北京首個“雙集中”土拍落槌之后：8折豪宅首現，房企利潤被壓縮，新房質量存隱憂

每經記者｜王佳飛  陳夢妤    每經編輯｜魏文藝    

在本月中旬舉行的北京首批“雙集中”供地競拍中，29宗成交地塊中有10宗因觸及價格上限而進入高標準競價環節。5月24日-25日，這10宗地塊陸續接受房企投標。

按照計劃，這10宗地塊在投標后，還需要通過評標流程才能產生最終的買家。不過讓人意外的是，朝陽區王四營鄉1304-L01地塊卻在5月24當天被宣布由華潤、保利、金地聯合體獲得，原因是沒有企業參與方案投報。

值得一提的是，北京首批集中供地競拍吸引了超200家房企參與，29宗地塊成交總金額達1109.71億元，堪稱北京土拍史上之最。而這場涉及總規劃建筑面積達335.72萬平方米的土拍，在競拍過程中也產生了不少懸念、意外和未知，這些或許都將影響到今后購房人的決策。

比如本次集中土拍結束后，便有部分成交地塊周邊的在售樓盤項目出現漲價現象。而不少購房者也把本次成交地塊的樓面價和周邊在售樓盤進行比較，并作為接下來買房的重要參考。

為此，《每日經濟新聞》記者近日來到本次土拍部分重點成交地塊的所在板塊現場進行調查采訪，以期進一步了解本次北京千億土拍對市場到底產生了哪些影響。

 

 8折豪宅首現：

100平米房子，比相鄰樓盤少花300多萬元

北京此次集中供地占據今年供地總量的三分之一，無論是土地宗數、覆蓋區域、限制條件、競拍程序，還是參與房企數量，均打破以往土拍紀錄。

部分熱點地塊的成交戰績一出，一些相鄰或不相鄰的在售樓盤對手便在“偷著樂”，甚至有在售樓盤項目的品牌營銷線全員加班加點炮制新海報和推廣文案。

如亦莊橡樹灣項目，早已赤裸裸地在自己的公眾號宣布“首輪漲價已完成”，目前均價4.2萬元/平方米，早買早賺。并表示“逢土拍、必漲價”！而去年10月開盤，該項目均價還在3.6萬元/平方米左右，如今對自己的定位是“性價比王炸紅盤”。

來源：亦莊橡樹灣官微截囷

橡樹灣或許只是這場集中土拍旁觀者中的竊喜者，更多當局者卻在諸如海淀樹村地塊的迷霧里焦慮不已。

5月10日下午5時30分許，北京六里橋土地交易大廳，包括不少區域老總在內的數百位開發商人士和計數計到手抽筋的媒體同行，共同見證了本年度北京最值得打新的“神盤”項目——海淀樹村B-1南、北地塊未來新房最高定價11.2萬元/平方米，因為現場競報政府持有份額觸及20%上限，相當于眼睜睜地被打了8折，也即未來新房最高定價變為8.96萬元/平方米。

北京首批集中供地競拍現場 

圖片來源：每經記者 王佳飛 攝

一二手房價格倒掛、樓盤打新，這樣神奇的現象之前在深圳樓市很常見，但在北京，真的不多見。

以購買一套100平方米房子為例，總價原本應該是1120萬元，但現在只需要896萬元就可以買，購房者等于省了224萬元。

而去年7月協議轉讓的相鄰海淀樹村5號南地塊，正是今年初才開放售樓處的圓明•天頌項目，預計售價12萬元+/平方米。照此計算，兩個項目每平方米差價達3.04萬元+，一套100平方米房子的差價就是304萬元+。

前幾天，《每日經濟新聞》記者實地探訪發現，圓明•天頌項目堂堂豪宅標準的項目售樓處，卻十分低調地隱藏在上地硅谷亮城的寫字樓群里。如果不是久聞圓明•天頌大名，實在無法將眼前的小門臉底商和單價12萬元+的豪宅聯系在一起。

