產業園區REITs持續承壓，有產品單日跌超5%

每經記者｜李蕾　每經編輯 趙云    

近期，產業園區REITs（不動產投資信托基金）二級市場走勢持續承壓。

Wind（萬得）數據顯示，11月3日，全市場已上市的76只公募REITs產品中，有58只在二級市場的價格出現下跌。跌幅排名前十的產品中，有7只是產業園區REITs，其中4只跌幅超過3%。

部分產業園區REITs價格連續多日出現下滑，還有產品因單日跌幅超過5%而發布交易情況提示公告，表明基金投資的基礎設施項目經營穩定、基金投資運作正常等，引發行業關注。

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有業內專家告訴《每日經濟新聞》記者，產業園區REITs近期的下跌，是受到了基金今年三季報的影響，并且這類資產的基本面惡化與運營承壓并不是新近發生的。“從去年以來，各家產業園區REITs或多或少都采取了一定的‘以價換量’的策略，但是成效不一。”

產業園區REITs調整

11月3日，公募REITs二級市場呈下跌態勢。中證REITs（收盤）指數和中證REITs全收益指數環比均下跌0.63%，已上市的76只產品中有58只出現下跌。

值得一提的是，跌幅前十的產品中，產業園區REITs獨占7席，其中有4只產品單日跌幅都超過3%。

《每日經濟新聞》記者注意到，11月3日，還有一只產業園區REITs發布了交易情況提示公告，顯示10月31日的收盤價相對10月30日跌幅超過5%。基金管理人在公告中表示，投資的基礎設施項目經營穩定，基金投資運作正常，運營管理機構履職正常，無應披露而未披露的重大信息，同時提醒投資者注意基金二級市場交易價格受多種因素影響、關注交易價格波動風險等。

不僅如此，實際上，近期產業園區REITs出現連續調整，有產品5日跌幅已經逼近10%。而從年初至今的情況來看，跌幅靠前的產業園區REITs也不在少數。

Wind數據顯示，截至11月3日，今年以來共有13只公募REITs二級市場價格出現下跌，其中產業園區REITs就有7只，占到了“半壁江山”。并且年內跌幅靠前的前5只產品都是產業園區REITs，分別是中金湖北科投光谷產業園REIT（-19.11%）、華夏合肥高新產園REIT（-13.59%）、東吳蘇州工業園區產業園REIT（-13.26%）、易方達廣州開發區高新產業園REIT（-10.62%）以及華夏杭州和達高科產園REIT（-8.37%），還是很能說明問題。

那么問題來了，相比其他類型的產品，產業園區REITs為何承壓？

核心指標出現下滑

對于近期產業園區REITs價格的連續調整，瑞思不動產金融研究院院長朱元偉對《每日經濟新聞》記者分析稱，應該是受到了基金今年三季報的影響。隨著三季度業績披露，產業園區、倉儲物流、高速公路以及能源板塊繼續維持了承壓的態勢，其中尤以產業園區類資產的運營壓力最為顯著。

“合肥、廣州、成都等REITs的出租率或平均租金等核心指標出現了一定下滑，是產業園區REITs下跌的主要誘因。”

申銀萬國證券也指出，在所有資產類型中，三季度產業園板塊業績下滑最為明顯，EBITDA（息稅折舊攤銷前利潤）與可供分配金額降幅均超10%，超過八成個券出現業績下滑。

事實上，從今年的整體走勢來看，產業園區REITs的表現缺乏亮點，并且分化顯著。正如朱元偉所說，產業園區資產的基本面惡化與運營承壓并不是新近發生的，從去年以來，各家產業園區REITs或多或少都采取了一定的“以價換量”的策略，但是成效不一。

目前產業園區板塊也是內部分化的：工業廠房類資產（臨港、東久、聯東等）表現比較穩定，而研發辦公類資產中，只有張江REIT表現穩定，其余的研發辦公類資產普遍承受較大壓力。

未來發展前景如何？

在朱元偉看來，產業園區REITs的調整，主要體現了兩方面邏輯：

一是供需基本面。目前國內各主要城市都面臨著辦公樓供需失衡的問題，過去幾年大量建設和供給的辦公空間陸續入市，一定程度上超越了企業端的需求，導致出租率和租金普遍下滑。很多城市的產業園區名義上突出研發辦公定位，但實際上更多是相對簡單的辦公空間，與商業辦公樓功能類似，實質上形成了同質化競爭。產業園區研發辦公類資產，之前的定位是以低于一般辦公樓的租金提供與其接近的辦公品質空間，而現在隨著辦公樓租金的持續走低以及產業園區項目的持續供給，部分辦公樓的租金已經和產業園區近乎持平，以上更具性價比的邏輯已經難以接續。

二是區域局限性。他指出，目前產業園區REITs的國企發起人幾乎都是當地的產業園區平臺公司，理論上定位于開發、建設和持有當地的產業載體和空間，為當地的產業發展服務，不太可能像東久、聯東那樣構建遍布全國各地的投資組合。對某個區域而言，從產業到不動產市場，通常是高度關聯、相互影響的。這種局限于當地的同類型資產組合，而且目前大多是持有單一項目，一定程度上限制了其通過資產和區域的多元化布局以分散風險的可能性，“也就是說，要差就都差的可能性比較大”。

談到產業園區REITs未來的發展前景，朱元偉表示這主要受到基本面好轉、擴募可行性、投資人偏好等多重因素的影響。例如，通過擴募擴大資產組合有利于減少單一項目業績波動的沖擊。但是如果REITs持續折價，則擴募積極性會不足，而不擴募則只能保持目前依賴單一項目表現的局限性，如此會形成惡性循環，導致無法主動通過資產組合擴容來分散風險和平抑波動。

封面圖片來源：視覺中國