每日經濟新聞 2024-01-06 12:08:11
◎國家高端智庫CDI研究員宋丁表示：“經歷兩年多市場調整，不少業主心態也發生了顯著變化。深圳2021年剛頒布二手房指導價時，市場上80%的房子的掛牌價是要高于指導價的，但現在業主的掛牌價基本與指導價相當了，說明市場價格本身就在調整。”
◎“雖然深圳二手房月度成交是回暖了，但整體還是處于低位。深圳2023年年度二手房成交才3萬多套，正常年度成交應該是五六萬套，我估計今年二手房成交量能上4萬套。”
每經記者 陳榮浩 每經編輯 陳夢妤
過去一年，深圳二手住宅共成交約3.27萬套，同比增長約51%。
而新房成交套數為3.16萬套，同比下降約8%。
進入今年1月，這種成交差距變得更為明顯。截至1月4日，深圳新房共成交147套，二手房成交503套。
《每日經濟新聞》記者在采訪中了解到，深圳二手房市場的回升，業內認為主要基于兩方面，一方面源于市場本身的調整，在二手房指導價實施兩年后，多數房源的掛牌價已接近于指導價；另一方面隨著參考價松綁、認房不認貸、二套房首付四成及取消750萬元豪宅線等政策，深圳樓市成交有所回暖。
“現在買二手房肯定性價比較高，整體價格已經遠低于兩年前，很多二手房的得房率也不錯，所見即所得。”在房產中介黃濤看來，現在正是深圳二手房入手的好時機。
從黃濤向《每日經濟新聞》記者發來的多套二手房情況看，現在的業主掛牌價，相比兩年前的成交價，跌幅達到了20%-30%。
其中一套位于福田景田片區的五洲星苑房源，面積為71平方米，業主報價為560萬元，折合單價約7.9萬元/平方米。“同樣的戶型在2021年時，市場成交價普遍在8.6萬-9.0萬元/平方米。”黃濤說。
類似價跌的情況，在剛需盤中表現同樣明顯。去年10月時，記者曾前往龍華區看了一套丹楓雅苑約50平方米1室1廳的房子，業主掛牌價240萬元，折合單價約4.83萬元/平方米。而2022年7月，同小區同面積房源的業主成交價在290萬元左右，折合單價約5.8萬元/平方米。1年多時間，房屋總價下降了約50萬元。
根據深圳中原研究中心的數據，截至2023年12月底，深圳二手房掛牌量超4.6萬套，自年初開始掛盤量增長超81%。深圳83個有效片區（片區掛盤量大于10套）的掛盤均價變化中，共有77個片區掛牌價下滑，跌幅片區占比92.7%。
中原地產研究院數據顯示，2023年深圳二手房價格累計下跌14.0%，掛牌價下跌較為明顯的片區包括葵涌、上步、沙井等片區。
但記者觀察到，也有部分二手樓盤存在著較為明顯的“反價”情況，多以豪宅盤或改善盤為主。
比如位于南山深圳灣片區的綠海灣小區，2023年12月20日時成交一套158平方米的4室2廳的房子，業主掛牌價2380萬元，成交總價為2350萬元；而2022年12月時，有業主按照2121萬元掛牌一套162平方米的房源，但最終成交價是1800萬元。
類似情況也發生在同片區的三湘海尚項目。175平方米左右的大四房，2022年12月掛牌3200萬元，成交價2600萬元，業主降幅達600萬元；到去年12月時，掛牌3250萬元，最終成交價3050萬元，業主降幅為200萬元。
深圳二手房市場呈現出了較為明顯的量增價跌。
成交量轉折點出現在去年9月。2023年9月以來，深圳二手住宅過戶量便呈現逐月走高態勢，并在12月出現成交小高峰，且進入2024年以來的上升趨勢仍在延續。截至1月4日，深圳新房共成交了147套，但二手房已經達到了503套。
1月5日，國家高端智庫CDI研究員宋丁在接受《每日經濟新聞》記者微信采訪時表示，深圳二手房成交的回暖與業主掛牌的心態變化有很大關系。
“經歷兩年多市場調整，不少業主心態也發生了顯著變化。深圳2021年剛頒布二手房指導價時，市場上80%的房子的掛牌價是要高于指導價的，但現在業主的掛牌價基本與指導價相當了，說明市場價格本身就在調整。”
“雖然深圳二手房月度成交是回暖了，但整體還是處于低位。深圳2023年年度二手房成交才3萬多套，正常年度成交應該是五六萬套，我估計今年二手房成交量能上4萬套。”宋丁說。
樂有家營銷總裁賀玲則表示，2023年以來深圳出臺了多項重磅支持政策，樓市成交有所回暖。
賀玲提到，比如參考價松綁、認房不認貸、二套房首付四成及取消750萬豪宅線等政策，激活改善需求，帶動“剛需、剛改、學位、大改、豪改”5種不同自住需求的輪動交易，使得2023年深圳二手房市場出現回暖行情。也正因此，深圳二手房市場的年度成交，走出了2022年“歷史最低點陰霾”。
封面圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝
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