北京土地市場再現“流標” 今年前兩月成交溢價率降至12%

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每經記者 舒曼曼 每經編輯 魏文藝

2月28日，春節后北京土地市場首次出讓兩宗地塊，卻遇居住用地無人報價最終流標的現象。而另一宗門頭溝區永定鎮綜合性商業金融服務業地塊僅經一次報價，便由金融街＋京西置地聯合體以底價拿下。

中原地產研究中心統計數據顯示，2018年前兩月（截至日前）北京已成交土地23宗，合計金額為564.11億元，同比上漲了346%，其中4宗住宅地塊流標。2018年北京平均土地成交溢價率明顯下調，僅12%。

對此，亞豪機構市場總監郭毅向《每日經濟新聞》記者分析稱，從市場端來看，土地流標是行業市場變化的綜合表現，這意味著開發商面臨著商品房去化速度困難和現金流緊張的狀況。

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北京土地市場明顯降溫

實際上北京土地流標在去年年末就多有發生，2017年土拍市場更是以流標收官，北京土地市場“有地必爭”的現象不再，“性價比低”的土地正面臨被動流拍和主動停拍的局面，土地市場降溫明顯。

“主要現在很多土地（出讓）政府把一些條件約定的非常清楚，大家都算自己的一筆賬。”世茂集團副總裁兼華北區域總裁劉輝向《每日經濟新聞》記者坦言。

實際上，此次流標的密云地塊只是北京土地市場的一個縮影。記者梳理發現，該地塊為限價地塊，規定地上建面13658平方米，其中無償還建回遷房5684.19平方米，這意味著商品房住宅僅有約7974平方米，限價21215元/平方米。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，該地塊流標的主要原因是地塊較小，而且其中配套還建面積大，對房企來說是“性價比”非常低的地塊。

今年1月30日北京出讓的3幅限價房地塊中，豐臺區一宗起價高達63億元的涉宅地塊就曾因無房企報名而最終流拍。

此次公開出讓的門頭溝的一宗商業用地也限定了50%自持比例的條件，最終由金融街＋京西置地聯合體以底價拿下，溢價率為零。

中原地產研究中心統計數據顯示，從溢價率來看，北京土地市場2017年平均溢價率為24.33%，而2018年平均土地成交溢價率明顯下調，只有12%。

種種跡象表明，北京土地市場熱度明顯降溫。張大偉表示，2018年開始，北京土拍市場宅地溢價率全面回到個位數，流標住宅地塊出現了4宗。而在北京住宅土拍歷史上，2018年之前一共也只出現過31宗住宅地塊流標。

張大偉分析表示，目前土地屬性復雜，如所有土地全面限價、商品房限價、共有產權房等，北京作為全國房地產調控的標桿城市，二手房價格官方統計下調了13%。

房企拿地考慮“性價比”

“去年開始供地增加，房企的決策邏輯也完全不同了。”郭毅分析稱，前兩年品牌房企在北京拿地的邏輯是有地必爭，當時對地價的接受能力非常高，那時候每拿一塊地就決定著品牌房企在首都還能不能有可持續發展的機會和空間。

據統計，2017年北京土地市場全年成交104宗用地，成交金額約2796億元，同比漲幅高達225%。其中住宅用地71宗，土地供應大幅度增加。

郭毅也指出，一些土儲不足的開發商因此獲得了很多土地儲備，在土地儲備充足的現狀下，拿地動力逐漸衰弱，開發商開始思考如何回籠現金。再加上近幾年來房企平均利潤率呈現出持續下滑狀況，資金壓力不斷增加。

房企的整體資金情況持續緊張，對于當下融資渠道來說，2018年最明顯的是信托資金進入房地產收緊，這使得房企拿地，特別是拿大地塊的難度越來越大。

張大偉補充道，在信托資金進入房地產嚴管的影響下，房企資金壓力逐漸出現，從2016年“930新政”開始，全國一二線城市嚴格調控，這種情況下，房企資金壓力越來越大，雖然整體銷售依然處于高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，對非優質地塊的積極性降低。

對于房企來說，融資貸款成本的增加、去化周期拉長、營銷成本增加等，都要求其在拿地時對該地塊的市場價值做出精準判斷，一旦市場前景不樂觀，拿地和開發周期中各方面成本對于房企的資金鏈將產生很大壓力。

“因為現在北京開發利潤率本來就很低，再加上流標土地的條件可能稍微差一些，如果大家算不過這筆賬來，這個地做的話肯定（有難度）。“在劉輝看來，市場上每出一塊地必須通過一系列測算來判斷是否值得關注。