上半年公募REITs二級市場平均上漲近20%！新發+擴募雙輪驅動，總市值突破2000億元

每經記者｜李蕾    每經編輯｜彭水萍    

2025年上半年已收官，上證綜指累計漲2.76%，深證成指累計漲0.48%，創業板指累計漲0.53%。

相比之下，中證REITs全收益指數上半年環比上漲14.13%，中證REITs（收盤）指數也上漲了11.11%，走出了一波亮眼的行情。

記者根據Wind數據統計發現，全市場已上市的68只公募REITs產品上半年有67只上漲，僅1只下跌，平均漲幅高達19.4%。而同期普通股票型基金的平均漲幅為6.17%，混合型基金為4.68%，債券型基金則為1.12%。

另外，上半年共有10只公募REITs產品成立，發行總規模153億元，新發+擴募雙輪驅動正在穩步推進中。截至上半年末，已上市公募REITs的總市值已突破2000億元大關。 

上半年公募REITs二級市場平均漲幅近20%

今年上半年，公募REITs無疑是表現最好的基金品類之一。

截至6月30日，今年中證REITs全收益指數環比上漲14.13%，中證REITs（收盤）指數也上漲了11.11%。而在同期，上證綜指累計漲2.76%，深證成指累計漲0.48%，創業板指累計漲0.53%，公募REITs可謂走出了強勢的獨立行情。

與其他類基金產品相比，公募REITs的表現也是可圈可點。根據Wind數據，今年上半年，普通股票型基金的平均漲幅為6.17%，混合型基金為4.68%，債券型基金則為1.12%，而公募REITs二級市場的平均漲幅達到驚人的19.4%。

從單只產品來看，已上市的68只公募REITs中，年內漲幅排名前三的分別是嘉實物美消費REIT、華夏大悅城商業REIT和華安百聯消費REIT，上半年分別上漲50.35%、48.33%和44.73%。三只產品都是消費類REITs，顯示出經濟逐步復蘇、消費市場回暖之下，消費類產品正重新受到市場和投資者的青睞。

此外還有12只產品上半年二級市場漲幅超過30%，34只產品漲幅超過10%。僅有一只產品上半年出現下跌，即中金基金旗下的中金湖北科投光谷產業園REIT，年內下跌4.44%。

經歷了今年上半年的強勢上漲，不少公募REITs自成立以來的漲幅也有明顯提升。其中還出現了一只“翻倍基”，那就是2022年8月成立的中金廈門安居保障性租賃住房REIT，成立以來在二級市場的漲幅已達103.68%。此外還有20只產品成立以來的漲幅超過50%，其中華夏北京保障房REIT、嘉實物美消費REIT也已接近“翻倍”。

截至上半年末，全市場所有已上市公募REITs產品的總市值已突破2000億元大關，達到2054.75億元。

政策支持，新發+擴募雙輪驅動提速

上半年，公募REITs的發行市場也十分熱鬧。

根據Wind數據，今年上半年共有10只公募REITs成立，其中不乏創新產品。例如，全國首單市政基礎設施公募REITs、首單供熱基礎設施公募REITs——國泰君安濟南能源供熱REIT，首單農貿市場REITs易方達華威市場REIT，首單醫藥倉儲物流REITs匯添富九州通醫藥REIT等。

這些產品的發行總規模為153億元，雖然剛剛上市不久，但多只產品年內漲幅已經超過20%。其中漲幅最高的易方達華威市場REIT，上半年上漲了38.46%，十分可觀。

事實上，今年包括中金中國綠發商業REIT、中金亦莊產業園REIT、華泰蘇州恒泰租賃住房REIT等多只產品上市首日都出現了30cm漲停的情況，火熱程度可見一斑。除此之外，還有多只產品由于連續上漲，相關基金公司不得不緊急發布交易情況提示公告，提醒關注交易價格波動風險。

有業內人士對《每日經濟新聞》記者分析稱，今年REITs產品頻頻出現上市首日漲停，或連續上漲觸發停牌、基金公司發公告提醒的情況，主要是市場環境、政策支持、資產特性等多方面因素共同作用的結果，背后反映了低利率、“資產荒”背景下資金對類紅利資產的追逐。另外，公募REITs市場規模相對較小，流通份額有限，但投資者需求旺盛，供需失衡也可能導致上市后價格出現大幅上漲，還容易成為資金炒作的對象。

來自國金證券的數據顯示，截至6月27日仍在交易所受理階段的REITs產品共有12只，處于已通過待上市狀態的REITs有3只。

除了首發，擴募也在持續推進中。就在剛剛過去的6月中旬，華夏基金公告，華夏北京保障房REIT擴募發售正式完成，標志著國內首單保障性租賃住房REITs擴募發售圓滿完成。

6月底，上交所和深交所分別發布了公募REITs擴募相關業務指引和通知，進一步規范了擴募業務辦理，明確向原持有人配售、公開擴募和定向擴募等發售方式各業務環節的具體辦理流程。

例如，上交所發布的《上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）業務指南第3號——擴募業務辦理》提及，基礎設施基金擴募包括向特定對象發售、向原基礎設施基金持有人配售份額和向不特定對象募集三種方式。而向原持有人配售、公開擴募可通過分別單獨或組合兩種業務類型實現，分為三種組合方式：組合一，只包含向原持有人配售；組合二，同時包含向原持有人配售和公開擴募；組合三，只包含公開擴募。在組合二中，向原持有人配售超比例申報部分，基金管理人在最終認購結果確認時不得確認為公開擴募份額。

深交所發布的公告中也稱，REITs非定向擴募業務功能將于6月30日起正式啟用，基金管理人可登錄基金業務專區，辦理REITs非定向擴募的擴募信息披露、擴募發售報備、擴募發行申請、非定向擴募認購截止日期變更申請、擴募上市申請等業務。

有機構人士對此評價，擴募相關要素、節點的細化有望為市場帶來更為豐富的交易博弈機會。

封面圖片來源：視覺中國-VCG111332455580