知悉并接受拍賣標的的所有瑕疵、風險。

為此，每經記者于11月20日聯系了出讓方——浙江稠州商業銀行的高經理，她表示：“銀行賣的是‘債權’不是房子，如果有處置能力就買。邏輯上來講，競買人買下債權，然后跟債務人溝通如何還錢，目前剩余債權金額大約是120萬元。也可以理解為債務人把房子抵押給競買人，至于他還錢還是給房子，你們之間去協商。”

每經記者查閱了多條以房屋為抵押標的的銀行債權轉讓鏈接發現，其中包含各類風險。如廈門國際銀行股份有限公司北京分行的一則債權轉讓，其抵押物房屋就存在“抵押物被其他法院查封，我行輪候查封，存在第二抵押權人”的風險。

“這些都不是嚴格意義上的‘銀行直供’房。”北京金訴律師事務所主任王玉臣通過微信向每經記者表示。

王玉臣提醒：“（競買人）在參加拍賣時務必注意，有些‘債權’看似直供房，實際上并非直供房屋的買賣，而是債權轉讓，存在更多的風險，要注意查看核實清楚。”

“銀行直供房”產權狀況很關健

事實上，即便銀行直接拍賣房屋產權的“直供”，產權現狀也有所不同。

齊齊哈爾農村商業銀行掛出的一套僅8萬元的房屋，面積為36.12平方米，物業類型為儲藏間。銀行在介紹中列明：合格競買方參與本次競價會，視同對轉讓標的已進行過盡職調查，且知悉轉讓標的所公開披露的全部信息及其可能存在的瑕疵。由此所產生的糾紛齊齊哈爾農村商業銀行均不承擔任何法律責任和賠償義務。

圖源 | 阿里資產平臺

也就是說，如果競買成功，競買人還需要經過“不確定”的等待時間。

齊齊哈爾農村商業銀行聯系人李先生在電話中告訴每經記者：“這房子的產權還是在債務人名下，銀行收款之后要‘二次過戶’——即先從原所有人過戶到銀行名下，再從銀行過戶給競買人。”

對于產權辦理周期，李先生坦言：“具體時間不太確定，第一步過戶給銀行時需要辦理各種手續，時間比較長。但是法院判決了，可以憑判決書去辦理。”

當每經記者問及齊齊哈爾農村商業銀行的其他直供房屋是否也存在同樣情況時，李先生說：“對。”

每經記者查閱了齊齊哈爾農村商業銀行5月份至今在阿里拍賣掛出的761個標的，截至11月20日，成交的只有10余套房屋。

不過，也有些銀行拿出的是更有誠意的“銀行直供房”。

例如，甘肅古浪農村商業銀行掛拍的甘肅武威市躍程小區4號樓2單元的住宅，目前有2人報名競拍，截至11月20日15:00，競買人僅出價1次，為底價343900元。

每經記者注意到，這套房屋的產權已經在甘肅古浪農村商業銀行名下。

圖源 | 京東資產交易平臺

甘肅古浪農村商業銀行的牛經理在電話中肯定地告訴每經記者：“產權已經完成過戶，現在是我們銀行的。拍下來之后進行過戶，我們承擔賣方的稅費，你們承擔買方的稅費。”

相較而言，廣東云浮農村商業銀行股份有限公司（以下簡稱“云浮農村商業銀行”）的拍賣標的情況表更加一目了然：資產來源為自有資產，標的所有人為云浮農村商業銀行。

每經記者看到，該銀行目前所有競拍均已結束，11月份共成交4套房屋。其中，最近成交的是11月18日的一套100.29 平方米住房，只有1位競買人，以20.1萬元底價成交。

圖源 | 阿里資產平臺

“住宅產權是我們銀行的，競拍人跟銀行簽完合同，銀行會提供資料讓你們去辦理過戶。不存在債務糾紛等問題。”云浮農村商業銀行何女士告訴每經記者：“有一些流拍的房源還會重新上架，但今年不再掛拍了，要等到明年。”

對此，王玉臣分析稱，這樣的銀行直供房具備一定的優勢。首先是產權明晰，銀行在進行售賣前，已經通過債權剝離取得完整產權，房屋的產權較為明確，購房后通常不用過于擔心房屋存在產權等問題。即使在購房后出現產權問題，購房人也可以向銀行追責。同時，銀行在取得房屋產權的過程中，也對一些風險進行了相應的排除。

記者|包晶晶

編輯|何小桃?魏文藝?杜恒峰

校對|段煉

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