廣西南寧一小區業主與物業互相起訴！律師：主張物業費減免需長期全面取證

每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜陳夢妤    

南寧玖悅府小區內部道路旁雜草叢生 受訪者供圖

這段時間，廣西南寧玖悅府因為“業主與物業互訴”鬧得沸沸揚揚。

據南寧房天下數據，該樓盤銷售均價約8000元/平方米，套均總價為75萬元～105萬元，2022年12月陸續交付。

雖然項目已交房兩年多，但有業主反饋小區存在諸多問題，如小區圍墻仍用鐵皮代替、地下車庫未交付、地下停車場多處漏水等。

“小區本身基礎設備就差，2.8元/平方米·月的物業費遠超周邊同類小區，部分業主與物業公司（注：廣東龍光集團物業管理有限公司南寧分公司）協商降價無果后，采取了拒交物業費的措施。”9月6日，業主陳先生通過微信告訴《每日經濟新聞》記者。

業主向每經記者出示的《民事起訴狀》顯示，今年3月就有業主因拒交物業費被物業公司起訴，到今年7月底，更是有超20名業主被告上法庭。

業主與物業“互訴”

“收房時開發商（南寧市駿榮房地產開發有限公司，以下簡稱駿榮公司）說圍墻是臨時圍擋，結果兩年過去還是鐵皮，地下車庫更是到現在都還沒交付。”陳先生的話道出了小區部分業主的不滿。

這場糾紛的核心是2.8元/平方米·月的物業費。

根據業主們的說法，玖悅府收費高于周邊多個小區，服務水準卻大打折扣，認為質價不符。

業主們向每經記者提供的照片顯示，小區存在圍墻仍用鐵皮代替、地下車庫未交付、地下電動車停放處多處漏水等問題。

小區圍欄仍用鐵皮代替

小區車庫漏水

更讓業主們無法接受的是，2022年12月收房時，開發商與物業公司隱瞞了房屋未通過消防驗收和五方驗收（建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位、監理單位共同參與的法定驗收）的事實，直至2023年3月驗收才通過。

雙方矛盾爆發的節點在今年7月。

業主們集體發函要求調低物業費，但最終雙方協商未果，超20戶業主收到了法院傳票。

每經記者獲取的《民事起訴狀》顯示，多數業主涉及的物業費金額在2000元~6000元，包含拖欠的物業管理費以及違約金。

不過業主也隨即向物業提起了反訴，要求撤銷前期物業服務合同并退還每戶1000元物業費，理由是簽訂合同時存在欺詐行為。

業主收到民事起訴狀

業主反訴物業

“上個月法院開庭審理，業主的反訴和應訴一并進行，開庭后業主陸續提交了一些證據，但目前還沒有新進展。”陳先生告訴每經記者。

9月7日、8日，每經記者多次聯系項目物業方面尋求采訪，接聽電話的工作人員留下了記者的聯系方式，并表示會向上反饋，但截至發稿仍未獲得答復。

另據《南國早報》，物業方面對于業主提到的基礎設施不到位、要求降物業費等，也表達了自己的苦衷和委屈。

據工作人員透露，他們已就圍墻建設提交方案，但因開發商資金問題擱置；地下車庫漏水等硬件問題多次協調開發商無果。而物業因為墊付水費和公攤電費快撐不住了，而降費申請跟上級公司申請了但沒有回音，目前只能按現有標準收費。

無法解決此問題？

每經記者獲取的一份南寧市邕寧區住房和城鄉建設局回復顯示：

“目前監管賬戶資金已全部用于支付該項目農民工工資；南寧龍光玖悅府項目因與銀行存在經濟糾紛，資不抵債，當前涉及未售樓棟已被銀行查封凍結；因該項目目前已無資金來源，小區圍墻及內部未建道路建設問題，開發商明確答復目前無法解決此問題。”

天眼查數據顯示，駿榮公司持股99%的大股東為南寧市龍光房地產開發有限公司，為龍光控股的關聯公司，而龍光控股2022年3月出現流動性危機，目前仍在化債過程中。

面對這樣的現狀，業主可以要求降物業費嗎？

9月7日下午，北京金訴律師事務所主任律師王玉臣向每經記者分析稱，物業費和服務質量之間存在直接的法律關系，業主可以以服務質量不符合約定主張減免或整改，但需證明物業公司構成相應違約。小區圍墻、地下車庫未交付屬于開發商責任，并非物業的義務。但是，類似地下電動車停放處漏水通常屬于物業維修范圍，物業未修則構成服務瑕疵或服務問題。

“不過，是否可以主張減免費用要看具體情況，通常如果只是小瑕疵，法院往往不會支持。如果業主想主張減免物業費，需要進行長期全面的取證，務必緊扣物業服務方案，比如保潔、綠化、安防等全方位取證。而且，必須做長期的取證。”王玉臣說。

王玉臣還提到，從法律層面來說，開發商與物業公司是兩個相對獨立的法律關系，開發商承擔房屋及配套設施的質量交付義務，依據是《商品房買賣合同》。而物業負責按照《前期物業服務合同》提供服務（包括協調開發商解決配套問題）。物業未盡協調義務需視情況承擔違約責任，但業主不能以此拒交物業費，物業費并非開發商交付義務的對價。

另據“龍光寶”小程序，龍光股份在南寧的在售產品有近10個，包括龍光世紀、龍光國際、玖瓏府、玖云著等樓盤。

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封面圖片來源：受訪者供圖