保利發展：增收不增利，置換土儲進行時（華創證券研報）

每經AI快訊，2024年1月21日，華創證券發布研報點評保利發展（600048）。

事項：

公司發布2023年度業績快報，2023年實現營業收入約3471億元，同比增長23.49%，歸母凈利潤約120億元，同比下降34.42%。

評論：

2023年增收不增利，資產減值壓力初現。1）2021年之前公司銷售金額持續高增，儲備了較高的待結轉面積，2022年末公司合同負債已達到4120億，帶動2023年公司營業總收入同比增長23.49%，營收增長高于年初公司竣工計劃的增長，預計2023年結算均價有一定提升。2）但公司相關利潤指標下滑，營業利潤243億元，同比下降29.89%；歸母凈利潤120億元，同比下降34.42%，毛利率下降和計提資產減值損失是主要因素，據我們測算，如果公司全年結算毛利率約17.8%，略低于前三季度毛利率，則計提減值約在60億元左右，后續可能仍有一定的資產減值壓力。3）單看2023年四季度，營業收入約1546億元，同比增長24%，但歸母凈利潤-12.6億元。

2023年簽約金額同比下降7.67%，降幅遠低于百強房企。1）2023年公司實現簽約面積2386萬方，同比下降13.17%，實現簽約金額4222億元，同比下降7.67%，跌幅小于百強房企。2）2023年12月公司簽約面積同比下降62%，簽約金額同比下降60%，主要原因是12月房地產市場未有季節性“翹尾”行情，公司也并未大幅開展促銷活動以價換量，12月銷售均價17687元/平，同比增長5.1%。

公司調整拿地策略，聚焦高能級城市投資，2023年新增土儲貨值降低至2402億，較2021年下滑40%，但平均樓面價15187元/平，較2021年上漲123%。1）據克而瑞數據，2018-2021年公司平均每年新增土儲貨值約4100億元，2022年以來公司調整拿地策略，新增土儲貨值明顯下降，2022年、2023年新增土儲貨值分別為2515億元、2402億元。2）2023年公司新增土儲計容建筑面積約1075萬方，總地價1632億元，平均樓面價15187元/平，與2022年拿地均價基本持平（15310元/平），但相比2021年拿地均價（6821元/平）大幅上升，反映公司2022年以來調整拿地策略，聚焦高能級城市投資，不斷置換高質量土儲。

投資建議：融資優勢保障公司不斷聚焦核心城市，改善土儲質量，奠定未來利潤率和ROE回升的基礎，但短期內公司存量土儲可能存在減值壓力。我們預計2023-2025年公司eps分別為1.01、1.00、1.18元（前值為1.45、1.58、1.66元），基于剩余收益模型測算公司價值，同時考慮到2024年地產或存在銷售下滑壓力，下調公司2024年目標價至14元，對應2024年14倍PE，維持“推薦”評級。

風險提示：行業繼續單邊縮表，市場超預期下行。

(來源：慧博投研)

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(編輯 曾健輝)