超523億元！一年前還是普通市區“老破小”，一年后卻已是“全國總價地王”！上海史上最大單地塊舊改有什么看頭？

每經記者｜包晶晶    每經編輯｜程鵬 陳夢妤    

一年前，上海徐匯區東安新村還只是普普通通的“市區老破小”，一年后卻已經是成交金額超過523億元的“全國總價地王”。

作為上海史上最大單地塊一次性征收項目（上海徐匯區東安片區舊改項目，以下簡稱東安地塊），盡管三宗涉宅地塊3個月內陸續以協議出讓方式拆售，但仍難掩光芒。根據滬徐協示字（2025）第1號、第2號、第3號文件公示，徐匯區C030301單元127b-23、127b-24和125-31地塊的出讓價格分別是83.5億元、98.18億元和341.35億元，合計超過523億元。

這樣的大規模整體開發能為城市帶來什么？涉宅地塊樓面價未出現新高，且加強了中小戶型配比，會給區域樓市供應帶來怎樣的影響？《每日經濟新聞》記者近日走訪了東安地塊。

上海徐匯區東安地塊 圖源｜每經記者 包晶晶?

新老“地王”最近距離僅300米

東安地塊，是上海中心城區成熟板塊少見的大面積地塊。原址上的東安一、二村片區，涉及117幢居民樓、6057戶、5個居委會。公開資料顯示，地塊組團總面積達到15.93公頃。

從舊改啟動之初，市場各方就判斷，這將是更有開發潛力的“地王”項目。

但上海市中心從不缺“地王”。

2013年新鴻基以217.7億元拿下上海徐家匯地塊，2014年中民投聯合體以248.5億元將董家渡地塊收入囊中，2020年香港置地聯合體以310.5億元競得徐匯濱江綜合體地塊（以下簡稱西岸金融城），“總價地王”紀錄不斷被刷新。

而東安地塊與“老地王”西岸金融城最近的距離只有300米。

第一太平戴維斯中國策略顧問部負責人朱鋒通過書面向每經記者表示：“這是上海內環內近年來體量最大的舊改項目，對整個板塊的能級提升和城市板塊的迭代升級有重要意義。”

從土地使用權出讓協議來看，其中的125-31地塊設置了約1.33萬平方米的社區級公共服務設施，中小套型住宅建筑面積占比15%，同時要求在東安路零陵路交叉口附近、中山南二路交叉口附近形成地區空間節點，宜加強空間設計和建筑設計，體現空間節點門戶性和標志性，其中標志性建筑為非住宅功能；而127b-23、127b-24地塊為純住宅地塊，少量配建公共服務設施。

疊加區域內原有的醫療、教育、商業等資源，“新地王”未來和西岸金融城將如何聯動？

“從當前區域規劃與發展潛力來看，東安地塊所在的板塊與西岸金融城在產業定位、功能布局及城市價值提升等方面，形成互補而非替代關系。金融城板塊的發展經歷了從規劃建設到產業導入、人口導入的長期過程，且伴隨著城市經濟發展，東安地塊的發展仍需要一定發展周期。東安地塊依托現有醫療資源優勢，規劃建設國際醫療中心、精準醫療研發基地等載體，徐匯區政府專項資金支持人工智能與健康科技融合發展，盡管當前產業導入尚處初期，但健康科技產業未來將有極大增長空間。”朱鋒認為。

豪宅聚集地

東安地塊的南面，就是近年來不斷刷新房價紀錄的豪宅聚集地徐匯濱江。但相比之下，東安地塊更接近市中心腹地。

上海中原地產市場分析師盧文曦通過微信對每經記者說：“三宗地塊方正、區位優勢極佳，對于住宅開發來說本身挑戰并不大。而且大規模整體開發更有協同性，更有利于城市更新。從未來房價看，隨著徐匯濱江整體價值的不斷提升，新開發的住宅價格也會隨之向上。”

每經記者沿著龍華中路向東，走過了近年來備受關注的5個豪宅項目。

與東安路距離最近的能建·西岸譽府，一季度開盤即售罄，合計銷售約48億元。再往東，即頂著全國最高樓面價紀錄光環的綠城·潮鳴東方，5月11日開盤，一次性推出120套千萬元級大平層房源，銷售均價高達19.5萬元/平方米，銷售總金額69.88億元。

與潮鳴東方緊鄰的匯元璽，2024年3月第二次開盤即售罄，入圍分達112.8分，相當于一個5年內沒有購房記錄、社保繳納10年左右的無房家庭，才具備入圍資格。潮鳴東方對面的香港置地·啟元，均價高達17.8萬元/平方米，套均總價超過5000萬元，認購率235%，其中最貴的一套復式戶型總價破億元。

再往東，是2022年12月開盤的御江廷，共計323套房源，均價13.12萬元/平方米。

相比市區其他板塊宅地的小規模出讓，此次東安地塊為一次性大批量供應。C030301單元127b-23地塊、127b-24地塊、125-31地塊的意向用地人分別為上海新楓安企業發展有限公司、上海新百安經濟發展有限公司和上海新東安企業發展有限公司。

天眼查平臺顯示，這三家公司分別由上海地產（集團）有限公司和上海徐匯城市建設投資（集團）有限公司以不同股權比例聯合成立。那么，這種地方國資主導的整體開發，究竟有什么優勢？

朱鋒分析：“這一優勢體現在更為系統性以及長期適配性的發展規劃，未來東安地塊將形成居住、工作、醫療15分鐘生活圈。反觀小塊出讓，因開發商在功能規劃建設過程中更加關注局部功能及收益，缺乏板塊之間的整體性思考，易出現特定功能供應量過剩的情況。此外，在城市空間的系統化完善方面，整體性開發降低公共服務成本，可以打造連續的公共空間體系，同時通過對開發配套服務等要求，在保證開發商收益的前提下，為城市提供更完善的配套空間。”

記者|包晶晶

編輯|程鵬?陳夢妤?蓋源源

校對|段煉

封面圖片來源：截圖

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