實(shí)探廣州城投平臺(tái)拿地項(xiàng)目進(jìn)度：有地塊引入國(guó)企合作開發(fā)，有項(xiàng)目尚未平整土地

每經(jīng)記者｜黃婉銀    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

在去年第二、三批集中供地中，地方城投平臺(tái)公司成為各地土拍市場(chǎng)的“托底”主角。但拿地與開發(fā)是兩件事，地方城投平臺(tái)公司不同于高周轉(zhuǎn)的房企，整體在地塊推進(jìn)速度上較為緩慢。

以廣州為例，在去年的三批次集中供地中，有廣州各城投平臺(tái)公司參與拿下的地塊約10宗，但目前還未有項(xiàng)目入市。8月18日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》實(shí)地走訪了部分地塊發(fā)現(xiàn)，拿地最多的廣州南投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱廣州南投）有的地塊還未動(dòng)工或平整土地，動(dòng)工速度最快的則是和地方國(guó)企合作建設(shè)開發(fā)的地塊。

多位業(yè)內(nèi)專家在接受記者采訪時(shí)表示，在具體的城投平臺(tái)公司中，市級(jí)、區(qū)級(jí)的城投公司存在開發(fā)能力差異，區(qū)級(jí)城投平臺(tái)公司普遍會(huì)做一級(jí)土地的開發(fā)，有些市級(jí)城投公司還會(huì)獨(dú)立開發(fā)項(xiàng)目。

2021NJY-14地塊現(xiàn)場(chǎng) 每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

拿地近1年未有項(xiàng)目入市

城投公司是城市建設(shè)投資公司的簡(jiǎn)稱，是全國(guó)各大城市政府投資融資平臺(tái)。克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，從2021年第二輪集中供地開始，城投公司開始涌現(xiàn)，在土地市場(chǎng)頻頻托底，尤其在上海、廣州、南京、蘇州、無(wú)錫等城市的第三輪集中供地中表現(xiàn)明顯。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在2021年的三批次集中供地中，廣州各城投平臺(tái)公司拿下的地塊有約10宗（不含廣州地鐵），其中有廣州南投參與拿下的地塊就占了6宗。

公開資料顯示，廣州南投成立于2014年11月10日，屬?gòu)V州南沙開發(fā)建設(shè)集團(tuán)有限公司地產(chǎn)板塊轄下全資子公司。南投公司主要負(fù)責(zé)南沙開發(fā)建設(shè)集團(tuán)功能性地產(chǎn)板塊開發(fā)建設(shè)業(yè)務(wù)，具體操盤項(xiàng)目類型以寫字樓、共有產(chǎn)權(quán)房、產(chǎn)業(yè)園等為主。

在去年9月的第二批集中供地中，廣州南投聯(lián)手珠江實(shí)業(yè)拿下了南沙灣2021NJY-13地塊，近期剛釋放了項(xiàng)目信息，合作方新增了一家國(guó)企嶺南商旅集團(tuán)，目前還未入市。同期，廣州南投還底價(jià)拍下了2021NJY-12南沙區(qū)橫瀝島會(huì)議中心西側(cè)地塊。

8月17日，記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，其中一宗地塊上雖然搭建起工棚，但另外三塊區(qū)域未有任何動(dòng)工跡象，目前都還是處于“水坑”狀態(tài)。

該項(xiàng)目操盤難度不小。項(xiàng)目占地5.46萬(wàn)平方米，樓面地價(jià)12323元/平方米，雖然是底價(jià)獲得，但總價(jià)仍達(dá)到38.89億元。更重要的是，這還是廣州首宗通過(guò)“限房?jī)r(jià)+限地價(jià)+競(jìng)自持+搖號(hào)”競(jìng)拍方式出讓的地塊。

具體來(lái)看，本宗地塊房屋銷售價(jià)格不得超過(guò)37896元/平方米，且首套住房購(gòu)房家庭（或個(gè)人）購(gòu)房總套數(shù)占新建商品住房規(guī)劃總套數(shù)的比例不低于50%。

