地產存量時代房企轉型謀變，布局康養賽道能否制造全新“盈利點”？

每經記者 陳榮浩    每經編輯 魏文藝    

隨著房地產行業進入持續調整期，房企開始尋找新的發展賽道以謀求轉型。

在眾多賽道中，康養行業成為房企紛紛涉足并發力的方向之一。部分房企中從事康養業務的相關人士近日在接受《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者或記者）采訪時表示，房企從事康養產業屬于水到渠成的事，因為不少房企這幾年積累下來較多存量資產需要盤活。與此同時，從事康養業務，更加考驗房企的運營能力。

記者注意到，近年來，部分房企的康養資產規模迅速增加。在聯投置業副總經理、悠樂商業執行董事龐穎看來，以前做地產更多是考慮怎樣賺錢、項目利潤率如何，但進入存量時代后，房企會從城市功能升級方面去思考，會在原先的居住空間上做加法，而康養與地產有很強的鏈接性，這也是不少房企選擇布局康養領域的重要原因。

中海企業集團康養公司總經理郭鑫則表示，目前康養產業正變成一個綜合服務行業，其發展應該是土地、資金、人才和科技四位一體，但土地供給不均衡、資金及人才缺乏是康養行業發展面臨的難點。

房企紛紛布局康養領域

事實上，房企涉足康養領域可以追溯到十幾年前。

以保利發展為例，其從2008年就開始盯上了康養業務，當年即成立健康養老產業發展研究小組，并于4年后在“北京西山林語”項目落地了首個醫養結合機構北京和熹會。至此，保利發展也正式進軍康養行業。

再如綠地集團，于2017年成立綠地康養產業集團，并正式發布康養產業規劃，其主打的康養產品為“康養居”；首開集團2015年與民營企業寸草春暉合作，籌建了首開寸草公司亞運村養老院；而遠洋集團早在2012年便成立了遠洋養老，并創立“椿萱茂”健康養老服務品牌。

據記者梳理，目前已有萬科、綠地、融創、遠洋、融僑、復星、保利等數十家房企面局康養領域。尤其是近幾年，康養行業更是迎來快速發展期。

保利旗下康養品牌“和熹會” 來源： “保利北京和熹會”微信公眾號

“去年我們成立的悠樂商業管理公司，已經有78萬平方米的在管面積，就是原來存下來的資產。原先賣不掉的房子運營都非常難，而且很多是在郊區，但這是我們必須解決的問題。”

龐穎表示，以前房企更多的是考慮做空間，現在更多地則是考慮怎樣去做社區運營，即怎樣把空間利用起來。社區運營可以細分成很多種，比如康養運營、文旅運營、商業運營等，不同企業可以尋找自己的小切口。

中海旗下康養品牌“中海錦年” 來源：“中海錦年康養”微信公眾號

郭鑫也表達了類似觀點：“當地產行業進入下行周期，下一階段的轉變之一，就是從普通住宅向功能性住宅轉移，住宅要附加更多健康管理功能，包括康養地產、康養機構都屬于康養產業領域。”

據郭鑫介紹，康養產業發展到現階段，已經形成多個細分賽道。比如55歲至70歲的人群，第一需求是旅居，第二需求是高端醫療保健品及抗衰老，第三需求是老年教育，第四需求是傳統的適老化改造。而75歲以上人群的主要需求則是醫療康復，以及尋求康養機構的照護。針對不同客戶的需求，都有較大的潛力可以挖掘。

據機構統計，如果把養老及旅游納入康養市場范疇，則目前我國康養產業的市場規模在十萬億元以上。

康養發展面臨諸多難點

本月中旬，每經記者在海南陵水實地走訪時了解到，目前當地較為常見的康養項目有兩種：一種是酒店式康養，通常由一棟或者幾棟樓房組成，配上食堂等基礎設施和酒店式公寓就能運行；另一種則傾向于復合型康養，一般包括醫療、溫泉、鄉村、運動等多種復合元素。

而從價格來看，酒店式康養項目比較便宜，基礎配套也比較簡單。相較而言，復合型康養項目的價格更高，配套也更加完備，部分康養中心甚至配套了健康管理、養生康復、心靈療養等全流程療養服務。

在陵水一家康養酒店，店長閻女士告訴每經記者，一般從8月底以后，就陸續有老年人組團過來養老。“我們這種屬于酒店式康養，不配醫療團隊，但對于打算長期在海南這邊養老的人來說，性價比是比較高的。”

記者在現場看到，該酒店式康養機構由兩棟獨立大樓組成，在進門一樓右側配備了一個老年活動中心，一樓靠內側的位置配置了食堂，二樓則配置了幾臺麻將機和臺球桌。整體來看，該酒店式康養和酒店式公寓比較相似。

海南陵水某酒店式康養機構 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

據介紹，該酒店式康養機構平均單人開銷在4000~5500元/月，組團的人數越多，居住時間越長，人均開銷也越低。

從店里張貼的價格表來看，如果是1~2人居住單人間，每月每人開銷約在5400元；如果是6人組團，每月每人開銷約4000元。

“我們這里有兩棟樓，基礎設施主要包括麻將、鋼琴、桌球、KTV等，平常會配備10來名服務人員，除了固定開銷外，每月還有1000元的餐飲開銷，每日三餐，4素4葷。”據閻女士介紹，一般來海南養老的，北方組團過來得比較多。

記者在走訪中了解到，除了這種規模較小的酒店式康養項目外，在海南還有不少集健康管理、康復療養、休閑度假等多功能于一體的康養度假基地，一般包括中西餐廳、大堂吧、商務中心、精品店、茶餐廳和康樂中心等多種配套。

據海南東方市某康養基地宣傳資料，一般雙人療養15日的開銷在5040~5790元，雙人療養30日的開銷在8280~9780元?？叼B基地內配備濱海慢行步道、濱海沙灘、休閑躺椅、兒童公園，以及各種游樂設備、各種健身器材等各種設施。

對于當下康養行業發展存在的問題，陳育駿表示，目前康養行業正變成一個綜合服務行業，主要體現在三個維度：一是面對客戶的服務，第二是內部運營效率，三是需要考量如何與城市接軌。“從當下視角來看，康養產業最需要提供的床位并不是活力老人的床位，缺口最大的反而是剛性需求的4000多萬的強護理人口。”

郭鑫提到，康養行業的發展應該是土地、資金、人才和科技四位一體，但土地供給不均衡、資金及人才缺乏是康養行業發展面臨的難點，好在科技發展會加快彌補這些不足因素的影響。

在走訪過程中，有從業人士向每經記者表示，在康養領域布局較深的除了房企外，還有不少險資機構，包括泰康、太保、國壽、陽光等。“房企布局康養行業與盤活存量資產有一定關系；而險資機構布局康養行業，主要是因為保險資金的長周期特征與康養行業的穩定性匹配性，可以幫助險資機構整合養老服務產業鏈。

封面圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