樓市“小陽春”觀察 | 北京“好房子”新規(guī)激發(fā)樓市活力，3月新房二手房成交量齊增，有開發(fā)商“所有項(xiàng)目均超額完成銷售任務(wù)”

每經(jīng)記者 陳夢妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“今年第一季度，我們所有項(xiàng)目均超額完成銷售任務(wù)，完成率均達(dá)100%以上。這一成績主要得益于市場‘小陽春’帶來的客戶增量，以及產(chǎn)品力的持續(xù)提升。”4月9日，北京某央企開發(fā)商人士通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者）表示。

北京鏈家研究院統(tǒng)計顯示，3月份，北京新建商品住宅（不含共有產(chǎn)權(quán)房）成交4151套，環(huán)比上漲107%，同比上漲51.7%。另據(jù)北京住建委官網(wǎng)統(tǒng)計，截至3月30日，3月北京二手房網(wǎng)簽17848套，較2月上漲50.3%，同比上漲29.0%。

值得注意的是，今年第一季度，土拍無疑是北京樓市的主角，單地塊的成交樓面價紀(jì)錄已經(jīng)來到10.23萬元/平方米。新房市場同樣火熱，海淀區(qū)功德寺板塊單價超過10.5萬元/平方米的項(xiàng)目入市，對北京整個市場價格產(chǎn)生了拉動作用。

多位受訪人士向每經(jīng)記者表示，“小陽春”集中釋放后，市場依然嚴(yán)峻。未來核心地塊的高產(chǎn)品力項(xiàng)目會持續(xù)熱銷，而缺乏地段與產(chǎn)品競爭力的項(xiàng)目則加速遇冷，且這一分化趨勢將日趨尖銳。

北京某在建樓盤項(xiàng)目 圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢妤 攝

“所有項(xiàng)目均超額完成銷售任務(wù)”

3月份，北京新房市場迎來久違的熱度，海淀區(qū)的表現(xiàn)尤其搶眼。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報道，3月21日，海淀區(qū)功德寺和樾玉鳴、和樾望云開盤選房。根據(jù)開發(fā)商發(fā)布的海報，和樾望云開盤1分鐘就攬金超85億元，和樾玉鳴銷售超67億元。加上此前頤海澐頌開發(fā)商發(fā)布海報宣稱的破72.5億元，短短一周，海淀區(qū)三個新盤就直接給第一季度的北京樓市貢獻(xiàn)了超224.5億元銷售額。

在其他區(qū)，也有很多低調(diào)搶收的樓盤項(xiàng)目。

天朗數(shù)據(jù)顯示，第一季度，石景山區(qū)的元璽、中海寰宇天下天鏡，通州區(qū)的招商璀璨公元、云璟攬閱，豐臺區(qū)招商臻園、森與天成等項(xiàng)目的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)排名靠前（分區(qū)看）。

每經(jīng)記者注意到，當(dāng)前部分熱銷的樓盤，其拿地節(jié)點(diǎn)普遍集中于土地市場低迷期或價格洼地階段。但隨著海淀朱房村、樹村等核心區(qū)域高價地塊的成交，推高了市場預(yù)期，這些項(xiàng)目得以借勢行情回暖，吃到了這波熱度“紅利”。

“從數(shù)據(jù)看，我們今年第一季度的表現(xiàn)明顯優(yōu)于去年同期，共有四個項(xiàng)目分別摘得區(qū)域網(wǎng)簽銷冠。”前述央企開發(fā)商人士認(rèn)為，“再好的市場環(huán)境，也需要過硬的產(chǎn)品打底”。

在他看來，當(dāng)前樓市呈現(xiàn)顯著兩極分化趨勢：具備優(yōu)質(zhì)配套、清晰投資預(yù)期的核心地塊，疊加高產(chǎn)品力的項(xiàng)目持續(xù)熱銷；而缺乏地段與產(chǎn)品競爭力的項(xiàng)目則加速遇冷。“今年這類分化將更趨尖銳。”

官方數(shù)據(jù)也能有所佐證。據(jù)北京市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1—2月，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積128.4萬平方米，同比增長11.2%。其中，住宅新開工面積118.9萬平方米，增長86.7%。全市新建商品房銷售面積94.6萬平方米，同比下降17.8%，主要是受上年同期保障性住房集中簽售影響，隨著房地產(chǎn)市場交易逐步改善，純商品住宅銷售同比增長13.9%。

另據(jù)北京鏈家研究院統(tǒng)計，3月份，北京新建商品住宅（不含共有產(chǎn)權(quán)房）成交4151套，環(huán)比上漲107%，同比上漲51.7%，成交量接近去年“9·30”政策出臺后首月的成交水平；成交均價64999元/平方米，同比上漲11.7%，環(huán)比上漲17.4%。

北京鏈家研究院分析師岳微表示：“海淀功德寺板塊新房項(xiàng)目入市，明顯帶動市場成交，項(xiàng)目單價超過10.5萬元/平方米、總價1500萬元/套，亦對市場價格產(chǎn)生拉動作用。”

另據(jù)中指研究院統(tǒng)計，3月北京新建商品住宅累計成交59.26萬平方米，環(huán)比增長120%，同比增長48.4%。3月月多個新盤相繼入市，熱點(diǎn)項(xiàng)目帶動下，整體開盤去化率較高。

網(wǎng)簽速度也在加快。據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，北京3月新建商品房住宅累計網(wǎng)簽4850套，環(huán)比上漲111%，同比上漲36%。舉例來看，截至4月9日，上文提到的和樾玉鳴已經(jīng)有了253套網(wǎng)簽，成交價格約10.49萬元/平方米。

