博鰲·鎂刻| 房地產行業高位盤整 一二線城市的剛需趨勢是面積更小

每經記者｜包晶晶    每經編輯｜陳夢妤    

“中國的房地產從增量時代到了存量時代，已經過頂了，然后在高位盤整，也可能以后會有一個長長的振蕩下行趨勢，所以房地產的整個競爭態勢、發展態勢都發生了變化。”朗詩集團董事長田明在8月12日的博鰲房地產論壇表示。

面對復雜多變的市場，房企、經濟學家既有共識，也有分歧。

中泰證券首席經濟學家李迅雷坦言，“房地產在中國經濟增長當中的直接貢獻加間接貢獻，大概在30%左右，金融和地產這兩項對中國經濟的穩增長，對中國經濟的拉動作用還是比較大的，所以我們不能回避這樣一個現實。”

田明表示，“中國的房地產已經從‘有無’進入了‘好壞’的階段，從‘有沒有’到改善，是一個大的變化。因此房地產企業要想在未來的市場里面活得好，需要轉型升級，傳統做法不可能在未來的路上持續下去。

“行業也好，里面的企業也好，可能要做好準備應對經濟社會高度不確定性和高風險。因為國際社會發生了不穩定因素，對中國經濟的影響和風險有可能隨時爆發。”田明說。

旭輝集團創始人、旭輝控股董事局主席林中則相對樂觀，“對未來至少10～15年，我們自己看應該是20年，中國房地產還是非常好的，這是鼓勵我們所有房地產行業從業人員一直做下去的因素，現在很多人問對房地產行業看多還是看空，我認為這個時候應該要看多。”

“的確現在房地產行業已經進入了平穩發展階段，這個階段跟過去的高速增長階段在運行方式、市場表現、競爭模式等方面不同，所以我們要適應這個變化，摸索新的階段運行規律。我們現在還面臨著很大的不確定性，每一年我們都會面臨著沒有想到的一些事情，在未來發展過程中，我們還是要穩健前行，這樣才能走得更遠。”

每經記者 包晶晶 攝

“會開發更經濟高效的剛需住宅”

對于中國經濟體制改革研究會副會長樊綱提出的“疫情后中國居民的需求是什么”問題，林中指出，“疫情還是促進了客戶需求的變化，就像2003年SARS時‘消滅’了北京塔樓的房子，大家開始住板樓。今年疫情的時候，大家都發現自己的客廳太小、房間功能不夠、廚房開放性不好，這些都會促進中國新一代的住宅。而剛需受到的影響可能更大，因為對收入增長的預期，以及職業的不穩定性，會使一些需求滯后。”

現在房地產是‘兩高一低’（高投入、高風險、低收益）行業，已經不是當年的“三高”狀態。以后要在這樣的行業里存活下來，是要在品質改善和企業產品創新方面有突破，行業也將迎來一個比較殘酷的調整、并購階段。

對于未來，林中認為一二線城市的剛需趨勢就是面積更小，確保總價能承受得起，所以現在會開發更加經濟、高效布局的剛需住宅，來應對這種購買力、支付能力的變化。

“年輕人需要低房租，就需要住得更遠”

對于租售問題，林中坦言，“在中國能做長租的房子還是很少的，主要是在一二線大城市，流動人口多、商務人口多，中小城市的租賃市場有，但是不太大。從目前來看，租賃市場還是碰到了比較多困難，因為今年一線城市住宅的租金普遍下跌，疫情對租賃市場還是有影響的。從長期來看，租賃的需求還是會穩步增長的，因為在購房之前還是要解決居住的問題。”

“中國的租金跟房價會面臨很大挑戰，以前租金預測的模型是每年都會上漲3%～5%，那么租金未來會不會每年還上漲3%～5%？未來收入增長不那么快了，是不是意味著租金增長不會那么快，我們認為未來幾年租金增長還是會放緩，甚至未來兩三年都會停止增長。”林中說。

花樣年控股董事局主席兼首席執行官潘軍持有不同觀點：“對于租售這件事情，我們相對悲觀。以北京為例，年輕人需要低房租，就需要住得更遠。現在在北京開車進到金融街、CBD，需要兩個小時，如果說現在能有租賃的土地，也只能是放在遠郊。如果你用住宅地來做長租公寓，年回報率只有百分之一點多，所以未來在一二線城市的租賃性住宅，我認為是沒有資源的，沒有市場環境。”

“國際經驗是發達經濟體在城市地區50%以上的居住都是通過租賃解決的，我相信租賃需求最終會改變供給。”田明提出異議。

潘軍堅持認為，“現在深圳已經在倡導把多余的公寓改造成寫字樓，但為什么做不成，就是因為租金上不去。國外的租金收益率能到4%、5%，深圳連1%都到不了，北京也到不了，你怎么市場化？我們能不能在產業園區就近配套非出售性的租賃項目，同時把比例提高一些，這樣一些企業員工可以就近居住。如果只按住宅的地價供應，就近居住是無解的。所以如果能把政策打開，我認為未來租售并舉才能真正落實。”

封面圖片來源：每經記者 包晶晶 攝