解析“銷冠秘笈” 眾論城市更新

每經記者｜陳 利每經編輯 陳夢妤    

10月30日，由每日經濟新聞主辦的第十五屆中國價值地產年會在上海落幕。

圍繞“城市‘更’新——眾論不限購周期行業新格局”主題，來自保利發展、融創中國、招商蛇口、龍湖集團、綠地集團、卓越集團等主流房企的相關人士，以及行業專家學者，共同探討在這場挑戰與機遇并存的行業浪潮中，應以何種姿態穿越市場周期。

每經記者祝裕攝

今年以來，重點城市、核心地段、優質項目已經出現供不應求的現象，甚至出現歷史高價。房地產的需求，尤其是重要城市的房地產購買力需求不會無故消失，只會延后。隨著行業風險逐步出清，積極的修復信號正向更大范圍擴散。

城市分化趨勢或更明顯 “好產品”贏得市場

2025年是“十四五”規劃收官之年，也是“十五五”發展謀篇布局之年。房地產行業作為國民經濟支柱產業之一，一頭連著消費，一頭連著投資，穩住房地產市場對穩定內需至關重要。

在本屆中國價值地產年會上，每日經濟新聞聯合中指研究院重磅發布《展望“十五五”，挖掘非限購周期樓市“黃金坑”——2025房地產行業年度報告》。

在本屆中國價值地產年會現場，中指研究院數字研究部總監張文靜從政策、市場、城市等方面，對上述2025房地產行業年度報告進行了深入解讀。

張文靜指出，長期來看，城市分化趨勢或將更趨明顯，但核心城市人口整體保持增長，房地產市場仍有發展空間，2025年開發投資吸引力TOP20城市GDP合計占全國35%，人口占21%，“好城市+好房子”具備結構性機會。

也正是憑借“好城市+好房子”，保利發展從2024年12月至今，僅在上海市楊浦區累計銷售額就破百億元，成為當之無愧的楊浦區“銷冠”；融創上海壹號院今年累計總銷售金額超220億元，繼續保持全國單盤“銷冠”位置。

在本屆中國價值地產年會的對話環節，談及“銷冠”是如何煉成的話題，保利發展上海公司產品發言人程瑤表示，行業下行期，過硬的產品力是穿越周期的重要因素，保利發展布局楊浦乃至上海的各個板塊，均以“好生活”為綱，通過“好產品”“好服務”“好品牌”，共同打造保利好生活。

同時，保利發展將“精鑄恒久、精衡舒適、精藝美學、精工健造、精智科技、精彩鄰里”等六大精工打造法則，涵蓋了產品的方方面面，并落實到每一個細節管控，提升整個區域的產品價值。

融創中國上海區域產品發言人余嘉表示，產品力是房企的護城河，也是除地段因素之外最大打動客戶的購買點。“好房子”并非單一專業的提升，而是整個系統維度的好，包括高站位的謀劃，高顏值、高標準產品的落位，以及交付后高水平的服務等。

無論是去年的外灘壹號院二期，還是今年的上海壹號院，除了地段優勢外，項目通過對在地文化的充分挖掘、對風貌的深刻理解，結合當代需求，產品既傳承也創新，打造上海城市更新的范本作品。

58安居客研究院院長張波指出，對房企而言，產品力固然非常重要，但在產品力打造的同時，要非常注重客群本身對產品的思考，這才是“銷冠”必須要走的一條路。而隨著房地產進入下一階段，未來也將有更多好產品不斷在各地出現。

城市更新 未來行業發展新模式

如今，城市更新被擺到越來越重要的位置。

今年以來，高層會議多次強調城市更新工作，從1月份國務院常務會議，到4月份中央政治局會議，再到7月份中央城市工作會議，不斷為城市更新構建良好的政策環境。

10月11日，在國務院新聞辦公室舉行的“高質量完成‘十四五’規劃”系列主題新聞發布會上，住建部部長倪虹明確表示，將重點抓三件事，其中的第一件事就是高質量開展城市更新，把城市更新擺在更加突出的位置，系統推進好房子、好小區、好社區、好城區“四好”建設。

在本屆中國價值地產年會的眾論“城市更新將承載行業提質發展新模式”環節，綠地集團上海公司、董家渡金融城項目客戶總監房婧表示，房地產行業從增量開發轉向存量增質，城市更新也是公司提質增效的關鍵新密碼。

對于當前的城市更新現狀，綠地集團方面認為，推進城市更新要統籌好盤活存量與優化增量的關系，提高資源使用效率。上海等超大城市寸土寸金，土地資源十分稀缺。盤活存量、優化增量，提高資源使用效率，保障經濟社會發展需求，具有重要意義。

好地研究院院長方曉泉提到，城市更新正在承載行業體制發展新模式。以上海為例，今年與城市更新相關的協議出讓地塊和出讓金，已逐步開始超過招拍掛程序出讓的規模，而且這將成為未來幾年市場發展的趨勢。

“從自身運營而言，房地產企業肯定更愿意在市中心進行投資開發。”方曉泉表示，若要在市中心進行房地產開發，就必須通過城市更新的新模式。綜合種種原因，城市更新將逐步成為今后以上海為代表的核心城市的房地產發展新模式。

封面圖片來源：每經記者祝裕攝