太火爆！首批兩單數據中心REITs上市首日30CM漲停，專家解析背后邏輯

每經記者｜李蕾    每經編輯｜葉峰    

《每日經濟新聞》記者獲悉，公募REITs又現上市首日就漲停的火爆景象，并且還是兩只產品齊漲停。

8月8日，首批兩單數據中心公募REITs——南方萬國數據中心REIT和南方潤澤科技數據中心REIT分別登陸上交所和深交所。這兩只產品今日上市很快就觸及30cm漲停，成交數據在今天的公募REITs二級市場也是遙遙領先。

記者注意到，2025年以來公募REITs產品受到資金熱捧，年內上市的多只產品首日即漲停，儼然已經成為常態。為何這類產品屢屢漲停？

又有公募REITs漲停！這次是首批數據中心產品

8月8日，又有公募REITs產品上市首日即漲停。

南方基金旗下的2只數據中心REITs——南方萬國數據中心REIT和南方潤澤科技數據中心REIT，今日分別登陸上交所和深交所。而這兩只產品上市后都快速觸及30cm漲停，可謂相當火熱。

從今日（8月8日）的成交數據來看，截至收盤，南方潤澤科技數據中心REIT成交額4.52億元，換手率26.46%，南方萬國數據中心REIT成交額2.34億元，換手率25.37%，在今天的公募REITs二級市場可謂遙遙領先。

有業內人士告訴每經記者，這兩單數據中心REITs的上市，標志著我國REITs市場底層資產進一步擴容，不僅打通了民營科技企業的創新融資路徑，為數字中國建設與算力資源優化配置提供了有力的金融支持，更有望為投資者布局數字基建提供創新工具。

其中，南方萬國數據中心REIT首發募集規模24億元，購入萬國數據旗下位于昆山市花橋鎮的國金數據云計算數據中心項目，2025年預測年化現金流分派率為5.07%。

南方潤澤科技數據中心REIT則以潤澤智算科技集團股份有限公司旗下國際信息云聚核港（ICFZ）A-18數據中心項目為底層資產，項目位于全國一體化算力網絡京津冀國家樞紐節點的核心地帶，是支撐區域數字經濟高質量發展的重要基礎設施。

值得一提的是，這兩只基金在產品募集階段均吸引了市場的高度關注與參與，南方萬國數據中心REIT的公眾投資者有效認購倍數為455倍，南方潤澤科技數據中心REIT為317.95倍，在業內都屬于比較靠前的水平。

專家解讀：公募REITs上市首日為何屢屢漲停？

今年以來，公募REITs上市首日屢屢出現漲停的情況，包括中金中國綠發商業REIT、中金亦莊產業園REIT、華泰蘇州恒泰租賃住房REIT、匯添富上海地產租賃住房REIT、匯添富九州通醫藥REIT、華夏金隅智造工場REIT、易方達華威市場REIT、國泰君安濟南能源供熱REIT等在內的產品上市當日都出現漲停，其中還有多只產品當日收盤依然封住漲停板，足見二級市場投資者對于這類產品的熱情與認可。

那么問題來了：為什么公募REITs上市首日紛紛漲停？投資者又應該如何看待這種現象？

對此，上海瑞思不動產金融研究院研究部楊成琳對每經記者分析，公募REITs上市漲停效應背后有多重因素影響。其一，REITs產品發行時監管部門充分壓實資產估值，大部分REITs存在著“首發抑價”現象，二級市場買入有盈利空間，資金選擇入場；其二，目前REITs市場存在優質資產供不應求的情況，戰配與打新獲取份額有限，大量資金的配置需求難以得到充分滿足，一定程度上導致交易擁擠，推高了REITs份額二級市場價格。

相比之下，在海外成熟市場，公募REITs產品上市首日被炒作至漲停的現象其實并沒有這么常見。對此，楊成琳指出，由于中國REITs市場起步時間不長，目前上市的產品數量較少，單只產品金額更是偏低，“在資金需求旺盛的情況下，供需不匹配推高REITs二級價格”，另外中國REITs市場的資產估值和產品定價體系與海外市場也存在區別。

“在市場發展初期，監管部門為了更好地促進REITs市場平穩發展，一方面嚴格審核資產的收益穩定性和合規性，另一方面重視對資產估值的壓實，也相當于為二級市場留出一定的漲幅空間。相對而言，我國REITs市場的估值和定價體系有更加市場化的空間，在未來市場規模擴張到一定程度，投資者更加成熟后，市場將對估值和定價有更大的話語權，屆時首日漲停頻率可能會逐漸減少。”

而對于REITs上市首日漲停的現象，多位受訪人士對每經記者表示，投資者需要保持理性和長期視角，要認識到首日上漲更多源于短期供需失衡和市場情緒，而非底層資產價值的突然提升。另一方面，相較于短期打新收益，更應關注REITs長期投資價值，以“耐心資本”心態參與REITs市場投資，獲取長期穩中有升的回報。

“對普通投資者來說，更適合將REITs作為資產配置的一部分，以長期視角來審慎判斷REITs投資價值，而非短期投機工具。隨著市場供給增加和機制完善，待投資人和市場規則都更加成熟與完善后，短期波動會逐漸收斂，長期價值才會更加清晰。”楊成琳建議。

封面圖片來源：每日經濟新聞