每經AI品房 | 廣州新房限價政策松動？網紅區黃埔“金九”哪些樓盤值得關注？

每經記者 黃婉銀    每經編輯 魏文藝    

近日，市場消息傳出，廣州新房備案價將由原來按均價上下浮動6%，調整到上浮10%、下調20%的范圍，調價幅度進一步放寬。

目前對于此消息還未有官方文件發出或回應。9月16日，有廣州本地開發商通過微告訴《每日經濟新聞》記者，已收到相關消息。

事實上，早在今年3月初，廣州就將豪宅備案價進行過調整。彼時，廣州市住建局相關負責人回應表示，廣州一直以來都實施嚴格的住房價格指導，但各個樓盤備案價是根據周邊樓盤情況進行通盤考慮的，并實施動態價格指導，沒有按價格專門去設置一個所謂的“紅線”。也就是說，每個樓盤在不同時期的備案價有所波動是正常現象，當地的限價政策并沒有松動。

在7、8月的傳統淡季，廣州樓市表現仍然處于低位。據廣州中原研究發展部統計，8月廣州新房網簽6125宗，環比下跌3%，較去年同期下跌9%。

從8月中旬起，隨著暑假接近尾聲，部分買家陸續從外地回流，廣州新房成交呈現出輕微升溫態勢。從8月份廣州一手住宅網簽情況來看，其中支撐大市成交的依舊以天河壹品、萬科城市之光、黃埔新城等中心區優質板塊物業為主。

進入傳統銷售旺季的“金九銀十”，作為廣州網紅區的黃埔，哪些樓盤值得關注？其未來升值潛力如何？每經品房小程序通過11個維度對黃埔區部分熱銷樓盤項目進行測評。

今年以來，廣州熱銷樓盤中，黃埔區仍然占據多個席位。自去年11月首次開盤以來，萬科城市之光一直是區域內的熱點盤之一。在今年以來多次加推下，該項目長期位于廣州樓市成交TOP10。

萬科城市之光是萬科在廣州的文沖舊改項目，是一個約200萬平方米的大盤，項目開發公司為廣州黃埔文沖城中村改造投資有限公司。啟信寶顯示，該公司的董事兼總經理為吳健，廣州市黃埔區文沖街文沖股份經濟聯合社、廣州市萬科企業有限公司股權占比分別為70%、30%。

每經品房小程序顯示，萬科城市之光的AI估值參考價為27615元/平方米。該項目雖然位于黃埔區，但靠近廣州核心區天河，項目定位剛改、改善群體，目前主力戶型為96平方米三房-140平方米四房。廣州住建局官網數據顯示，該項目累計已售住宅約1374套。

在萬科城市之光周邊各項配置得分中，每經品房小程序都給出了較高的數值，各方面優勢都較為均衡。除了通勤車速、人口結構、購物配置，該項目在學校、醫療、公交、地鐵、商務密度、居住密度等配置方面得分都在8分（最高10分）以上。

項目周邊1公里有幼兒園15所，小學4所，大小醫療機構12個，優于黃埔區85%的住宅項目。周邊公共交通相比自駕通勤的舒適度更好，附近有2個地鐵站，26個公交車站，但通勤車速得分僅為1.8分，道路早晚高峰平均車速為15.51公里/小時，僅優于黃埔區18%的住宅項目。

綜合以上測評結果，每經品房小程序預計，未來5年萬科城市之光房價會跑贏黃埔區平均漲幅，高于該區95%的小區。

來源：每經房產小程序

在8月份廣州一手住宅網簽宗數TOP10中，位于黃埔區的星匯城以105套位居全市第五位。

星匯城的項目公司為廣州市品輝房地產開發有限公司。啟信寶顯示，該項目公司背后股東為越秀地產下屬的廣州市城市建設開發有限公司，董事長為劉乙凡。

越秀星匯城是位于廣州黃埔區知識城鎮龍地鐵上蓋項目，是集住宅、商業、教育、醫療等多業態配套的TOD綜合體。廣州住建局官網數據顯示，越秀星匯城累計已售住宅套數約3328套。

越秀星匯城在第三方平臺的均價是25000元/平方米，每經品房小程序綜合11個維度給出其AI估值參考價為26954元/平方米。

作為城郊大盤，星匯城的優劣勢都十分明顯。除了地鐵配置、通勤車速兩項得分接近10分以外，該項目周邊各項配置得分普遍都很低。周邊1公里范圍目前還暫無幼兒園、小學、大小醫療機構，也無大型購物中心，周邊居住人口約0.17萬人，相對屬于居住密度偏低的區域，僅高于黃埔區1%的住宅項目。

該項目本就是地鐵TOD項目，地鐵配置自然不用多說。通勤方面，由于項目靠近廣汕公路，其早晚高峰平均車速為28.11公里/小時，優于黃埔區95%的住宅項目，相對屬于駕車出行舒適度高的區域。

綜上測評，每經品房小程序預計，未來5年星匯城房價會跑輸黃埔區平均漲幅，僅高于該區16%的小區。

來源：每經房產小程序

同樣位于黃埔區的時代印記（廣州）項目，在最近一周的成交量環比大幅增長91%，周內成交65套。廣州住建局官網數據顯示，該項目累計已售住宅套數約2441套。

每經品房小程序顯示，時代印記（廣州）項目的AI估值參考價為18625元/平方米。

時代印記（廣州）的項目公司為廣州市時代紅衛投資發展有限公司。據啟信寶，廣州市黃埔區九佛街紅衛村經濟聯合社、時代中國旗下廣州市時代地產投資集團有限公司分別持股70%、30%，項目公司董事長為楊志強。

交通配置方面，項目附近不到500米就有1個地鐵站，地鐵配置得分優于黃埔區50%的住宅項目；周邊有公交站5個，相對屬于公交出行舒適度低的區域；早晚高峰平均車速為24.27公里/小時，通勤車速優于同區域89%的小區。

其他配套設施上，時代印記周邊有1所幼兒園，2所小學，但無大小醫療機構，也無大型購物中心；周邊1公里工作人口占69%，老年人口占13%，在黃埔區高于0%的住宅項目。

綜合來看，每經品房小程序預計，未來5年時代印記（廣州）房價會跑輸黃埔區平均漲幅，僅高于該區14%小區。

來源：每經房產小程序

封面圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