中建智地舉報越秀地產后續：北京126億元“地王”項目操盤權之爭達成和解

每經記者｜陳夢妤    每經編輯｜黃博文    

一場央企背景的房企與地方國資房企的“豪門恩怨”，終以和解告終。

11月12日，業內流傳一封中建智地旗下子公司北京興鼎房地產開發有限公司向廣州國資委提交的“舉報信”，稱越秀地產旗下廣州越秀華城房地產開發有限公司在合作開發的北京璞樾項目中存在首開不合理定價、續銷期間惡意競爭導致客戶流失到板塊外競品等行為。

三方聯合聲明 圖片來源：越秀北京公眾號截圖

11月16日晚，《每日經濟新聞》記者從多方獲悉，目前股東方已經充分溝通，達成共識和解。

根據廣州越秀華城房地產開發有限公司（越秀地產旗下公司）、北京興鼎房地產開發有限公司（中建智地旗下公司）及北京方興亦城置業有限公司（中國金茂旗下公司）16日晚近23時發布的聯合聲明，北京朝陽黃杉木店項目（推廣名紫京宸園、璞樾）是由這三家聯合競得并合作開發的項目。

各股東方經過坦誠協商、充分共創、達成共識，將秉持專業、陽光、公開、透明的原則，推進項目開發經營各項工作，向社會及客戶提供更好的產品和服務。

從攜手官宣到“影響簽約金額超22億元”

今年4月28日，中建智地、中國金茂、越秀地產和朝陽城發聯合體以126億元拿下北京市朝陽區黃杉木店組合地塊，其中住宅部分成交樓面價約5.45萬元/平方米，刷新近兩年朝陽區宅地樓面價紀錄。

7月31日，廣州越秀華城房地產開發有限公司、北京興鼎房地產開發有限公司及北京方興亦城置業有限公司簽署投資合作協議，約定三方通過北京興昶房地產開發有限公司、北京茂越置業有限公司分南北兩地塊就上述項目進行開發建設，其中中建智地負責南地塊（即紫京宸園）營銷事務，越秀地產負責北地塊（即璞樾）營銷事務。

舉報信內容顯示，“自南地塊蓄客以來，廣州越秀華城房地產開發有限公司通過有預謀、有組織的低劣營銷行為持續進行惡意競爭，嚴重損害了項目整體和主要股東利益”。

北京興昶房地產開發有限公司股權情況 圖片來源：天眼查

據天眼查最新信息，股權穿透后，北京興昶房地產開發有限公司（紫京宸園項目公司）由中建智地持股50.1%、中國金茂持股32.9%、越秀地產持股17%；北京茂越置業有限公司（璞樾項目公司）由中建智地持股49.9%、中國金茂持股33.1%、越秀地產持股17%。

北京茂越置業有限公司股權情況 圖片來源：天眼查

在此之前，從公開資料看，璞樾項目中，中建智地、中國金茂、越秀地產、朝陽城開分別持股48.4%、33.1%、17%、1.5%；紫京宸園項目中，四方持股比例則分別是48.6%、32.9%、17%、1.5%。

也就是說，朝陽城開已退出黃杉木店地塊，越秀地產持股比例不變，中建智地在兩個項目中的持股占比均有提升，依舊為最大股東。

事實上，雖然兩個項目均面向高端改善型客戶，但早期已在產品上打出差異化戰略。比如，紫京宸園規劃815戶，戶型包括133～172平方米，232平方米和278平方米，以及少量400平方米產品；璞樾規劃426戶，戶型包括152平方米、188平方米以及195～258平方米大戶型。

10月12日，紫京宸園開盤，項目官宣銷售56.5億元；10月17日，璞樾開盤，項目官宣銷售45.65億元。11月初，雙方同時發布喜報，官宣“10月北京網簽冠亞軍”，共同托舉黃杉木地塊。

