每經熱評丨短期陣痛換長期利好 現房銷售將重塑樓市供需平衡

每經評論員 陳夢妤

時隔一年，現房銷售的政策定位實現顯著升級。

12月22日至23日召開的全國住房城鄉建設工作會議，明確提及“推進現房銷售制，實現‘所見即所得’，從根本上防范交付風險”。在去年的全國住房城鄉建設工作會議上，相關表述是“有力有序推行現房銷售”，并將其列為2025年住房和城鄉建設部重點工作之一。

今年下半年以來，不論是住建部部長在《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》輔導讀本中的表態，還是相關政策試點城市隊伍的大擴容，都印證了這樣一個變化——“現房銷售”這個業界一度諱莫如深的概念正一步步成為現實。

不可否認的是，已實施30余年的期房銷售制度，在特定歷史時期對快速擴充住房供給、推動城鎮化進程發揮了關鍵作用，這也是過去多年現房銷售政策未能順利推進的核心原因。

在預售模式下，開發商依靠預售回款實現快速滾動開發，資金周轉周期短、杠桿率高，這一模式曾催生諸多“行業神話”——購房者僅憑一張圖紙就下單，甚至未看樣板間、沙盤便沖動購房。在此背景下，開發商缺乏精耕細作的內在動力，競爭焦點集中在融資成本、拿地能力、營銷手段等環節，而非房屋本身的品質。

與預售模式相伴而生的，是項目爛尾等行業亂象，以及購房者因權益受損引發的大量交付維權行動。這些問題的背后，折射的是市場對“交付不確定性”的集體焦慮。從購房者的角度而言，取消預售制、推行現房銷售的訴求其實十分強烈。

現房銷售的落地，對開發商的最直接沖擊體現在資金鏈上。不同于預售模式的“先收款、后建房”，現房銷售要求開發商先行投入全部建設資金，直至項目竣工備案后才能回籠款項，資金周轉周期從數月拉長至兩三年。這一變化實質性抬高了行業準入門檻，對開發商的資金實力、項目管理能力和成本控制能力都提出了更高要求。

也正是在這樣的政策導向下，近兩年開發商的經營邏輯發生明顯轉變：更加注重現金流管理、精準定位市場需求，核心競爭力與利潤來源逐漸轉向產品設計、建筑質量、園林景觀及物業服務等環節，開始真正聚焦于打造“好房子”。

總體而言，現房銷售對房地產行業的影響可以概括為“短期陣痛、長期利好”。從短期看，現房銷售拉長了項目開發周期，新房供應或面臨階段性下滑；但從長期視角看，市場有望通過政策調整，逐步實現供需均衡。

對于這一點，克而瑞（易居中國旗下不動產垂直領域數字化服務平臺）曾在一份報告中提出建議，需要開發“現房開發貸”及銷售回款定金等創新金融工具，銀行、信托等金融機構需要針對現房銷售特點設計專門的融資產品，以緩解房企長期資金壓力；還需要調整土地出讓方式和付款條件，如延長土地出讓金繳納期限，或允許分期支付，以緩解開發商資金壓力。

在現房銷售背景下，購房者可以實地看房，決策更謹慎，需求更趨理性，市場投機行為減少。在當前許多城市庫存高企的背景下，現房銷售可以有效控制新增供應節奏，避免在需求不足時繼續大量投放期房，有助于改善市場供需結構，并最終促進價格穩定。更重要的是，由于“所見即所得”消除了爛尾樓風險，購房者能直觀評估房屋質量，減少現階段許多本不該發生的糾紛。

當前，房地產市場正處于深度調整期，推行現房銷售改革雖面臨阻力，但也迎來了期房向現房平穩過渡的戰略機遇期。在行業理性回歸、庫存壓力較大的階段，社會對于新房供給速度放緩的敏感度有所降低，此時全面推進改革，反而面臨更小的阻力。