隱藏在上地硅谷亮城寫字樓底商的圓明•天頌售樓處

圖片來源：每經記者 陳夢妤 攝

“您是全款，還是貸款？”一如北京市場很多在售豪宅的傲氣，圓明•天頌售樓處小姐姐也循例問了記者這么一句。

距離售樓處約1公里，便是海淀樹村B-1南、北地塊。很多人知道樹村，或是因為20年前一部名為《北京樂與路》的電影，也或是因為2019年那檔名為《樂隊的夏天》綜藝節目。這個距離我國第一所現代音樂學校北京迷笛音樂學校最近的村子曾經是一眾搖滾青年的朝圣之地，殘破的平房和遍地違建承載了這些志趣相投人群的夢想。當時，中關村還只是電子產品的配件集散地，上地信息產業園、互聯網后廠村遠未成型。

樹村地塊附近的樹村路牌 

圖片來源：每經記者 陳夢妤 攝

2016年8月18日，樹村棚改正式啟動，至2019年4月19日收尾，正值《樂隊的夏天》節目播出之際，而樹村也成為房企必爭之地。

痛仰樂隊當年離開的時候一定不會想到，樹村會一舉翻身，并可能誕生具有全國創新意義的高端住宅產品——共有產權豪宅。

從記者實探的情況看，樹村地塊現有圍擋、圍墻，甚至還有未拆除完畢的磚墻，內部土地部分表面覆蓋了綠網。雖是棚改地塊，但已不涉及補償，暫現狀保留。地塊緊鄰北五環，周邊建筑密度不高，附近有河流和公園，離圓明園、北京體育大學、清華大學都不遠。最重要的是，樹村地塊北側便是云集了百度、小米、新浪、華為等互聯網科技企業的上地信息產業基地/中關村軟件園。

樹村地塊內部部分地面覆蓋著綠網

圖片來源：每經記者 陳夢妤 攝

產業是成熟的產業，客群是優質的客群。前些年房價上行期的紅利，在片區內積累起了換房客群的信心，這或許也是圓明•天頌此前爭奪全款客戶的底氣。

目前樹村地塊周邊在售的二手房，從第三方平臺看，均價多在10萬～12萬元/平方米。其中，大名鼎鼎的上地西里和上地東里，坐擁優質學區，盡管建成于上世紀90年代，但價格依然多在11萬～12萬元/平方米。

除一二手房價格倒掛的天時地利之外，再看看15公里開外的同級別定位項目頤和金茂府，首次開盤當日即銷售50億元。可以預見，競得樹村地塊的開發商，就相當于已經鎖定了接下來數年的流量。所以當初樹村地塊甫一放出掛牌消息，就吸引了北京幾乎所有實力房企的關注和追蹤，有媒體當時評論“（樹村地塊）可能是今年出讓的先天條件最好的地塊，沒有之一”。

樹村地塊附近的上地信息產業園

圖片來源：每經記者 陳夢妤 攝

坊間流傳的說法是，圓明•天頌初入市，一些富豪們便嚷著要退掉剛買的金茂府、融創壹號院。而如今，這群人又對即將到來的樹村地塊項目蠢蠢欲動，因為樹村2宗地塊的數據實在是過于激動人心，想象一下跟前段時間的深圳土豪們一樣打新暴富也未嘗不可。

而在打新這件事情上，最近的前車當屬2017年那波“地王”上出品的限競房，一些出現價格倒掛的大熱項目盡管盛傳過搖號、捆綁銷售等消息，但最后到底什么情況、好房源到底賣給了誰，似乎都悄無聲息。

樹村地塊這一波熱度起于2020年10月，北京市規劃和自然資源委員會發布樹村2宗棚戶區改造用地預申請地塊，并于同年11月18日正式掛牌，定于12月8日正式出讓。12月10日又宣布延期至2021年1月20日掛牌出讓。

2020年12月31日，試點“競地價、競政府持有商品住宅產權份額、競高標準商品住宅建設方案”掛牌方式，引發共有產權豪宅大討論。

2021年1月11日，樹村地塊出讓第二次延期至2021年2月9日成交；1月26日，該地塊暫停成交，具體交易恢復時間另行通知；2月，“雙集中”供地新規實施，樹村地塊的成交時間再被推遲。