廣州中原研究發(fā)展部2021年在分析該地塊時(shí)指出，“限售價(jià)”將限制覆蓋整個(gè)開發(fā)-銷售周期，因此未來(lái)1-2年，橫瀝島會(huì)議中心西側(cè)地塊項(xiàng)目樓價(jià)將被“牢牢摁住”，而地塊位置相對(duì)于同片區(qū)其他樓盤而言不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。實(shí)際首次購(gòu)房家庭能否占半數(shù)仍是未知數(shù)，這將十分考驗(yàn)開發(fā)商的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、精準(zhǔn)定位、銷售策略等能力。

在該地塊旁邊，還有兩宗地塊也屬于廣州南投，是其在去年第三批集中供地中拿下的。記者走訪發(fā)現(xiàn)，2021NJY-17地塊左上角已有兩三層類似于售樓處的框架建筑在建設(shè)中，2021NJY-14地塊區(qū)域則有多臺(tái)工程車在進(jìn)行地基建設(shè)工作。

億翰智庫(kù)首席研究員張化東8月17日通過(guò)微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，區(qū)級(jí)的城投公司拿地后普遍會(huì)自己做一級(jí)開發(fā)，一級(jí)開發(fā)也會(huì)產(chǎn)生一定收益。如果再通過(guò)土地抵押貸款，實(shí)際上對(duì)城投公司的現(xiàn)金流影響不會(huì)很大。

同時(shí)，廣州南投在同一批集中供地中拿下的南沙街友展路地塊尚無(wú)施工跡象，地塊上荒草叢生，還未平整。8月16日，該地塊旁邊的一名商戶現(xiàn)場(chǎng)告訴記者，地塊原本是個(gè)工業(yè)園區(qū)，今年春節(jié)前后還曾施工，拆掉了原來(lái)的廠房樓棟，但此之后就沒(méi)有了施工動(dòng)靜。

南沙街友展路地塊尚無(wú)施工跡象 每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

有獨(dú)立操盤，有國(guó)企合作

由廣州南投、中鐵建南沙投資發(fā)展有限公司、廣州城建開發(fā)南沙房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱城建南沙公司，越秀集團(tuán)下屬）聯(lián)合成立的廣州南沙科城投資發(fā)展有限公司，在2021年4月首批集中供地中拿下的橫瀝島地塊，由越秀地產(chǎn)操盤，項(xiàng)目剛在今年7月獲批預(yù)售證。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，廣州南投的2021NJY-14地塊項(xiàng)目也由越秀地產(chǎn)操盤。啟信寶數(shù)據(jù)顯示，在今年上半年，2021NJY-14地塊項(xiàng)目公司廣州南沙橫越置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱南沙橫越）已經(jīng)由廣州南投100%持股變更為城建南沙公司99%持股。今年6月，廣州南投還在掛牌轉(zhuǎn)讓南沙橫越1%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為211.24萬(wàn)元。

“從近年的市場(chǎng)情況來(lái)看，由于受到行業(yè)環(huán)境的影響，去年以來(lái)集中供地中出現(xiàn)了大量城投公司托底拿地的情況，且占比不小。”

8月17日，克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉通過(guò)微信接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，城投公司主要分兩類，像廣州城投這種是一直有開展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的，拿地后獨(dú)立開發(fā)或合作開發(fā)的情況都有；另外一種更像是地方的平臺(tái)公司，其本身并無(wú)商品樓盤獨(dú)立開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，因此拿地后往往都要找房企合作開發(fā)，如果并沒(méi)有提前找好合作企業(yè)，那么就有可能面臨比較長(zhǎng)的開發(fā)周期。

從2018NJY-12地塊就可見廣州南投的操盤速度和能力。該地塊是廣州南投2018年年底拿下的，總價(jià)約為5.7億元，折合樓面價(jià)約8959元/平方米。

地塊由南投公司下屬?gòu)V州南宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)建設(shè)開發(fā)，計(jì)劃總投資約15.8億元，建設(shè)內(nèi)容包括商業(yè)、住宅、人才公寓、公建配套。但項(xiàng)目于2021年3月2日才開工建設(shè)，2022年3月首棟住宅封頂，計(jì)劃于2022年12月建成，項(xiàng)目目前還未有入市信息。

值得一提的是，廣州市城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司2020年拿下的廣州最貴單價(jià)地王地塊——越秀區(qū)越秀南AD013907地塊，成交達(dá)到樓面價(jià)64576元/平方米，目前仍未入市。