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          每經熱評|構建房地產發展新模式要從源頭要素管起

          每日經濟新聞 2023-11-13 22:47:43

          每經評論員 薛暉

          11月11日,據新華社報道,住房和城鄉建設部黨組書記、部長倪虹從房地產調整優化措施效果、怎樣研判房地產市場、如何重構房地產發展新模式等問題角度解讀了中國房地產市場。其中,倪虹談到,在體制機制上,一個是,建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制,從要素資源科學配置入手,以人定房,以房定地、以房定錢,防止市場大起大落;再一個是,建立房屋從開發建設到維護使用的全生命周期管理機制,包括改革開發方式、融資方式、銷售方式,建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險等制度。

          后者,即房屋全生命周期管理,已多次見諸報端,而前者“人、房、地、錢”要素聯動,被普遍解讀為“新發展模式”的新內容,成為業內關注和討論的焦點。

          縱觀倪虹部長的表態,其針對性很強,主要是針對之前房地產企業出現的爆雷而引發的金融風險。有鑒于此,監管層希望建立新的體制機制以減少金融風險。

          那么,新的體制機制主要是什么呢?筆者認為,就是從源頭要素管起。

          倪虹部長所說的“人、房、地、錢”要素聯動,其實就是對源頭要素的管理。“以人定房,以房定地、以房定錢”,說的就是這四要素聯動的關系。

          從理論上講,對這四個關聯性要素的管理是可行的。首先,人的出生率、死亡率是可查的,一直都有統計數據。掌握了人口變化,就可以估算出需要新建的房子。估算出房子數量,就能知道需要供應多少土地。然后,再根據建房數量,推算出融資數量。以上四要素(人、房、地、錢)都盡在掌握的話,就不會出現房地產市場的大起大落,更不會引發金融風險。這就是要素聯動的邏輯。其核心是,從源頭要素一點點管起,后面的風險就可控了。

          而源頭要素,就是人口。由于國內的人口統計已很成熟,“以人定房”的難度并不大。又因為公開市場的土地拍賣完全由地方政府掌控,因而“以房定地”也不難。最后稍有難度的是“以房定錢”,但總體仍是可控的。

          明確了方向,接下來就要看能否落實到位。應該說,執行還是有一定難度的,尤其是各地方政府在執行力上差異很大,會影響最終效果。

          先說“以人定房”,人口數量統計雖然容易,但預測不易。而“以人定房”中指的“人”并不單指現存人口,更是指人口變動趨勢。然而,人口的流動趨勢很難預測。例如,40年前沒有人會預測深圳會成為千萬級人口的超大城市;10年前也沒有人能預測鶴崗今天嚴重的人口外流。而如果對人口變化趨勢判斷不準,“以人定房”就難以落實。另外,即便人口預測大體準確,仍會存在資源錯配。例如在北京,土地供應量總體沒問題,但有的區供應多,房子賣不出去;有的區供應少,房子供不應求……這一切,都非“計劃”所能解決的。

          因此,加強要素聯動管理也不應該理解為回到計劃經濟。實際上,以目前的市場要素看,無論是人口流動性、房企的構成抑或是土地供應以及融資,都已和幾十年前的純計劃經濟時代截然不同。這就要求,在強調一些計劃性和政府的要素管理的同時,仍要尊重市場。否則,若對 “人”和“地”的預判過于保守,或管得過嚴,就會令房地產市場失去活力,進而導致市場喪失活力。

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