中鐵建地產在滬密集補倉 業內：新增地塊利潤率有望超10%

每經記者｜劉頌輝    每經編輯｜陳夢妤    

在5月9日的上海2025年第四批次土拍中，中國鐵建房地產集團有限公司（以下簡稱中鐵建地產）以總價24.71億元、溢價率20.44%競得松江新城一塊宅地，擊敗保利發展、招商蛇口等房企。

中鐵建地產上一次在上海拿地是在去年3月。彼時，中鐵建地產聯合國貿地產在浦東北蔡拿下宅地，操盤開發了如今的西派海上項目。隨著項目的持續去化，中鐵建地產在上海的存貨已不多，因此，公司今年在滬補倉意愿較為強烈。

新增地塊利潤率或超10%

中鐵建地產此次瞄準的是松江新城東區項目，即松江區SJC10006單元C03A-04號地塊（以下簡稱松江新城東區地塊），出讓面積42480.63平方米，規劃建面97705.45平方米，容積率2.3。地塊起始價20.52億元，起始樓面價21000元/平方米，中止價為26.673億元，對應溢價率30%。

根據松江新城東區地塊出讓條件，項目建筑以50米限高為主，配建保障房比例5%，計4885.27平方米以上；中小套型住宅建筑面積比例45%，計43207.4平方米；配建公共服務設施1169平方米，養老服務設施400平方米，商品住宅裝修標準不低于2500元/平方米。

記者注意到，松江新城東區地塊開拍的樓面起始價，要比3年前其南側一地塊的樓面起始價低6000元/平方米，因此吸引了多家房企參與競拍。值得一提的是，松江新城東區地塊最終成交價是25288元/平方米，仍比南側地塊成交樓面價低約14%。

對此，好地研究院執行院長方曉泉表示，按照周邊中國鐵建·星樾云澗的售價，中鐵建地產此次新增地塊的利潤有望超10%。

據《每日經濟新聞》記者了解，中鐵建地產在上海的項目主要位于浦東新區、閔行區、松江區和奉賢區，包括國貿中國鐵建·西派海上、東來壹號、花語前灣、朗拾花園、花語天境和熙語。

在這6個項目中，國貿中國鐵建·西派海上項目市場表現較好。在4月30日~5月4日的認購中，該項目推出82套建面約103~110平方米的房源，均價92453元/平方米。5月4日，項目宣布累計認購203組，認購率達到248%，觸發限售和積分制規則。

位于浦東新區的中國鐵建·東來壹號，去年5月開盤推出260套房源。上海網上房地產官網數據顯示，截至今年5月15日，該項目的網簽成績為零。該項目公司一位人士向記者透露，目前，項目在正常銷售中，不過由于市場不好，基本處于封盤狀態，樣板間還沒有開放展示。

4月9日，位于奉賢區西渡板塊的中國鐵建·熙語發布公告，4月2日~6日推出30套房源入市，因登記認購期間無登記認購的客戶，公司不采取以公證搖號排序的方式開盤銷售。上海網上房地產官網顯示，該項目累計入市房源892套，最早于2023年10月開盤，截至今年5月15日，可售住宅套數還有337套，平均去化率62%。

去年歸母凈利約540萬元

從項目布局來看，中鐵建地產多在上海遠郊板塊拿地，西派海上是其首次進入上海中環內的項目。伴隨房地產市場調整，遠郊剛需項目銷售遇冷，中鐵建地產的業績也受到影響。

中鐵建地產最新披露的數據顯示，2024年，公司實現營業總收入466.46億元，同比減少26.3%；凈利潤為12.42億元，同比減少7.7%；歸母凈利潤為539.59萬元，同比減少95.42%。

截至2024年末，中鐵建地產的總資產為2234.08億元，同比減少4.42%；總負債為1739.24億元，同比減少6.12%；貨幣資金為171.39億元，一年內到期的非流動負債為398.96億元，資產負債率為77.85%。

據記者了解，中鐵建地產累計在國內48個城市和莫斯科投資開發279個項目，項目總建筑面積約8579萬平方米，已開發面積約7329萬平方米，完成京津冀、長三角、珠三角等主要城市群的布局。

在4月29日的北京土拍中，經過219輪競價，中鐵建地產以總價7.76億元競得北京市通州區梨園鎮強力家居土地一級開發項目FZX-0303-6007地塊，折合樓面價約35796元/平方米，溢價率21.9%。當日，招商蛇口、能建城發和蕪湖康潤也參與了此次競拍。

中鐵建地產上一次在北京拿地還是2022年5月，彼時，公司聯合大悅城以23億元底價摘得昌平北七家地塊，土地面積約6.48萬平方米，建筑控制規模約9.69萬平方米，開發了宸悅國際項目，2024年已完成交房。

5月6日，中鐵建地產發布公告稱，將在全國銀行間債券市場發行2025年度第四期中期票據，發行方式包括集中簿記建檔、發行金額動態調整及集中配售。中期票據的發行金額上限為10億元，申購利率區間設定在2.2%至3.2%之間，發行價格將按面值發行，債券面值為100元。