瓴寓國際CEO張愛華：保租房REITs不是流動性不夠強，而是符合回報的資產不夠多

每經記者｜包晶晶    每經編輯｜陳夢妤    

“資產通過公募REITs形成流動性，當市場做大做強時，其實會拉動新一輪投資?！?/p>

11月21日下午，江蘇省及南京市相關領導赴南京青晏閣（河西南G116社區）調研保障性租賃住房工作，河西南G116社區資管方兼運營方——瓴寓國際CEO張愛華在接受《每日經濟新聞》記者（以下簡稱NBD）采訪時表示：“2026年住房租賃市場快速上漲的概率不大，但瓴寓國際中長期仍然偏謹慎樂觀，原因是從土地出讓情況來看，保租房集中供應已趨近尾聲，到2027年會逐步縮減并趨于穩定?！?/p>

瓴寓國際CEO張愛華 受訪者供圖

所有項目“以退定投”

NBD：瓴寓國際與紫金財險、新華資管共建租賃住房專項基金，并落地首個項目南京河西南保障性租賃社區，公司對于長租公寓的退出路徑通常如何規劃？

張愛華：要讓長租公寓行業可持續性發展，必須實現資產的流動性。該項目在開發前端，就完成了與紫金保險、新華資管共建新的基金，然后放到類REITs去孵化，讓它變成成熟資產。

所有項目“以退定投”，啟動之前已經規劃好了退出的時間點、投資人的要求，按照投資人關注的維度建立好風險管理模型。投資人對產品的長期持有性要求更高，不能選市場需求不足、有問題、不具備可持續性的項目。

這是一門“100塊錢定生死的生意”。如果每間房的租金下降100元，1000間房的年租金就減少了120萬元。在Cap Rate（資本化率）為5%的情況下，不考慮空置和收租損失等情況，1000間房在投資端的損失就是2400萬元（120/0.05）。也就是說，精細化管理在這個過程中，體現的價值是幾何倍提升的。

NBD：瓴寓國際在私募與公募REITs方面分別進行了哪些嘗試？

張愛華：事實上，瓴寓國際做了三類基金。

第一類是開發型基金，即從開發階段進入，買地、拿地或者直接購買項目，由于前端風險比后端更大，所以回報也會更高。

第二類是Pre-REITs基金，通常項目建設完成后第一年還不符合公募條件，需要再“養一養”，這個階段就由Pre-REITs基金接手，大約1～2年時間。例如上海松江柚米社區就是典型的Pre-REITs基金參與的項目。

第三類則是在Pre-REITs基金孵化數年后，不管公募、私募，還是類似險資的長持基金，由穩健型基金承接，至少持有8～10年。

共同推動市場進一步活躍

NBD：長租賽道靠的是“精耕細作”，如何將投資有效轉化為經營效益？

張愛華：一是深刻理解目標客戶，二是基于客戶需求設計高性價比產品，三是高效運營服務。

這些靠“人”定不出來。瓴寓國際2018年開始構建大數據與數字化系統，以租金關鍵因子為例，租金以地段為常量、產品溢價為關鍵乘數因子，以及運營系數構成。通過自研系統，將區域客戶熱力圖與畫像，結合第三方數據交叉驗證，集合集成競品數據、狀態及需求分析，最后形成智能定價。這一系統已迭代至3.0版本，支持區域點位租金自動測算。

現在的年輕人可能要看12套房，才會下單租一套房。而當下年輕人在需求上充滿了矛盾，例如“不希望被打擾，但喜歡被看見”“審美要求高，但支付能力不足”等等。因此要把這件事情做好，其實是非常困難的事。我們的客研系統積累了百億條數據，精準地分析客戶需求，通過智能化、智慧化社區體現服務，不讓年輕人感受到“被管理”。

NBD：當前階段，政策層面還可以在哪些關鍵環節提供更明確的支持？

張愛華：投資人是非常成熟的，在解決了資產流動性以后，會越來越看重這個行業。目前保租房公募REITs的認購比例達到1:200，一份難求，說明市場上不缺投資人。相比股票或其他上市交易的品種，保租房REITs不是流動性不夠強，而是符合回報的資產不夠多。

國內市場從出現公募REITs開始，到相關立法工作不斷推進，標志著行業逐步走向成熟。此時更需要考慮的是，如何讓它更市場化地運作和流動。這需要政策鼓勵，使過程更加簡潔高效；讓更多元的主體參與，共同推動市場進一步活躍。

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