兩大央企巨頭一場時隔十年的整合：312億元，五礦系迎來曾經的“地王收割機”

每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜陳夢妤    

12月8日晚，中國中冶一則流傳月余的市場傳聞塵埃落定。

根據公告，中國中冶作價312.36億元出售中冶置業全部股權及債權予五礦地產控股。此次交易，終結了兩大央企地產業務長達十年的“雙平臺并存”格局。

回溯至2015年12月，國資委批準中冶集團（中國中冶母公司）整體并入五礦集團，總資產超6000億元的新集團橫空出世，但旗下地產業務始終保持獨立運營。

如今時隔十年，這場央企巨頭間的整合終于落地。

至于為何要剝離中冶置業，中國中冶在公告中提到，系“優化公司業務結構、聚焦核心主業、提升核心競爭力”。

而對于五礦系的地產業務來說，隨著中冶置業的資產并入，地產業務再次迎來擴容。

12月9日上午，中國企業資本聯盟副理事長柏文喜通過微信向《每日經濟新聞》記者分析，此次中冶置業與五礦地產控股的整合，實質上是“以優并劣”的首次示范。隨著地產行業進入調整周期，央企同樣面臨“去庫存、減負債、保現金流”三大壓力。在這樣的大背景下，若持續雙線作戰，較容易出現同時“失血”的情況。

十年“分治”落幕

2015年的那場央企重組，曾讓市場對五礦集團與中冶集團的地產業務整合充滿期待。

彼時，五礦集團旗下已有五礦地產控股這一成熟平臺，而中冶集團的地產業務載體中冶置業，更是國資委認定的首批16家房地產央企之一，背景深厚，起點頗高。

但集團層面的合并并未帶來地產業務的同步整合，“雙平臺并存”的格局就此形成，這一分就是十年。

十年間，中冶置業與五礦地產控股走出了截然不同的發展軌跡。

五礦地產控股深耕一二線城市，聚焦住宅開發與商業運營，在行業中保持著中等規模體量，截至2025年中期，資產總額達393.72億港元（約合人民幣357.8億元）。

而中冶置業則一度野心勃勃，多次以“地王收割機”的姿態在土地市場馳騁。

從南京下關濱江曾經的全國總價“地王”，到天津、廣州、珠海等地的單價“地王”，中冶置業高價拿地的案例不勝枚舉。2017年4月26日拿下的杭州錦繡公館地塊，溢價率更是高達70%。

但財務數據顯示，截至2024年末，中冶置業凈利潤虧損約48.56億元。今年前7月，中冶置業虧損加劇至約254.38億元。

與此同時，其對中國中冶的負債合計高達461.64億元，其中包括443.88億元的公司間貸款及應計利息，以及17.76億元的應付股息。

來源：企業公告

市場對整合的猜想從未停止，尤其是10月23日五礦地產控股宣布私有化退市后，這種預期達到頂峰。

12月8日的公告終于給出了答案：中國中冶將中冶置業全部股權及相關債權以312.36億元的價格出售給五礦地產控股。

柏文喜提到，五礦地產控股本身亦在籌劃私有化退市，退市后無需再單獨顧及上市公司指標，可一次性“吞下”兄弟資產做大規模，于是雙方“各取所需”，中冶減負、五礦增儲。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉提到，五礦地產控股啟動私有化退市，意味著五礦集團旗下沒有上市地產平臺了，但同時也意味著五礦系地產業務經營更加靈活，不再受純粹股東對經營業績的考核（制約），而更專注于新時期央企轉型發展，并與五礦集團主業形成協同。

五礦系地產業務迎來大整合

在吞下中冶置業這塊“大蛋糕”后，五礦系地產的業務規模將大幅躍升。

截至2025年9月，五礦地產控股的資產總額約425.78億元；截至2025年7月末，中冶置業的資產總額約570.64億元。

換言之，五礦系地產業務合并中冶置業后的資產總額接近千億元級別。

但光鮮的規模背后，是不容忽視的整合挑戰與經營壓力。

首當其沖的是中冶置業的債務與虧損問題。截至2025年7月31日，中冶置業凈負債約162.76億元，加上對中國中冶的461.64億元負債，巨額債務的消化將是五礦地產控股面臨的首要難題。

盡管交易約定中冶置業的非經營性往來債務需在交易完成前清償，但核心的標的債權仍將轉讓給五礦地產控股，這無疑會增加其財務壓力。

此外，中冶置業連續三年的巨額虧損態勢，如何通過優化管理、加速去化實現扭虧為盈，也考驗著五礦地產控股的運營能力。

柏文喜提到，中冶置業與五礦地產控股整合后要實現“1+1＞2”效果，比較常見的方式包括“資產同步瘦身”“管理同步扁平”和“資金同步集中”三個步驟。用通俗的話來說，就是“先止血、再整合、再提效”，把ROIC（投資資本回報率）而非單純銷售額作為首要考核指標，從而避免重蹈過去部分國企“并表后規模虛胖、利潤繼續下滑”的陷阱。

“其中，資產瘦身較為重要，先剝離低效庫存、表外負債和境外高風險項目，再談并表；此次312億元對價里已要求中冶置業在交割前清償全部非經營性欠款，本質也是‘先清后并’。”柏文喜分析稱。

中國城市發展研究院投資部副主任袁帥預測，未來央國企地產平臺數量進一步精簡的可能性比較大。

“當前政策層面是鼓勵央企聚焦主業、剝離非核心資產，地產板塊作為集團業務的非核心業務，可能面臨進一步整合。此外，市場集中度提升趨勢下，頭部央企通過并購中小平臺可快速擴大市場份額，形成強者恒強格局。”袁帥分析稱。

免責聲明：本文內容與數據僅供參考，不構成投資建議，使用前請核實。據此操作，風險自擔。

封面圖片來源：圖片來源：每日經濟新聞 文多 攝