直至今年5月10日迎來包括海開、中海、招商+城建、中鐵、綠城、金茂、萬科、融創、懋源等在內的開發商悉數競拍，樹村地塊才算初露真容。其中，參與競拍的海開正是圓明•天頌項目的開發商。

衛星地圖上的樹村地塊位置

大戲即將終局，樹村地塊會畫上誰的名字已經不那么重要，因為接下來幾年的市場關注點只有一個——產品。

類似于樹村地塊的操作模式，在此次北京集中供地中共計有6宗地塊，廣泛分布于海淀、朝陽、城市副中心等區域。《每日經濟新聞》記者統計發現，其中將有8.53萬平方米的產權歸政府持有，這也是此次集中供地的另一個趨勢，房地產市場形態逐漸多樣化。

按規定，購買此類房源的購房人取得不動產權證未滿5年的，不允許轉讓所購房屋產權份額。購房人取得不動產權證滿5年的，可按市場價格轉讓購房人持有的房屋產權份額，同時政府持有商品住宅產權份額一并轉讓，政府只按該類住房首次上市時的銷售價格乘以政府持有商品住宅產權份額取得購房款。

集中供地之下：

房企拿地策略生變，“抱團取暖”成趨勢

“此次29宗宅地整體成交平均溢價率為6.4%，處于相對低位。”中指研究院表示，單純從價格上看，此次集中供地的溢價率并不高。

數據來源：中指研究院監測整理

“總體上看，這次的土拍已經是很溫和的了。”

在北京首批集供地競拍現場，某頭部房企相關負責人劉強告訴《每日經濟新聞》記者：“本次土拍總體上來看還算理性，只是因為地塊本身設定的溢價率紅線較低，所以顯得有些高而已。”

相比之前的分散式供地，今年22城實施的“雙集中”供地新規，對于房企而言無疑是新的挑戰。比如新規之下如何根據自身的特點布局城市？如何充分調配資金來應對各城的集中土拍？面對各城集中推出的數十宗地塊如何進行取舍？

“我們公司的拿地策略其實是既定的，要針對重點區域和重點城市傾斜拿地，北京作為一線城市，無論如何都是我們這個級別房企應當重視的區域。”

在此次北京土拍中表現亮眼的另一頭部房企相關負責人楊帆向記者談及自己公司的拿地策略時表示，“我們對高增長的一二線城市的持續投入是既定的，相信很多房企也是這樣。”

不過在具體操作上，楊帆表示，“集中供地對企業的改變還是很大的。之前可能是區域化的單獨作戰，集中供地實施后，公司的各個區域各個部門都需要全力配合，整合內部所有的資源來應對每一場拍地。”

“因為我們內部對于風險有所管控，也就是我們自己設定有財務杠桿的上限，所以如果哪個區域在業績上表現得更為優秀些，公司便會有更多的資源向該區域傾斜。”

10宗進入高標準競價環節地塊的投標現場

圖片來源：每經記者 王佳飛 攝

對于包括北京在內的多城首批集中土拍中出現的房企聯合拿地現象，楊帆表示：“聯合拿地已經成為一種慣常操作方法，這次北京拿地我們內部就成為‘我和我的朋友們’。”

另一位區域房企的負責人李慕也表達了相同看法：“我們這種級別的區域性房企和頭部房企競爭，壓力其實很大，因為每年只有三次拿地的機會，夸張一點說，如果第一次沒有搶到地，那么下半年就會出現無米下炊的可能。所以我們就會和其他房企聯合，用我們深耕區域的能力來吸引合作伙伴，多投幾塊地來增加可能性。”

站在房企的角度看，聯合拿地的好處自是不必多言，既能分擔操作風險，又可以增加拿地概率，還能使自己企業的名號能夠頻頻出現在公眾視野。

“我們這次在北京拿了多宗地塊，不過我們獨立拿到的地塊僅有一宗，剩下的都是聯合體拿地，我們僅僅是出資方，并不操盤，只能說我們的小伙伴太給力了。”

