地產股暴跌源起政策趨緊

每經編輯｜趙慶

8月3日，地產股暴跌，引發投資界對于房地產的深思。表面來看，源自當天一則后被證偽的消息：取消住宅預售制度。其實，更深層次的擔憂，源自房地產調控加碼的風險。即便是不排除空頭借機打壓地產股的可能性，也是空頭利用了政策收緊的普遍預期而興風作浪。

上證指數1月中旬開始反彈，由年初的最低點2132點，至3月初的2478點，反彈了約16%，其后盤整中下行，至7月底，跌破了2132點。以地產龍頭萬科為例，本輪調整中萬科的股價最低值6.78元出現在去年9月下旬，其后振蕩式爬升，今年1月中旬與大盤同步反彈，但3月并未觸頂，而是單邊上漲，直至7月中旬摸高至9.95元，反彈了47%，其后才開始下跌，8月初低探至8.5元。

由此證明，在年初以來的一波上升行情中，地產股率先啟動，是引領大盤上漲的主力軍。與此同時，直至7月中旬，抗跌性遠強于大盤，漲幅也遠大于大盤。原因有二：一是，房地產的周期性強，一般會領先于大盤變化。二是，本輪經濟下滑主因之一是房地產調整，經濟止跌回升的決定因素之一依然是房地產。而房地產又是特征突出的政策市，今年一季度，房地產政策出現"見底"苗頭，二季度部分城市住宅成交量持續快速反彈，所以地產股的表現遠超大盤。

然而，隨著房價止跌反彈信號的發出，地產股的好日子也暫告一個段落。6月份，70個大中城市房價環比增幅，在連跌8個月后，首次出現正增長。眾所周知，已持續兩年多的本輪房地產調控，主要目標是穩定房價，或者說促使房價合理回歸。隨著3月以來主要城市成商品住宅成交量的節節攀升，尤其是6月很多城市商品住宅成交量創近17個月新高，價格反彈壓力越來越大。管理層深深為之擔憂。

7月7日，溫家寶總理在江蘇調研時強調：目前房地產市場調控仍然處在關鍵時期，調控任務還很艱巨，必須堅定不移做好調控工作，把抑制房地產投機投資性需求作為一項長期政策，促進房價合理回歸，絕不允許房價反彈。7月19日，國土資源部、住建部聯合下發《關于進一步嚴格房地產用地管理鞏固房地產市場調控成果的緊急通知》，提出"堅決防止房價反彈"。7月24日，國務院辦公廳發通知稱，為進一步推動房地產市場調控政策措施落實，決定派出8個督查組，對16個省市開展專項督查。7月31日，中共中央政治局召開會議，提出下半年堅定不移地貫徹執行房地產市場調控政策，堅決抑制投機投資性需求，切實防止房價反彈。

這一系列的動作，矛頭皆指向一點：抑制房價反彈。本輪房價反彈的政策動因主要有二：其一，貨幣政策放松，尤其是一個月內兩次降息，對于房地產的利好有目共睹；隨著信貸量的增加，加上中央更加保護自住性購房需求，首套房貸利率普遍性打折，有效刺激了購房需求。其二，受累于經濟下滑和樓市低迷，地方政府有放松調控的內在驅動力，去年四季度后，已有城市行動，今年二季度以來，由于中央穩增長的力度加大，部分地方政府打著"擴大內需"的旗號，將松綁樓市調控了納入一攬子經濟刺激計劃。

比如近期，在石家莊和河南省無疾而終的救市計劃后，珠海和南京新政又引起廣泛關注。據媒體報道，珠海相關部門7月13日下午開會決定全市取消樓市限價、收縮限購范圍，經媒體爆炒后，官方于次日凌晨宣布雙限政策維持不變。盡管多個地方政府嘗試放松限購政策都無疾而終，仍有不少城市嘗試打擦邊球，比如7月23日，南京市政府發布《市政府關于進一步擴大內需拉動消費的若干意見》，放寬對引進人才的購房限制，對于符合條件的高端引進人才，首次購買自住商品住房，將視同南京戶籍，并給予購房補貼。再次引發了社會輿論的強烈質疑，一天之內南京官方兩次解釋，并非放松限購之舉。至今尚未被叫停。

當前房價反彈的預期已經形成，經驗表明，光靠政府表態和督查，效果不能奢望。比如8個督查組下去之后，媒體傳出來幾個省市的消息：督查組對當地落實中央調控的情況總體滿意，只是略略提了一些要求和建議。如此這般，有點像2011年4月同樣是8個督查組的督查結論。如果調控沒有新舉措，下半年抑制房價反彈的難度很大。正是基于這一判斷，筆者認為調控加碼勢在必行。不過，資本市場亦不必過于看空地產股，因為與抑房價相比，穩增長的壓力同樣大。樓市調控加碼空間較小，能夠動用的新政并不多，估計備選項有：房產稅試點城市擴容、房屋交易稅增加、限購加大落實力度、重啟年度房價控制目標、預售門檻提高等。