每日經濟新聞 2022-02-18 19:05:16
◎隨著信貸端政策的邊際放松，房地產市場合理的資金需求正在得到滿足。從發(fā)債的房企也可發(fā)現，多為發(fā)展相對穩(wěn)健的國企、央企以及地方平臺，這些企業(yè)通常有地方及國資背書，往往信用評級較高，容易獲得發(fā)債申請。信貸端邊際放松后，未來極有可能將逐漸向民企溢出。
每經記者 陳榮浩 每經編輯 魏文藝
雖然今年1月房企境內外發(fā)債同比大降70%，但房企融資環(huán)境仍在持續(xù)改善。
春節(jié)剛過，多家房企便開啟密集發(fā)債模式。據《每日經濟新聞》記者不完全統(tǒng)計，截至2022年2月18日，已有包括綠城中國、中交股份、保利置業(yè)、金科股份、晉江城投、南寧城投、渝富控股、越秀集團、亳州城建、重慶南部新城產業(yè)、碧桂園、濟南城建、華發(fā)集團、深圳地鐵集團、川發(fā)展、廣州開發(fā)區(qū)控股集團在內的16家房企密集發(fā)債，累計募集資金達312.75億元。
“隨著信貸端政策的邊際放松，房地產市場合理的資金需求正在得到滿足。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示，從發(fā)債房企也可發(fā)現，多為發(fā)展相對穩(wěn)健的國企、央企以及地方平臺，這些企業(yè)通常有地方及國資背書，往往信用評級較高，容易獲得發(fā)債申請。信貸端邊際放松后，未來極有可能將逐漸向民企溢出。
春節(jié)前的1月份，據貝殼研究院統(tǒng)計，房企境內外債券融資累計約481億元，同比大幅下降70%。而春節(jié)后的這一波房企發(fā)債潮，可以看作是去年末政府端積極釋放金融利好信號，國內融資環(huán)境適度調節(jié)在執(zhí)行層面的明顯改善。
從房企發(fā)行債券的利率來看，普遍在2.7%-8%。不過國企、央企的發(fā)債利率相對較低，如中交、保利等房企的利率均低于4%，而民企的票面利率則相更高。
其中利率最低的當屬保利置業(yè)。2月15日，保利置業(yè)發(fā)布2022年第一期公司債券，募集資金不超過20億元，最低利率為2.7%。
相比較而言，2月16日，金科地產同樣發(fā)行了2022年第一期公司債，發(fā)行規(guī)模為不超過15億元，期限為4年期，最終確定票面利率為8%。
數據來源：貝殼研究院
從房企此波發(fā)行公司債的目的來看，“借新還舊”為主要用途。如金科此次發(fā)布的15億元公司債，募集資金用于20金科01的回售本息；中交地產發(fā)行的30億元公司債券，募集資金用于償還到期公司債券；電建地產發(fā)行的10億元公司債，擬全部用于償還“19電建債”回售款。也有部分房企發(fā)債用于其他用途，如補充流動資金、項目建設、收購地產項目等。
《每日經濟新聞》記者注意到，春節(jié)大假以來，不光房企發(fā)債速度有所增加，上交所處理企業(yè)發(fā)債的審批也在同步加快。
據上交所“公司債券項目信息平臺”披露的信息，最近幾日內就有超20家房地產企業(yè)的發(fā)債進展已變更為“已受理”或“已反饋”，離成功發(fā)債又近了一步。
僅2月15日，就有近10家地產開發(fā)類企業(yè)的公司債券項目進展更新為“已反饋”，包括資陽城建、溫州城建、青島世園集團、眉山發(fā)展、菏澤城投、太原龍城發(fā)展等。此前的2月14日，廈門住宅建設集團、成都高新投資集團、無錫太湖新城發(fā)展、上海張江集團、廣州城建、上饒創(chuàng)新發(fā)展產投集團等10余家地產開發(fā)類企業(yè)，也迎來了發(fā)債融資申請受理后的再一次進展更新，當前項目進展均為“已反饋”。
此外，從發(fā)債企業(yè)的特征也可以較為明顯地發(fā)現，此波發(fā)債潮的主角仍然是國企、央企及具有國資背景的地方城建平臺。而民企相對要少一點，年后僅有碧桂園、金科等少數民企發(fā)行了公司債。
數據來源：貝殼研究院
對于年后的這波房企密集發(fā)債潮，市場人士認為，這里既有針對房企融資端的政策呵護，也有宏觀層面基于基礎設施投資“靠前發(fā)力”的實際需求。
“隨著信貸端政策的邊際放松，房地產市場合理的資金需求正在得到滿足。從發(fā)債的房企也可發(fā)現，多為發(fā)展相對穩(wěn)健的國企、央企以及地方平臺，這些企業(yè)通常有地方及國資背書，往往信用評級較高，容易獲得發(fā)債申請。信貸端邊際放松后，未來極有可能將逐漸向民企溢出。”
嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者，目前為穩(wěn)定宏觀經濟增長提出的貨幣政策為充分發(fā)力、精準發(fā)力和靠前發(fā)力，這對不少地方平臺而言，信號是積極的，那些發(fā)展相對穩(wěn)健的房企，資金面也會變得更為寬裕。而一些債務壓力較大的房企，則相對自由度更弱，在此類融資端放松的時候，占據的優(yōu)勢也更弱。
“目前國家對房企融資端確實有許多優(yōu)惠政策，比如并購貸款不再計入‘三道紅線’相關指標，以及地方城投類企業(yè)發(fā)行的基礎建設類債券、頭部企業(yè)的公司債，都比較容易通過。”某頭部房企高管在接受記者采訪時表示，為解決出險企業(yè)的風險，地方政府還開始搭建平臺著手對接，為的就是讓地產行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，實現良性循環(huán)。
不過，上述房企高管也強調，“如果要說融資端的寬松政策對企業(yè)的影響，目前對發(fā)展較為穩(wěn)健的地產企業(yè)更友好一點，對部分中小民營房企的影響可能沒那么大。而那些債務風險較大的房企，他們的融資壓力可能并沒有降低。”
對于目前地產行業(yè)的整體發(fā)展情況，申宏證券在研報中指出，目前對整個地產行業(yè)來說，利好多于利空，但企業(yè)間的分化仍然存在。具體表現為，隨著全國性的預售資金監(jiān)管意見的出臺，真正存在資金問題的房企預計仍然將是政策監(jiān)管的重點對象。而對于優(yōu)質房企，監(jiān)管政策的整體友好度預計將有所提升。
申宏證券預計，2022年地產行業(yè)將形成“上壓下托”的政策態(tài)勢，以經濟增長平穩(wěn)、不發(fā)生系統(tǒng)性風險為底線，逐步小幅改善行業(yè)基本面，同時避免出現過大發(fā)力導致重走使用房地產刺激短期經濟發(fā)展的老路，政策仍將持續(xù)保持溫和向好方向。
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封面圖片來源：攝圖網-500687299
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