李慕表示，集中供地實際上是拉長了項目的操作流程。拿地之前，聯合體各方對于份額、授權等都會有協議，如果超越了協議幾方可能會繼續談判，退出或是引入新的投資方都是有可能的事情，北京很多地塊目前已經存在這種情況。

另一個在此次集中供地中僅聯合拿了一宗地塊的中型房企則明顯存在著試水的心態，其營銷負責人段徹告訴記者，“和頭部房企同臺競技，我們的資金和人力能力都不足，只能選擇集中押寶稍微偏僻一些、別人看不上的地塊來投。如果拿下了對操盤能力也是很大考驗。這也是我們這種級別的企業獨特的生存能力，當然拿不下地塊也無所謂。”

還有的房企根本沒有選擇報名。劉芳是一位百強房企的相關負責人，他告訴記者：“這次集中供地我們就沒有選擇報名，因為是競爭太激烈了，以我們的體量來說根本沒有必要參與其中。國內還有很多沒有集中供地的城市，有的我們也已布局了很久，我們更愿意穩扎穩打。”

    2021年北京首批住宅用地競拍成交情況（29宗）

數據來源：中指研究院監測整理

從目前已經完成首批集中供地出讓的十余個城市的情況看，不少城市成交地塊的溢價率高企，疊加限價等相關政策，使得房企的利潤空間不斷受到擠壓。

“溢價率定得這么低，售價上限規定得這么死，北京此次土拍把‘房住不炒’的基調體現得很明顯了。”劉強表示，“歸根到底房企還是賺錢的，只不過利潤比較微薄而已。另外，北京市場是具有一定象征性意義，所以很多企業雖然不怎么賺錢也要拼命拿地。”

一家千億房企的營銷負責人鄧群告訴《每日經濟新聞》記者，針對集中供地，他所在企業的做法是，將所有集中供地城市推出的地塊分成A、B、C、D四類，A類就是必搶地塊，所以對A類地塊就分析得特別細。然后從資金保障和拿地策略上，都要力保志在必得。等目標地塊拿到了，公司也已經提前把目標地塊的相關規劃和產品設計都做完了。所以在拿到地的五六個月后，就能推出產品預售。

據鄧群介紹，自己所在企業本次并沒有在北京拿地，因為北京市場并非他們布局的重點。自己所在企業多年來一直深耕華東區域，因此雖然杭州市場的利潤率不高，但也必須要去拿地，就是因為公司要在杭州保持住一定的市場優勢，只有保持一定的規模，對公司的長遠發展才會有好處。

 

限價的隱憂：

房企利潤空間壓縮，房屋質量咋保證？

據統計，此次北京集中成交的29宗地塊線上累計競價212次，平均每宗地塊線上競價7次；現場25宗地塊累計競拍803次，平均每宗地塊競拍32次。整體來看，29宗地塊中,22宗地觸及地價上限，占比達76%。

數據來源：中指研究院監測整理

事實上，在如此激烈的爭奪下，根據此次競拍規則，很多地塊能夠為企業帶來的收益是能夠直接計算的。

以豐臺區長辛店鎮張郭莊村A區FT00-0203-6145、FT00-0203- 6159地塊為例，該地塊的最高限價為6.8萬元/平方米，建筑控制規模不大于171120.713平方米。

如果刨去公共租賃住房和要求配建的養老和社區文化設施等，還剩余130823.131平方米可以建設供出售的商品房，以最高限價計，首開和卓越聯合體共可以收回約89億元。

加之政府回收的8000元/平方米的公共租賃租房，也可提供2.6億元的回款。兩項相加，減去地價62億元，也就是說首開和卓越聯合體需要在29.6億元中尋求建安成本、銀行利息、企業稅金等成本，之后才能是企業利潤。

豐臺區長辛店鎮張郭莊村地塊報價和成交情況

來源：北京市規劃和自然資源委員會官網

如果按照業內“樓面價占售價2/3則可持平”的說法來看，該地塊4.5萬元/平方米的樓面價相較于6.8萬元/平方米的售價可以說是剛剛持平。如果算上公共租賃住房的情況，對開發商而言可以說是捉襟見肘。

