大量老房仍未拆除、120億元入股遭緊急澄清深圳舊改“巨無霸”綠景白石洲走向何方？

每日經濟新聞 2025-09-16 21:14:31

每經記者｜陳榮浩每經編輯｜陳夢妤

9月11日，“中信城開華南”微信公眾號發布一則澄清聲明，將深圳舊改“巨無霸”綠景白石洲項目再次推上風口浪尖。

這份聲明直指近日網上流傳的“中信城開擬120億元入股項目”為不實信息，強調“相關內容及數據與事實完全不符”，并表示將保留追究造謠者法律責任的權利。

自2014年被納入城市更新計劃以來，因總計容建筑面積達358萬平方米、預估貨值約2200億元，以及橫跨多年的開發歷程，綠景白石洲項目的推進情況一直是業內關注焦點。

此次傳言雖被否認，但也揭開了深圳這個舊改“巨無霸”的現實困境。

“不排除引入央國企”

9月12日下午，《每日經濟新聞》記者在綠景白石洲項目現場了解到，部分在建樓盤已封頂，高聳入云的住宅樓與周邊低矮的城中村形成了鮮明對比。

而項目的三期、四期地塊上，仍有大量老房沒有拆除，尚未進入大規模施工階段，部分未拆遷房屋的外立面已披上“盛夏C位，熱浪主場”字樣的帆布。

根據規劃，綠景白石洲項目一期綠景白石洲璟庭由6座建筑組成，包含3棟住宅、2棟公寓，其中1棟1、2單元為26、59層塔樓商務公寓，1棟3、4、5單元為74層塔樓住宅。

深圳房地產信息平臺數據顯示，截至9月11日，綠景白石洲璟庭共計2746套房源，目前已備案819套房源，已簽認購書的房源有179套；期房待售房源為720套，占比41.4%。

日前，《每日經濟新聞》記者從接近綠景白石洲項目人士處了解到，一期住宅已是準現房狀態，室內精裝收尾，預計今年年底前交房；剩余房源以110平方米、125平方米戶型為主，目前187平方米及頂層房源基本售罄。

對于后續開發，上述人士提到：“目前二期已拆完，三期、四期計劃調規，將按深圳新規重新設計住宅與商業指標，未來不排除引入央國企合作開發。”

23億元“對賭契約”

中信城開的辟謠，并未平息市場對綠景白石洲項目資本動向的猜測。

這場始于中介圈、發酵于社交平臺的傳言，因中信城開將“以120億元獲得項目二、三、四期50%權益”這組足夠精確的數據而引發關注。

時間回到2022年6月，萬科曾以23億元注資綠景白石洲項目的關聯公司四達實業，獲得8%股權。彼時協議約定，萬科不參與一期、二期開發，資金定向投入三期、四期，萬科享有三期和四期整體20%的利潤分派權益。

如今，項目一期已開發且在建在售，二期仍在籌備，三期、四期還沒動工。另據《每日經濟新聞》記者了解，三期、四期包含大量住宅和商業辦公業態，且因為項目地處深圳南山核心區，屬稀缺資源，對于未來誰會進場“分羹”，業內一直保持著高度關注。

事實上，綠景集團與萬科的合作協議，更像一份“對賭契約”。

協議條款顯示，若2025年9月30日前項目未取得三期、四期的開發貸款，或項目公司出現資金缺口導致股東需超額投入，綠景集團方面可選擇回購萬科持有的8%股權，代價為萬科入股本金23億元加12%的復合年回報及相應股東貸款。

協議還設置了萬科的退出權。

若2025年12月31日前項目未取得三期、四期所有4項開發許可證（即國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證及建筑工程施工許可證），或雙方未就四期開發運營達成一致，萬科有權主動退出，綠景集團需承擔同樣的回購代價。

若綠景集團方面無力支付，萬科在三期、四期的利潤分派比例將從20%提至40%，或復合年回報率從12%調整至24%。

這樣的條款，一定程度上折射出了綠景集團的窘迫。

作為深圳本土房企，綠景集團自十多年前介入白石洲舊改后，幾乎押上了全部家當。

據綠景中國地產（綠景集團港股上市平臺）2025年半年報數據，公司流動負債為605.7億元，上半年新增借款77.03億元，須于一年內償還的借貸約29.14億元，但公司銀行結余及現金僅3.425億元，還有約14.49億元的受限制銀行存款及抵押銀行存款。

2023年，項目一期璟庭入市，折后8.2萬元/平方米起，如今已是準現房狀態，預計今年年底前交房。9月12日下午，國際注冊創新管理師、鹿客島科技創始人兼CEO盧克林向《每日經濟新聞》記者分析稱，這樣的大體量項目，把商業地塊REITs（不動產投資信托基金）化、把未拆地塊股權作價引戰投、把遠期車位/公寓提前整售給理財資金，是企業常見手段。

“當下新增一條，趁‘白名單’窗口期，把拆遷貸轉成政府背書的專項借款，利息壓到4%以下，換一年喘息期。”盧克林說。

誰來接盤？

中信城開的辟謠，讓“誰來接盤”的問題更顯撲朔迷離。

那么，萬科有可能繼續接手項目股權嗎？

綠景白石洲項目位于南山區核心位置，連接深圳灣、后海等四大總部基地，緊鄰華僑城豪宅區，長期資產升值邏輯清晰。若綠景集團選擇妥協，與萬科就四期開發運營達成一致，促使萬科保留股權，既能緩解資金壓力，也能借助萬科的操盤能力推進項目。

但更多業內人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時分析稱，真正被寄予厚望的，是有實力的大型央國企。

中國投資協會上市公司投資專業委員會副會長支培元向記者分析稱，央國企接盤的概率更大，這類企業的資金成本更低，且擅長復雜政商關系協調；還有一類是地方城投平臺，也有可能介入。

盧克林更是直言，深圳的大型舊改江湖只認“有錢+有政府信用背書”兩張門票。

據他分析，接盤就四條標準：一是手頭能拿出百億元級現金的“子彈庫”，二是與政府談拆賠的“默契”，三是對超大體量規劃重新計算后還能算平的“產品迭代力”，四是能把2200億元貨值拆成諸如ABCD包分批出貨的“金融拆解術”。

而對綠景中國來說，政策層面的利好，或許能帶來些許助力。

記者注意到，8月，《中共中央國務院關于推動城市高質量發展的意見》對外公布，明確“穩步推進城中村和危舊房改造”，而各地也在醞釀細化支持政策。

綠景白石洲項目2014年被納入城市更新計劃，2023年一期入市，經歷了國內房地產從高歌猛進到深度調整的過程。