中梁控股降至“黃檔” 仍受制于毛利率下滑壓力

每經記者 吳若凡    每經編輯 陳夢妤    

3月24日，中梁控股舉行全年業績在線發布會。中梁控股CFO游思嘉表示，中梁是首批試點降負債的房企，已經完成了兩條紅線的降壓。

業績方面，2020年中梁控股實現營收659.4億元，同比增16.4%；合約銷售額1688億元，同比增10.7%；2021年銷售目標1800億元，同比增速不到7%，而由于今年貨值超過2600億元，去化70%即可達標。

過去的2016～2019年，中梁控股的業績增速分別為13.1%、241.6%、56.1%、50.3%，2019年上市后的中梁持續降速，開始尋求穩健發展。

降負債卓有成效

游思嘉表示，中梁是作為12家參與政策試行的重點房企之一，嚴格按國家要求來控制集團財務指標。

“我們的凈負債率自上市以來一直保持平穩，在2020年年底是66%，基本跟2019年年底持平。現金短債比方面，含非受限資金口徑達到1.1倍，如果含所有資金是1.4倍，屬于行業安全水平，所以我們去年兩條紅線都成功降壓，我們現在是黃檔房企。”

據貝殼研究院統計，依照“三道紅線”融資新規，2020年末，中梁控股剔除預收款后的資產負債率為80%，較上年同期下降約11個百分點，但仍超出閾值；凈負債率為65.8%，與2019年末基本一致，微增0.2個百分點；現金短債比為1.43，較上年同期大幅提升0.73。由此中梁控股2020年年度指標“踩一線”，“由紅轉黃”成功實現降檔。

游思嘉向《每日經濟新聞》記者表示，三道紅線政策之后，房企買地的資金占銷售資金的40%左右。希望今年中梁的融資成本繼續下降，能平均降到8%或以下。2020年中梁的加權平均融資成本是8.5%左右，同比下降0.9%。

毛利率下滑

不過，中梁幾個重要指標如核心凈利潤和毛利率有所下滑。年報顯示，2020年中梁毛利為138.5億元，同比增加5.1%；整體毛利率為21.0%，同比下降2.3個百分點；歸屬公司擁有人凈利潤約37.5億元，同比減少約3.8%。

對此，游思嘉表示，2020年中梁確認收入的基本上是反映2017、2018年，特別是2018年買地的項目情況。期間土地市場處在較熱形態之下，尤其是2018年以后一些二三線城市，包括沿海某些城市都出現了政府限價問題，這使得中梁控股在2020年的毛利率呈現下跌。

“我相信，2020年毛利率下跌的企業不只是中梁，行業整體特別是長三角市場為主的房企，以及部分珠三角市場為主的房企也可能面臨這個問題。”在游思嘉看來，2020年受政策及市場布局的影響，中梁控股只是毛利率出現下滑房企中的一員。

今年可售貨值2600億元

至于銷售增幅問題，游思嘉表示，“三道紅線”之后，整個行業的銷售增長率正在回歸正常水平，未來2年到3年整個行業的增長率都會是個位數。

對于市場預期，中梁控股在公告中表示，隨著政府對房地產的政策底線趨向更加明確，未來房地產市場將在較長時間內同時呈現出“政策調控”與“市場分化”并存的特征。

數據顯示，截至2020年末，中梁連同其合營聯營公司的總土地儲備約為6510萬平方米，集團應占土地儲備總量為5180萬平方米，覆蓋全國23省，153個城市。新增項目中二線及三線城市土儲金額占比92%，其中約47%位于二線城市，45%位于三線城市，四線城市占比8%。

從地區來看，其大部分土儲位于長三角與中西部；從城市能級來看，其絕大部分土儲位于二三線城市。

中梁控股執行董事及聯席總裁李和栗在業績發布會上表示，該集團現有土儲可為未來3～5年內的銷售增長供應充足貨值。另據其透露，2021年中梁可售貨值約為2600億元，預期去化率69%

中梁高層表示，片面追求規模的時代已經遠去，在市場需求與競爭模式的驅動下，更強調運營和產品能力。2021年，中梁會著重提升能力與鞏固行業地位。在現時的政策環境下，房地產市場的系統風險會更為可控，“穩”的主基調更為明確。在市場資源更向大企業集中的趨勢下，全國布局、銷售規模領先的大型房企會更具能力去應對行業變革與挑戰。

封面圖片來源：攝圖網