“其實(shí)從開發(fā)商角度看，拿地實(shí)為生存策略，通過戰(zhàn)略性囤積核心城市、核心區(qū)的地塊，才能維持開發(fā)的連續(xù)性。只有擁有優(yōu)質(zhì)土儲，才能掌握定價權(quán)與開發(fā)節(jié)奏。確保持續(xù)在售項(xiàng)目供給，才可能一直留在牌桌上，在市場上占據(jù)主動地位，這是底層邏輯。”前述央企開發(fā)商人士向每經(jīng)記者分析。

二手房市場方面，據(jù)北京住建委官網(wǎng)統(tǒng)計，截至3月30日，3月北京二手房網(wǎng)簽17848套，較2月上漲50.3%，同比上漲29.0%。

“好房子”新規(guī)出臺與土拍市場升溫

“好房子”則是貫穿第一季度北京樓市的關(guān)鍵詞。

2月13日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會印發(fā)《北京市平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點(diǎn)（試行）》（以下簡稱《技術(shù)要點(diǎn)》）。其中提到，可按需設(shè)置封閉或開敞陽臺，部分面積不計入容積率；允許套內(nèi)面積比較大的住宅在起居室設(shè)置一定比例面積的挑空空間，提高住宅得房率。

新規(guī)落地的第一個周末，2月15日才開放樣板間的昌平區(qū)朱辛莊越秀星樾項(xiàng)目，一上午就排了400多個號；2月13日才開完產(chǎn)品發(fā)布會的云璟攬閱，2月15日單日到訪量就超過600組。

2月中旬，每經(jīng)記者曾采訪過一位有多個在售項(xiàng)目的開發(fā)商人士，彼時其透露“重倉北京，有的放矢，不拿無效地，接下來的重點(diǎn)工作就是強(qiáng)推新盤區(qū)域”。如今，他所在的公司不僅新增數(shù)宗地塊，也收獲了一波業(yè)績。

“第一季度購房群體沒有發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化，只不過‘小陽春’激發(fā)了客戶走向市場，大家的預(yù)期發(fā)生了變化，從深度觀望轉(zhuǎn)向主動比選。”該人士指出，當(dāng)前客戶對“好房子”的價值敏感度顯著提升，傾向于選擇更好的房子。比如，得房率從此前的80%躍升至95%，相當(dāng)于同等總價下實(shí)用面積提升15%，在此背景下，大家都在做聰明的選擇。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，近期購房者的積極性是在明顯增加的，對于新推出的一些標(biāo)準(zhǔn)也很關(guān)心。說明當(dāng)前供給端的一些改革，使得需求端對于“好房子”的期待更加強(qiáng)烈，期待有更多的好產(chǎn)品推出市場。

對于接下來的預(yù)期，前述央企開發(fā)商人士表示，市場熱度在“小陽春”集中釋放后，實(shí)際壓力并未消散，市場依然嚴(yán)峻。因?yàn)檫@一波行情本質(zhì)是對過去積壓需求的透支性兌現(xiàn)，反而可能加劇后續(xù)市場的競爭烈度。“今年土拍一直在進(jìn)行，大家拿到新地就做新項(xiàng)目，卷產(chǎn)品、卷服務(wù)，新項(xiàng)目扎堆入市，未來競爭會更加激烈，客戶也會更加分化。機(jī)遇與調(diào)整并存，面對競爭，我們也會做好充分準(zhǔn)備。”

北京某樓盤銷售現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢妤 攝

今年以來，不少頭部房企加快在北京布局，土拍樓面價紀(jì)錄也不斷被刷新。

就在4月8日，通州區(qū)八里橋片區(qū)一宗宅地被招商蛇口以27.082億元競得，成交樓面價約31192元/平方米，溢價率達(dá)16.28%。

而年初的1月2日，北京2025年首場土拍火爆上演——海淀區(qū)朱房村棚改二期HD-0803-0029、0030地塊以總價181.924億元成交，平均溢價率21.04%。其中一宗地的競價輪次達(dá)到244輪，最終被建發(fā)房產(chǎn)以90.404億元摘地，成交樓面價約9.5萬元/平方米。

3月18日，海淀樹村地塊以10.23萬元/平方米的成交樓面價，直接超越上述朱房村地塊的樓面價，刷新北京“兩集中”供地以來涉宅用地成交樓面價紀(jì)錄。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，北京第一季度共出讓11宗宅地，土地出讓金為569億元。

此前的2月25日，在2025年北京商品住宅用地推介會上，海淀、昌平、豐臺等各區(qū)均拿出地塊參加推介，共有92家房企參與。當(dāng)時現(xiàn)場就有數(shù)位開發(fā)商人士向每經(jīng)記者表示，今年公司在北京有拿地計劃，好的地塊都會關(guān)注，擇優(yōu)選擇。

從目前的情況看，第二季度的北京土拍市場將大概率延續(xù)這一熱度。

3月26日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會正式掛牌朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)黃杉木店住宅地塊、孫河商業(yè)金融用地出讓公告，土地面積約14.83公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約28.27萬平方米，起始價126億元。最重要的是，掛牌文件明確了聯(lián)合體拿地不再受區(qū)域限制、競得人可結(jié)合實(shí)際靈活選擇合同簽訂時間等條款。可以看出，北京還在進(jìn)一步優(yōu)化經(jīng)營性用地出讓交易規(guī)則。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢妤 攝