供應鏈ABS、商票清零 遠洋集團負債結構持續優化

4月17日，遠洋集團（HK03377）公布了2022年度報告。報告顯示2022年度遠洋集團實現全口徑銷售額約1003億元，行業排名提升至第20名，同比提升近10位，營業額為461.27億元，毛利為23.77億元。

而在早先的4月11日，遠洋集團也披露了今年前三月的銷售狀況：協議銷售額人民幣約165.5億元，同比增長10%，3月單月實現協議銷售額人民幣約81.9億元，環比增長61.5%。

2023年以來，房地產行業政策環境和信貸環境明顯好于2022年。但經濟復蘇和市場預期恢復需要時間，行業還有一段春寒料峭之路要走。遠洋集團積極應對市場環境變化，確保了經營的持續推進和債務的按時兌付。

一二線城市銷售占80%

根據年報，遠洋集團及其合營企業和聯營公司截至2022年12月31日止十二個月的協議銷售總額為1002.90億元，全年的協議銷售樓面面積約6154000平方米，平均銷售價格下降7%至每平方米約人民幣18000元。從區域看，來自北京、環渤海、華東、華南、華中及華西區域的物業開發收入占比分別為12%，29%，22%，15%，18%及4%。

需要注意的是，在遠洋的銷售構成中，來自一二線城市的協議銷售額占全體約80%。這就表明，遠洋集團的業務分布大多在熱點城市，這為該公司的后續發展提供了堅實的基礎。值得一提的是，遠洋集團在北京、天津等一二線城市已深耕多年，在當地市場擁有穩定的市場占有率。2022年，遠洋集團在北京實現180億元銷售額，位列當地第九。此前，遠洋集團曾連續13年位列北京前十。在天津，遠洋集團2022年完成86億元銷售，位居當地第二。自2009年以來，遠洋集團已連續14年位列天津房企成交前十。

土儲方面，2022年遠洋集團購入7幅土地，總樓面面積及應占權益面積分別約為668000平方米及486000平方米。其中，新購入項目平均購買成本為每平方米約7800元，按可售總樓面面積計算，遠洋集團土地儲備的每平方米平均土地成本約為7100元。

同時，遠洋集團也在積極布局城市更新業務，持續大力推進舊改，目前已簽約舊改項目近1400萬平方米，主要分布在深圳、東莞、珠海、中山等大灣區重點城市；已轉化及獲取土儲共346萬平方米；2022年完成深圳天祺項目和天璞項目的轉化，預計將于2023年陸續推出。

從目前的儲備看，這些土儲能夠支撐企業未來3年發展。

持續優化負債結構

資金方面，遠洋集團2022年新增開發貸超百億元，銀行融資渠道保持暢通；公開市場融資74億元，包括4億美金美元債，20億元PPN，13.2億元公司債回轉售和13.03億元REITs發行；連同尚未使用的授信額度約1652億元，遠洋集團在公告中表示：“對其流動性充滿信心”。

2022年，遠洋集團全額完成到期有息債務的兌付，并逐步以抵押借款替換信用類融資，持續優化負債結構。2023年2月，遠洋集團完成30億元PPN兌付；3月，完成“19遠洋02”及次級永續債的票息兌付工作。

遠洋集團表示：“2023年，隨著房地產寬松措施出臺，刺激購房需求，我們也將繼續積極主動進行債務管理，加強流動性管理，以維持遠洋集團有足夠資金開展各類業務。”

遠洋集團的“足夠資金”，一方面是其穩定的經營和過硬的產品實力，另一方面則是和其大股東支持相關。

作為遠洋集團的最大股東，中國人壽多年來一直支持遠洋集團的發展，連續多年來雙方都會簽署金融框架協議，中國人壽可以根據其投資需求認購遠洋集團發行的金融產品。

3月30日，中國人壽副總裁劉暉表示：“作為大股東，中國人壽高度關注遠洋集團的經營情況，將持續通過市場化的公司治理手段，進一步推動遠洋加強戰略制定、運營管理和風險管控，協助其穩健經營。當前地產行業基本面迎來了積極的變化，市場也在筑底修復中，中國人壽將支持遠洋走出低谷，實現平穩發展。”

中國人壽向遠洋集團提供的支持是多方面的。如在金融產品認購方面，遠洋集團去年12月發行一筆13.03億元的REITs產品，得到中國人壽及廣發銀行的參與認購；資產盤活方面，中國人壽先后就北京頤堤港一期、中國人壽金融中心等不動產與遠洋集團達成合作，助力后者回籠資金約30億元。此外，雙方在養老領域亦有合作。

一季度同比增長10%

從第一季度數據看，各方面數據都在顯現出公司經營向好。

4月11日，遠洋集團發布2023年1~3月未經審核的營運數據。2023年1~3月，遠洋集團實現協議銷售額人民幣約165.5億元，同比增長10%；3月實現協議銷售額人民幣約81.9億元，環比增長61.5%。在克而瑞榜單上，遠洋集團排名較去年同期提升4個名次。

行業第三方數據顯示，1~3月，遠洋集團于多個城市銷售表現良好，在濟南、天津分別位列第一、第三，在大連、無錫、廊坊等城市位列前十；其中，天津未來城、廊坊遠洋光華城穩居城市銷售第一。

此外，2023年一季度，遠洋集團在深圳、天津、武漢、揚州等城市已完成近9000套房源的高品質交付。

在銷售向好、平穩交付的同時，遠洋集團自去年12月以來還成功與多家銀行簽署戰略合作協議，獲得授信額度逾1300億元，銀企戰略性合作持續深化。

據了解，遠洋集團非有息負債科目如供應鏈ABS、商票等債務已清零，2023年無償付壓力。此外，遠洋集團境外再融資壓力小，美元債2023年無到期，下一筆美元債到期為2024年7月30日。國內評級機構中誠信國際和聯合資信等也亦維持了遠洋集團AAA級信用評級，目前是國內最高級別。 文/王西嶺