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改造后的上海彭一小區 圖源｜每經記者 包晶晶

17幢高層、94種房型、2110戶居民，這個始建于1958年的小區啟動回搬已經半個月了。

7月14日，《每日經濟新聞》記者來到現階段上海最大規模原拆原建小區——靜安區彭浦新村街道彭一小區。從地鐵彭浦新村站下車，在天橋上向東望去，嶄新的高層電梯住宅，樓間距開闊，內部道路寬敞，大草坪上灑滿陽光。

據上海市人民政府官網，經過近4年改造，彭一小區原址40幢非成套老舊住房，變成了17幢高層住宅，家家獨門獨戶、獨用廚衛，配有電梯、地下停車庫以及小區公共綠化，環境堪比新建商品房。

“老房子當初面積很小，一梯3戶，合用衛生間、廚房。”原住民王阿姨告訴每經記者，她的房子性質是租賃住房，前段時間拿到了鑰匙，特地再來看看，以便決定出租還是出售。

王阿姨從中介小李處了解到，小區里將新房掛牌出售、出租的人不少，甚至已經成交了一套。

“二房東已經把月租炒到快3000元了！”中介小陳對王阿姨說。

小區背景

彭浦新村的誕生源于彭浦工業區，規劃建設于1956年，在廣中路南建有12幢共2萬平方米單身宿舍。

隨著工業區的擴大，職工及其家屬的居住問題逐漸被提上日程。根據“就近生產，就近生活”的原則，彭浦工業區的職工住宅安排在工業區的北側，共和新路東部、場中路以北的地區，定名彭浦新村。

彭浦新村距上海市中心人民廣場7.5公里，離彭浦工業區北緣1.5公里。經過不斷擴建，到1985年，整個彭浦新村用地362公頃，成為一個完整的大型綜合性居住區。

（以上資料來自上海地方志）

一個小區94種戶型

彭一小區的原拆原建歷程，滿打滿算已經超過6年。

從2019年5月改造意見征詢啟動，到2021年12月正式開工建設，再到2025年6月底居民開始回搬，整個過程中，居民們熱情都很高。

“我們搬出去不到4年，房子面積小，所以每個月的租房補貼是2900元，實際上是不夠的，需要再稍微貼點錢，但說到底也是為了幫我們造新房子。”王阿姨說。

彭一小區并不是彭浦新村片區內首個改造的小區。據靜安區人民政府官網刊登的媒體報道，一街之隔的彭三小區分五期改造，歷時14年4個月，戰線拉得很長。

而彭一小區共有362戶產權房，廚衛獨用。對于這部分房屋，當時的舊改辦公室拿出方案，給予產權房增量20平方米左右的建筑面積，并優化房型，增量費用由政府承擔80%；而租賃房盡管只增加約2平方米的使用面積，但有了獨用廚衛與陽臺，實際套內總增量可達14～17平方米。

但由于一個小區有94種戶型，一梯4戶，甚至有2梯10戶的樓棟，在廁所與正在走廊的人對視，也是常見的尷尬場景。

在看房時，每經記者遇到一位回搬居民，正打算一層層樓找過去，看看誰家愿意出租。“我的房子80多平方米，現在小區環境好，三代想住在一起，最好的方案就是在樓里另租一套小戶型，但問來問去價格都挺貴。”

“中介跟我說現在每月租金可以達到2800塊左右，每個月作為生活費補貼也蠻好的。”王阿姨說。

房東們對售價期待頗高

每經記者注意到，在小區內，不斷有騎著電瓶車的人守在路邊，逢人就問：“要租房嗎？要賣房嗎？”

在彭一小區北面的聞喜路，同時連接著彭三、彭五、彭七等多個大型社區，其中一棟樓的沿街底商，就有3家房產中介門店。每經記者逗留的10分鐘內，不斷有居民來咨詢“彭一現在掛牌什么行情”。

彭一小區的房東們對售價期待頗高。其中一套位于5樓、77平方米的一室一廳，掛牌價460萬元，單價達到59740元/平方米。

但令人意外的是，這種與常規商品房相比存在明顯缺陷的房子，仍然很受關注，正式回搬不到半個月，已經成交了1套大面積房源。

相比之下，先完成更新的彭三小區，貝殼平臺顯示6月成交均價為51274元/平方米，掛牌均價50097元/平方米。

“那套房子成交價750萬元，133平方米，很搶手。這個戶型小區里一共就3套，（價格）沒什么余地，房東不太肯談。”中介小李指著房源表告訴每經記者。

而這樣的房屋，按照規定是不能入市交易的。

“如果是承租房性質，先把房子交給你裝修，住進去，等三年后就可以辦證，然后過戶給你。”小李解釋。

北京金訴律師事務所主任王玉臣通過微信對每經記者強調：“這樣的交易肯定有風險。”

“交易風險還是很大”

據靜安區人民政府官網相關信息，房屋由非成套變為成套后，居民可以按照上海市公有住房的管理規定，購買公有住房的產權進行市場交易。

而按照隔壁彭三小區的模式，改造前大部分是“公房”，居民只有租賃權，原拆原建后，居民可按每平方米1295元的價格買下房屋產權，性質改變后的房屋可進行產權交易。

“我們的房子就是租賃用房，不能買賣。如果要交易，就比較麻煩，得自己先補錢把產權買下來才行。”王阿姨告訴每經記者。

“每平方米付1300元左右就行了。”小陳說，“但不同房屋由于原始性質不同，小區里有租賃房，有使用權房，也有原始產權房，上市交易的時間限制也不一樣，要問清楚”。

上海中原地產市場分析師盧文曦通過微信對每經記者說：“購買這樣的房屋和買動遷房安置房一樣，3年后才能過戶，中間有很多不確定性，風險很大。我們在實際業務中對這類房屋非常謹慎，一般不代理。”

王玉臣分析：“首先，該小區產權性質很復雜，要結合房屋的具體情況去判斷，比如有的房屋是承租房（公租房）或使用權房，不能買賣或有相關限制；其次，因3年后才能過戶，周期相對較長，也會存在履約不確定性風險及違約風險，甚至是政策風險。比如之前就曾出現過不少安置房買賣糾紛，有的是看房價漲了不想賣了，有的是看房價跌了不想要了，還有的是因為安置房涉及共有權人問題，私下偷偷賣而引發的無權處分問題等。”

小陳也坦言，有幾套房源原先是產權房，但重建過程中房東的不動產權證已經交回，什么時候能取證交易，還是要單獨了解清楚。

對于類似二手房交易，王玉臣提醒：

第一，買房人一定注意核實產權性質及全部共有人信息，在法律和政策上不能買的房屋，務必不能購買；第二，由于過戶周期較長，買房人應注意明確合同條款如過戶的具體時間，約定賣方需配合辦理的合理時間，并強化違約責任，同時約定付款條件，降低先行支付的風險等。

同時，還要注意如果合同最終無法繼續履行，應如何解決。

此外，買房人需要了解該小區的具體轉讓政策、轉讓年限、是否需要補繳土地出讓金，以及產權辦理進度、房屋是否被查封或抵押、賣方是否有債務糾紛等，并留存與賣方、中介的溝通記錄。

免責聲明：本文內容與數據僅供參考，不構成投資建議，使用前請核實。據此操作，風險自擔。

封面圖片來源：每經記者 包晶晶 攝