招商地產被指融資需求迫切 東力實業市值縮水25%

每經實習記者葉燕婷發自深圳 招商地產收殼一年，宣布擬向香港子公司東力實業控股注資近50億元人民幣資產。上月25日發布公告后，東力實業控股接連下跌，昨日收于2.37港元/股，短短4個交易日股值縮水超過25%。 業內人士認為，之前對于注資資產的高期待落空，另外東力還面臨新股上市的復雜程序，令不少投資人選擇離開。 東力實業市值4日縮水25% 根據公司公告，這50億資產屬于公司全資子公司香港瑞嘉投資屬下四家控股公司，該四家公司共持有重慶長嘉匯、南京雍華府等八個房地產開發項目，分布于廣州、佛山、重慶和南京四個城市，建筑面積共538.14萬平方米，其中未售部分323.44萬平方米，上述資產轉讓基準價格為人民幣49.65億元。 作為收購支付對價，東力實業將向瑞嘉投資發行約61.77億港元的永久存續可換股證券，折股價1.61港元/股，票面零利率；或者東力實業按本次交易購入資產折算發行新股38.37億股，發行價格不低于1.61港元/股。 而東力實業是公司去年收購的香港上市公司，本次資產注入距離東力實業控制權變化未到24個月。公開資料顯示，2012年5月，招商地產公告以每股0.26港元、共計1.99億港元收購東力實業7.498億股，持股70.18%，這也是內地房企赴港買殼的首個成功案例。 《每日經濟新聞》記者發現，本次招商地產注入項目中，體量最大的重慶長嘉匯一期去年預售僅達3.88%，而南京雍華府未開盤已計提7200萬元存貨跌價準備。 中國北方證券集團有限公司副總裁黃嘉銳表示，把賣不動的項目注入子公司借殼，這是得到一只股票很較劃算的方法，反正資產都賣不出去，把40多億的資產變成股本，發行股票后就能為母公司圈回現金，賣不動房子賣股票，現在地產公司都普遍沒有什么現金，這是地產圈里并不罕見的手段。 黃嘉銳認為，詳細的資產注入信息披露以前，投資者對注入的資產質量有所期待，東力還可以炒一個概念股，消息公布以后，東力股價一路下跌，已經表明大家對那些項目并不買賬。項目質量和融資能力有很大關系，目前的香港投資者已經比較成熟，不愿把錢花在資產質量不好的股票上，如果估值過高，投資者也大多止步于觀望，不會潦草買入。 前景看淡投資者用腳投票 除此之外，港股IPO規則明確表示，注入資產必須要有過去三年持續的經營記錄，前兩年利潤之和不能低于3000萬，最后一年不得低于2000萬利潤。盛富資本和盛諾金地產基金總裁黃立沖則表示，這次招商地產注入的資產是經過折中后的方案，資產比較零散，沒有明確的軸或策略，組合減值有所削減。 公告顯示，這次招商地產注入資產有兩種支付方式可供選擇，中銀證券趙強認為，采取哪種方案取決于市場對東力實業未來是否看好，若股價高于1.61港元/股，能發行新股，則根據支付原則，東力實業將用向其他投資者配售股份募集所獲取的資金進行支付剩余的15.13億港元差價，獲得融資。但股價若低于1.61港元/股，則不會為招商地產帶來直接現金回報。 對于東力的融資前景，黃立沖并不看好，他認為，雖然招商地產注入資產規模較大，但是很多已經賣掉大半，現金流已經入賬，反映出來的其實是一本過去的賬單，而且是母公司某部分的成績表，并不能說服投資者注入充足的現金流。并且，由于一般經過評估的過程已經把資產潛在的價值折現算入，如果打折比例不高，升值的空間受到限制，那么投資者對于股價的期待值也不會很高。 操作繁瑣資產注入難度大 東力實業控股公告中稱，由于招商地產此次注入資產距收購東力時間未滿24個月，依聯交所相關條例將構成反收購，將被視作首次上市。東力實業在公告表示，收購須待達成多項條件（包括獨立股東批準）后方可作實，而有關條件不一定會達成。此外，上市委員會不一定會授予本公司提出新上市申請的批準。若上市委員會并未授出該批準，協議將不會成為無條件，收購將不會進行。 盛富資本和盛諾金地產基金總裁黃立沖認為，買了殼又按申請發行新股的方式上市，牽涉更多的程序，這種方法本身非常復雜，內地十年都難得見到一個案例，未來能否通過存在較大的不確定性。招商地產選擇這個方法，證明公司有迫切融資需求，等不了24個月，于是只有忍受買了殼卻按IPO上市要求來走。 招商地產年報顯示，年來公司資產負債率年年攀升，2008年至今已有57.3%上漲到73.3%。 對此，招商地產財務總監黃培坤表示，公司已做好充分的資源準備，并且戰略發展的也客觀需要，所以等不及24個月。他認為，這次收購雖令公司重新經本港嚴格的上市審批程序，但可增加公司透明度，助股東了解公司新業務。 黃立沖表示，采取這種方法往往是在前期沒有做好規劃，很多國內公司對于買殼、資本注入并不懂行，剛買了殼就急著塞資產，不做好準備和規劃，最終只能用更復雜的過程換來并不大的融資量。 打造平臺意在降融資成本? 招商地產董秘劉寧表示：“（東力實業）屬于A股控股子公司，海外融資成本相對較低，還是很有意義的。未來的東力實業不單只是一個融資平臺，同時也是另外一個利潤中心，項目的開發有資金的支持將會做得更快。” 蘭德咨詢總裁宋延慶說，很可能是因為招商地產僅是通過將資產注入東力地產來試探港股市場，而并不打算現在就通過港股市場大規模融資。宋延慶說，雖然很多港股分析師認為，招商地產是因為缺錢所以才要借殼。但事實上，招商地產也許是內地開發商中最不缺錢的幾家之一。其母公司——招商局集團，擁有包括招商銀行、招商證券等金融機構。錢，對于招商地產來說，不是大問題。在這樣的背景之下，招商借殼東力實業，更多是出于戰略性布局考慮的前期動作。 東莞證券認為，在當前內地房企受調控影響，融資渠道不通等情況下，招商地產若能充分利用東力實業這一海外融資平臺，實現海外融資（特別是股權融資），意義重大。 銀河證券的研報則指出，借殼的更大意義在于為招商地產低成本借貸。上述研報以在香港上市中國海外發展為例，稱中海2012年融資成本大約為3.7%，2012年招商地產的融資成本為6.49%，較中海外高出2.7個百分點，若招商地產融資成本與中海外相若，按照招商地產年均250億左右的借款規模，可節約財務費用7億元左右，增厚每股收益0.4元。