但距離兩者攜手官宣還不到半個月，11月10日，中建智地向越秀地產發出《關于要求立即停止惡意攻擊并移交北地塊營銷條線負責權的函》。該函提到，北地塊（即璞樾）首開不合理定價、續銷期間惡意競爭導致客戶流失到板塊外競品，并要求在11月17日中午12時前移交北地塊營銷工作。

據悉，三方營銷曾于10月10日就南北地塊召開專項會議溝通，明確約定兩個地塊房源需遵循統一的定價標準，基于戶型屬性、房源位置等核心維度設定定價邏輯，并完成了兩個項目的備案價制定。

但中建智地認為，越秀方在紫京宸園10月12日開盤后，未按此前達成一致的統一定價規則推進，影響了板塊價格秩序。這導致紫京宸園已認購客戶流失131組（短期不買房89組、買上下游42組），影響簽約金額超22億元。

舉報信背后的激烈競爭

作為今年北京樓市的熱門項目，“選紫京宸園還是選璞樾”早已是區域改善市場的重要話題。圍繞開盤、蓄客、價格戰等，房產博主們收割了一波波流量，也間接推高了項目熱度。

從網簽情況看，據北京市住建委官網，截至11月16日晚，紫京宸園9月26日取證批次中，網簽111套，成交價格約9.8萬元/平方米；10月30日取證批次中，網簽9套，成交均價約10.3萬元/平方米。

紫京宸園兩個預售證下的簽約情況（注：“東晏和園”為項目別名） 圖片來源：北京市住建委官網

璞樾9月27日取證批次中，網簽117套，成交價格約9.96萬元/平方米；11月1日取證批次中，網簽14套，成交均價約10.05萬元/平方米。

璞樾兩個預售證下的簽約情況 圖片來源：北京市住建委官網

據中指研究院1～10月北京開發商權益銷售榜，中建智地以166.1億元排名第二，越秀地產以115.3億元排名第五。

對于開發商來說，通過合作拿地，可以將風險分散到多個合作方，降低單一方承擔的風險；更強大的資金后盾和更豐富的開發經驗，則有助于提升項目的整體競爭力，在市場競爭中占據有利地位。但與此同時，合作拿地、聯合開發的弊端也顯而易見。尤其是在合作過程中，各方對于利益分配的期望可能存在差異。在需要快速響應市場變化或做出緊急決策時，也可能因效率低下而錯失良機。

這次舉報暴露出的，還有競爭激烈的區域樓市現狀。

早在黃杉木店地塊成交時，中指研究院土地市場研究負責人張凱曾向每經記者分析，黃杉木店地塊地處東四環與五環之間，是所屬朝青板塊近十年唯一新增住宅地塊。東邊是平房公園，北側為京城森林公園，西側800米左右是朝陽大悅城，距離地鐵青年路站直線距離900米左右。西北方向是北京初代豪宅星河灣，二手房掛牌價約9.5萬元/平方米，周邊與星河灣同期或之后建成的樓盤包括潤楓水尚、華紡易城、國美第一城等。

就在9月30日，中建智地經過339輪現場舉牌競價，以43.145億元、溢價率39.18%拿下朝陽區太陽宮地塊，樓面價達8.53萬元/平方米。

此外，據貝殼找房，黃杉木店地塊周邊的保利朝觀天珺在售均價8.7萬元/平方米，金茂滿曜為8萬元/平方米；稍遠些、城市界面更好但客群有重合的中海萬吉玖序，在售均價12.5萬元/平方米。

根據今年6月北京市規劃和自然資源局朝陽分局的推介，未來三年（2026～2028年），朝陽區要推出30宗優質宅地資源，計劃年均儲備約70萬平方米優質商品住宅資源。

在樓市深度調整的當下，對于購房者和開發商來說，和解是最好的結果。

根據每經記者獲取的最新信息，黃杉木店南北雙地塊將由三家聯合操盤營銷。

封面圖片來源：圖片來源：視覺中國-VCG41N1207268944