另一個真相是，即使已經看上去很低的土地出讓金，其實已經是起拍價上調后的結果了。

距離該地塊不遠處，是曾在2019年12月成功出讓的豐臺長辛店鎮辛莊村A-46地塊，當時被首開和保利聯合體以26億元的底價獲得，樓面價為31666元/平方米。僅僅過了一年多，和其相近的地塊樓面價便上漲至4.5萬/平方米，而且還沒有考慮配建公租房的情況。

通過比較可知，該區域的土地價格的確是上漲了，但另一方面，房企的利潤也被進一步被限制了。

企業自然是以營利為目的，面對如此情景，壓縮成本似乎也成為必然選擇。

就如同曾經的限競房，價格的限制令房企們的利潤騰挪空間縮小，因而質量問題便隨之出現。《每日經濟新聞》此前曾經報道過北京不少關于限競房的質量事件，如瀛海府、悅風華等項目，諸如建筑簡配、配套縮水、材料劣質等問題層出不窮。

每經去年曾經報道過的瀛海府項目

圖片來源：每經記者 王佳飛 攝

一位購房者曾經向《每日經濟新聞》記者這樣表示對房屋質量問題的擔憂：“我買房子最看重的是品牌口碑，我真的不想因為質量問題上大街維權。”

中原地產首席市場分析師張大偉在分析限競房質量問題時曾表示，企業無利可圖，給限競房項目留下不小的質量隱患。在房價上漲階段，購房者買得越早賺得可能越多，即使出現質量瑕疵也不會十分計較。但現在不同了，限競房價格并沒有上漲，反而下跌了，這時如果房屋再出現質量問題，會引發購房者反彈，小問題也會變成大矛盾。

為此，2019年北京市住建委特意“為著力解決當前我市住宅工程中群眾反映的突出質量問題”，進而“嚴厲打擊各類違法違規行為，全面提升住宅工程質量和建設品質，切實維護人民群眾生命和財產安全，市住房城鄉建設委決定開展為期一年的住宅工程質量提升專項行動”。

質量問題還可能引發連鎖反應。一些樓盤的先期項目因為質量問題而引發業主的維權行為，隨后又因為滯銷降價進一步引發老業主的不滿，質量問題和被降價的心理作用疊加，使得業主的維權行為頻發。

目前來看，本次北京集中供應的不少地塊的情況，和限競房太過相像了。

（應受訪者要求，文中楊帆、李慕、段徹、劉芳、鄧群均為化名）

記者手記丨適應新規則，才能笑到最后

“雙集中”供地新規的落地實施，讓土地市場風向突變。

盡管頭部房企表面上呼喊“這是屬于我們的時代”，但私下依然對“利潤只有1%～2%”而無比擔憂。在各城的首批集中土拍場上，房企們仍然對“萬一晚了一秒鐘舉牌而痛失一塊地”而膽戰心驚。

畢竟，土地市場的游戲規則變了，房企在22個重點城市一年只有三次拿地機會，且對資金的要求進一步提高。這也導致了各城市的首輪土拍顯得異常火爆：上百個馬甲參戰、動輒數百輪舉牌、高溢價率地塊頻出……

但不能忽略的是，集中供地新規之下，各城的供地規則也存在差異，不同梯級房企拿地的策略亦隨之發生改變。

以北京為例，在本批次集中土拍中，各種溢價空間限定、土地價格上限規定、競政府共有自持等“規則”，使得開發商的利潤空間進一步被壓縮。

在此背景下，有著央企國企背景的房企和頭部房企，在集中供地大戰中充分展示了財大氣粗的實力；不少中型房企則組成聯合體，“抱團”拿地；小房企同樣沒有放棄，伺機撿漏獲取小地塊或遠郊地塊。

畢竟，有了“面粉”，才能生產“面包”。但只有熟悉并迅速適應新規則的企業，才可能笑到最后。

記者：王佳飛 陳夢妤

編輯：魏文藝

視頻編輯：祝裕

視覺：帥靈茜

排版：魏文藝 馬原