多地國資批量賣房，撿漏機(jī)會來了？

每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜陳俊杰    

近期，陸續(xù)有地方國資平臺掛牌出售房產(chǎn)，這一資產(chǎn)處置行為本身并不算新鮮，卻在業(yè)內(nèi)引發(fā)廣泛關(guān)注。

11月14日，貴州大誠建筑發(fā)展有限責(zé)任公司掛牌轉(zhuǎn)讓位于重慶、江門、安順等地11處房產(chǎn)。11月6日，四川西昌方面委托拍賣公司一次性掛出144套國有產(chǎn)權(quán)住房。11月5日，福州市公共資源交易網(wǎng)發(fā)布公告，定于11月21日公開拍賣福州長樂區(qū)51套市場化商品房。更早之前，北京、山東煙臺、淄博等地均出現(xiàn)過地方國企掛牌出售房產(chǎn)的情況。

國資掛牌的房產(chǎn)是否有撿漏機(jī)會？央國企集中掛牌房產(chǎn)對市場又有何影響？

每經(jīng)資料圖

11月17日晚間，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，國企掛牌出售房產(chǎn)雖會增加市場供給，但對整體樓市格局影響有限，且不存在“一上平臺就打折出售”的情況。

多地國資掛牌出售房產(chǎn)

近期，多地國資平臺出現(xiàn)了集中掛牌多套房產(chǎn)的情況，掛牌出售的資產(chǎn)類型囊括住宅、商鋪、車位等。

其中，四川西昌的批量賣房行動頗具代表性。11月6日，西昌方面委托拍賣公司一次性掛出144套國有產(chǎn)權(quán)住房，分為三個“打包套餐”：禮州中學(xué)35套經(jīng)濟(jì)適用房，最小面積33平方米，均價僅3017元/平方米；袁家山69套小區(qū)房，平均單價4997元/平方米；西城、東城的40套改善房，均價5799元/平方米。記者注意到，這些房源多為經(jīng)濟(jì)適用房、保障房，產(chǎn)權(quán)明晰且部分帶有固定車位，競拍者首付僅需二點五成，可辦理75%的銀行按揭貸款。

另外，值得一提的是，11月5日，福州長樂區(qū)掛出51套商品房，總價區(qū)間為44.7萬至153.6萬元，均價1.1萬元/平方米。

11月14日，貴州大誠建筑發(fā)展有限責(zé)任公司掛牌轉(zhuǎn)讓（降價延期）位于重慶、江門、安順等地11處房產(chǎn)，總價格在22萬~73萬元，處置房源中大多數(shù)處于閑置狀態(tài)，保證金在6萬～30萬元不等。

而在更早之前，北京西城區(qū)國資旗下天恒置業(yè)集團(tuán)一次性掛牌111套房產(chǎn)；吉林銀行掛牌2000多套房產(chǎn)，中廣核工程有限公司出售位于大連的68套房產(chǎn)。

在李宇嘉看來，今年以來國資密集售房主要包括“資產(chǎn)優(yōu)化的瘦身策略”“資金壓力下的回血需求”“政策推動的盤活行動”等原因。

“國資企業(yè)，不管是城投平臺等功能性國企，還是國有競爭性企業(yè)，都有業(yè)績的考慮，一是資產(chǎn)保值增值的壓力，二是利潤稅費上繳的壓力。對于上市類國企，更是要對股東負(fù)責(zé)，對估值負(fù)責(zé)。此外，過去，不動產(chǎn)價值持續(xù)上漲，靠抵押就能獲得現(xiàn)金流，但現(xiàn)在各地對國企利稅上繳考核更嚴(yán)了，資源支持減少了，同時要求國企要承擔(dān)一些穩(wěn)增長的任務(wù)，但這些任務(wù)短期內(nèi)很難有盈利和現(xiàn)金流，所以需要變現(xiàn)資產(chǎn)。”李宇嘉分析稱。

在政策層面，記者注意到，2022年國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》中提到，“靈活采取多種方式，有效盤活不同類型存量資產(chǎn)”。

對市場整體影響較小

對于國資售房是否會沖擊二手房市場、改變樓市格局，部分業(yè)內(nèi)人士分析指出，單個案例影響有限，需關(guān)注供給主體增多帶來的疊加效應(yīng)，而且國企房產(chǎn)拍賣不存在“一上平臺就打折”的情況。

李宇嘉詳細(xì)解讀了國資房產(chǎn)的拍賣路徑與定價機(jī)制。

他提到，國企平臺拍賣房產(chǎn)屬于大宗交易，必須通過第三方資產(chǎn)交易平臺或“三資”平臺進(jìn)行，需發(fā)布公告披露房源位置、起拍價、產(chǎn)權(quán)等信息，采用公開競價方式，以確保公平公正及國有資產(chǎn)保值增值。

“初始掛牌價嚴(yán)格按照評估價確定，不存在一上平臺就打折的情況，只有在無人接拍時，才會進(jìn)入第二次拍賣環(huán)節(jié)，此時才可能出現(xiàn)價格折扣。”李宇嘉說道。

國資平臺出售房源，對市場影響如何？

李宇嘉分析稱，單個國資售房案例規(guī)模較小，多為幾十套、上百套，最多幾百套，對整體市場沖擊有限。但需注意的是，當(dāng)前房地產(chǎn)市場下行壓力下，房源供給主體已從傳統(tǒng)的開發(fā)商、二手房業(yè)主，擴(kuò)展到實體企業(yè)、上市公司、政府平臺等，疊加二手市場掛牌量持續(xù)攀升、價格下跌、交易周期拉長（貝殼數(shù)據(jù)顯示，業(yè)主出售二手房的交易周期多在半年左右），多主體供給的加總效應(yīng)可能對市場造成一定擾動。

李宇嘉建議，相關(guān)部門在分析市場供應(yīng)時，需將二手房掛牌量、法拍房源、工抵房、銀行直售、國資平臺拍賣等納入全口徑統(tǒng)計，才能準(zhǔn)確把握市場供需關(guān)系的平衡性。短期而言，隨著國資房源的持續(xù)入市，局部市場供需關(guān)系仍將處于調(diào)整階段，價格波動可能延續(xù)一段時間，但不會改變樓市平穩(wěn)發(fā)展的整體態(tài)勢。

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