從“規模紅利”到“質量紅利”：一線城市領銜，“好城市+好房子”價值將逐步兌現

每經記者｜陳利    每經編輯｜陳夢妤    

過去的“十四五”期間，房地產市場仍處于深度調整期，城市投資回歸基本面的價值判斷。“十五五”期間的城市競爭格局將發生何種變化？哪些城市繼續領跑？

由每日經濟新聞聯手中指研究院發起的《展望“十五五”，挖掘非限購周期樓市“黃金坑”——2025房地產行業年度報告》（以下簡稱《報告》），將全面解密中國城市投資價值與房企行業格局、布局趨勢。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示，在房地產市場政策調整的當下，未來樓市將在供需基本面的主導下，呈現出分化加劇態勢。一線城市和部分核心二線城市將憑借其在人口、經濟、產業等方面的優勢，繼續引領房地產市場的發展，而“人、房、地、錢”要素聯動機制也將在市場資源配置中發揮越來越重要的作用。

一線城市價值領銜

城市價值是房地產價值的外生影響因素，聚焦核心城市，能夠最大程度分享城市發展帶來的紅利。從2025年數據來看，排名前十的仍然是經濟和人口規模大、產業基礎好且轉型持續、市場需求旺盛的城市。

憑借龐大的經濟規模、完善的基礎設施以及豐富的資源和人才儲備，四個一線城市房地產開發投資吸引力排名仍位居全國前4位，樓市具備長期發展潛力。

二線城市中，杭州、成都表現突出，穩居二線前兩位。其中，杭州近年來在人工智能等領域發展迅猛，吸引了大量科技企業和創新人才，2024年人口增量為10.2萬人，房地產開發投資吸引力自2018年以來一直穩居全國第5位；成都作為西南地區的經濟中心，電子信息、生物醫藥、航空航天等高新技術產業蓬勃發展，投資吸引力排名全國第6位。

“一二線核心城市憑借堅實的經濟基礎與產業競爭優勢，持續吸引高質量人才流入，為房地產市場提供了有利支撐。”曹晶晶表示。

人口流向主導供需

人口作為住房需求的基礎和勞動力供給的核心要素，其變動趨勢對房地產市場影響深遠。盡管多數城市人口增長趨緩，但核心城市的人口吸引力依然突出。

近兩年，國家在房地產發展新模式中提出要建立“人、房、地、錢”要素聯動機制，以人定房、以房定地、以房定錢，即根據人口變化，合理確定住房需求，科學安排土地供應，引導配置金融資源。

“由此可見，人口既是研判城市住房需求的基礎，也是各地統籌配置土地、資金等要素資源的重要依據。”曹晶晶表示。

從2024年數據來看，城市間也存在著較大差異。一線城市中廣州、深圳人口保持正增長，其中深圳增長近20萬人，廣州增長15.1萬人，而北京、上海人口由增轉降；中西部省會城市中，貴陽、長沙、南昌、西安、鄭州、成都等地持續保持較強吸附力。

根據《報告》，我國正經歷從“人口規模紅利”向“人口質量紅利”的關鍵轉型，人才將成為城市產業創新和實現高質量發展的關鍵所在，而這一轉變也在重塑區域發展格局。

曹晶晶強調，人口“量質雙增”的城市，持續的人口流入為房地產市場提供了穩定的住房需求基礎，市場容量較大；同時人口結構優化，推動市場形成剛需、改善與高端需求并存、梯度演進的多元格局。而人口“量減質升”的核心城市，未來房地產市場或維持規模縮量趨勢，市場的驅動力從數量轉向質量。

“好城市+好房子”價值凸顯

不同城市之間的經濟水平和購買力差異明顯，長三角、珠三角等區域居民購買力保持穩定增長，對改善性需求主導的新房市場具備較強支撐。

2024年，我國GDP萬億城市數量達到27個，經濟總量占全國的比重達40.9%，上海成為全國首個經濟總量超過5萬億元的城市，城鎮居民人均可支配收入超9.3萬元。

體現在豪宅產品購買力上，2025年上半年，上海在全國高端住宅市場中占據主導地位，總價3000萬元以上新房成交1096套，占30城總量的59.4%；而在全國成交總價5000萬元以上的住宅中，上海占比更是接近八成。

在居民對高品質住房需求不斷增加的背景下，“好城市+好房子”的價值將逐步兌現。“2025年，‘好房子’首次被寫入《政府工作報告》，提出要完善標準規范，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’，體現出政府對于‘好房子’建設的高度重視。”曹晶晶表示。

在她看來，在房地產企業轉型升級的背景下，“好房子”建設為企業開辟了產業轉型發展的新賽道。

房企應緊抓用戶真實需求，聚焦居者實際體驗，做好精準定位，針對不同客群需求特征細化產品線。同時，運用數字化工具、新型建造技術等方式來提高開發效率。此外，“好房子”需要“好服務”來維護，房企要圍繞項目交付“前、中、后”全周期打造品質閉環，提升長期居住體驗與企業品牌價值。

“只有真正具備‘好城市、好地段、好產品’特質的房產，才更能抵御風險，穿越市場周期。”曹晶晶認為。

預告：《展望“十五五”，挖掘非限購周期樓市“黃金坑”——2025房地產行業年度報告》將在10月30日第十五屆中國價值地產年會正式發布。

封面圖片來源：圖片來源：每經記者 張建 攝