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          馮海寧:地王頻現 刺瞎了誰的眼

          2013-09-06 01:01:56

          ◎馮海寧

          9月4日,北京農展館地塊以7.3萬元/平方米的樓面價輕松刷新北京單價地王紀錄。有業(yè)內人士用“突破市場想象力”來形容該地塊的高成交價。9月5日,上海徐家匯中心地塊底價175.26億元,最終由新鴻基以總價217.7億元競得。該地價為4年來全國總價最高的地王。

          盡管今年以來從南到北誕生了不少城市地王,但最令人震驚的還是北京與上海剛剛誕生的新地王。北京地王因樓面價高達7.3萬元/平方米而震驚樓市,上海地王因地價為4年來全國總價最高地塊而受到關注。如果說一線城市的樓市今年持續(xù)發(fā)燒,這兩個地王無疑還在給樓市加溫,至于樓市會“燒”成什么樣,有待進一步觀察。

          “面粉”不斷漲價,“面包”自然要漲價。拿下北京新地王的開發(fā)商融創(chuàng)中國就明確表示,將打造具有全國標桿意義的頂級豪宅項目。而目前北京四環(huán)的房價,據說已經直逼香港房價。根據IMF測算,我國人均收入尚不及發(fā)達國家平均水平的十分之一,但一線城市的房價已經超過紐約和倫敦。在這種情況下,按理說應該避免地王刺激房價上漲,但卻做不到。

          在一些人看來,無論是之前誕生的地王,還是新出現的這兩個新地王,一方愿賣一方愿買,通過公平競爭進行交易遵守了市場游戲規(guī)則。而且,北京地王今后開發(fā)的項目定位于頂級豪宅,與普通人無關;上海地王的主要用途為商業(yè)地產項目,與住宅無關。所以,有人會認為雖然新地王看上去有些刺眼,其實與老百姓并無直接的利害沖突,相反,還能增加財政收入用于改善民生。尤其是地王用于建設商業(yè)地產項目,并不在宏觀調控之列。

          就市場而言,各方對地王的看法也并不一致。有人認為,地王交易只是開發(fā)商與地方政府之間的商業(yè)游戲、金錢游戲,各取所需;但也有人認為地王關乎一個城市的地價、房價,與公眾利益有關。筆者認為,開發(fā)商與地方政府共同“制造”的地王,并不僅僅是一種商業(yè)交易,值得反思的問題有很多。

          北京、上海之所以出現地王,主要是因為該地塊絕版稀缺。李嘉誠投資地產的理念被奉為經典,即第一是地段,第二是地段,第三還是地段。地王所處的位置往往就在城市的黃金地段。融創(chuàng)中國之所以敢拿下北京新地王,原因就在于“北京今年拍了那么多地,五環(huán)內僅有三塊地出讓,四環(huán)以內沒有地出讓,三環(huán)邊更加不可能。”換言之,“物以稀為貴”。

          但我們要反思“物以稀為貴”的原因。如果北京的行政資源、公共資源、人口資源等進行合理規(guī)劃分布,而不是扎堆在一個中心,形成單一中心,恐怕就不會“制造”很多地王。反觀國外很多城市則是多中心。可以說,如果一個城市地王多,恰恰說明這個城市規(guī)劃不合理,交通等多方面存在問題。

          此外,地王出現還與土地改革滯后有很大關系,因為農地還不能入市,城市建設用地供應總體偏少。雖然最近有關農地市場化流通的話題很熱,輿論稱一系列征地制度改革新政也有望在近階段出臺,但是農地入市至少面臨兩大“坎”:一是制度安排能否讓農地直接入市讓人憂慮,有關方面似乎很謹慎,部分地方曲線試點;二是即使制度允許農地直接入市,但落實環(huán)節(jié)讓人憂慮,因為會影響到地方政府土地財政。所以,即使最近農地入市的話題很熱,但開發(fā)商仍然持懷疑態(tài)度,仍不愿意去等,而是要去搶地、“制造”地王。

          無論這些地王被用來開發(fā)豪宅,還是開發(fā)商業(yè)地產,與當前樓市的大環(huán)境有關。今年以來,盡管有“國五條”壓陣,但一線城市的房價、交易量一直在攀升。8月北京新建住宅簽約套數為8708套,環(huán)比7月上漲幅度達34.2%。樓市不斷升溫刺激著開發(fā)商的興奮神經,再加上銷售回款和各種路徑的融資,開發(fā)商口袋有錢,自然敢去賭博。但是,地王會對一個城市的地價、房價造成很大的負面刺激,將會增加房價上漲壓力和社會負擔,這是輿論質疑地王的主要原因。

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