每經熱評｜短期陣痛換長期利好，現房銷售重塑樓市供需新平衡

每經評論員 陳夢妤

時隔一年，現房銷售的地位大升級。

12月22日至23日召開的全國住房城鄉建設工作會議，明確提及“推進現房銷售制，實現‘所見即所得’，從根本上防范交付風險”。在去年的全國住房城鄉建設工作會議上，相關表述是“有力有序推行現房銷售”，并將其列為2025年住房和城鄉建設部重點工作之一。

今年下半年以來，不論是住建部部長在《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》輔導讀本中的表態，還是相關政策試點城市隊伍的大擴容，都印證了這樣一個變化——“現房銷售”這個業界一度諱莫如深的概念名詞正一步步成為現實。

但現實是，已經實施30余年的期房銷售制度不是說改就能改的，這一制度在特定歷史時期對快速擴充住房供給、推動城鎮化進程發揮了極其重要的作用。這也是為什么現房銷售政策在過去多年里一直未能順利推進的重要原因。

預售模式下，開發商通過預售回款快速滾動開發，資金周轉周期短、杠桿率高。這一模式也一度造就了“行業神話”，比如購房者只看一眼圖紙就買房，更有甚者，連樣板間、沙盤都沒看就沖動下單。在此背景下，開發商缺乏精耕細作的內在動力，著眼點往往集中在融資成本、拿地能力、營銷手段等方面，而非房屋本身質量。

伴隨這一模式而來的，是項目爛尾等亂象，以及購房者因權益受損引發的交付維權行動，這些情況的背后，折射出的正是市場對“交付不確定性”的集體焦慮。

與之同時產生的，是爛尾樓和交付維權等不良后果，以及購房者對“交付不確定性”的集體焦慮。從這個角度看，相信很多購房者心理層面都是希望取消預售制的，可謂“天下苦預售制久矣”。

現房銷售對開發商的最直接沖擊莫過于資金鏈，因為現房銷售意味著開發商需要先投入全部建設資金，直至項目竣工才能回籠款項，周期從幾個月延長至兩三年，實質性提高行業門檻，對開發商資金實力、項目管理及成本控制能力的要求更上一層樓。

也正因此，我們看到了這兩年開發商確實更加注重現金流管理、精準定位市場需求，并將核心競爭力與利潤來源轉向產品設計、建筑質量、園林景觀及物業服務等環節，真正專注于打造“好房子”。

簡單來說，現房銷售對房地產行業的影響是?“短期陣痛、長期利好?”。

從短期看，現房銷售延長了開發周期，短期內新房供應可能下滑，但長期會通過政策調整來實現平衡。

從短期看，現房銷售拉長了項目開發周期，新房供應或面臨階段性下滑；但從長期視角看，市場有望通過政策調整，逐步實現供需均衡。

對于這一點，克而瑞（易居中國旗下不動產垂直領域數字化服務平臺）曾在一份報告中提出建議，需要開發“現房開發貸”及銷售回款定金等創新金融工具，銀行、信托等金融機構需要針對現房銷售特點設計專門的融資產品，以緩解房企長期資金壓力；還需要調整土地出讓方式和付款條件，如延長土地出讓金繳納期限，或允許分期支付，以緩解開發商資金壓力。

從長期看，在現房銷售背景下，購房者可以實地看房，決策更謹慎，?需求更趨理性，市場投機行為減少。在當前許多城市庫存高企的背景下，現房銷售可以有效控制新增供應節奏，避免在需求不足時繼續大量投放期房，有助于改善市場供需結構，并最終促進價格穩定。更重要的是，由于“所見即所得”消除了爛尾樓風險，購房者能直觀評估房屋質量，減少現階段許多本不該發生的糾紛。

當前房地產市場處于調整期，既面臨著推行重大改革的阻力，也面臨著推動期房向現房平穩過渡的戰略機遇。在這樣一個理性回歸、庫存壓力大的階段，社會對于供給速度放緩的敏感度降低，全面推行改革反而阻力較小。

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