謹慎納儲VS積極補倉 下半年房企拿地分化或進一步加劇

在今年上半年的業績發布會上，萬科、融創、富力、越秀等房企均表示會謹慎拿地。當然，也有像保利、華潤置地、世茂、綠城等房企投資態度相對積極。 事實上，進入下半年以來，全國主要地級市土地市場溢價率出現明顯下跌，流拍率連續三月上升，土地市場整體熱度下降。而日前國家統計局發布的《2019年1~8月份全國房地產開發投資和銷售情況》，給本就遇冷的土地市場再潑了一盆冷水。 國家統計局數據顯示，今年1~8月，房地產開發企業土地購置面積12236萬平方米，同比下降25.6%，降幅比1~7月份收窄3.8個百分點；土地成交價款6374億元，下降22.0%，降幅收窄5.6個百分點。 對房企而言，是加大力度投資納糧還是控制風險做好防守？多位業內人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，在如今的市場形勢和融資渠道收緊之下，多數房企確實在投資拿地上持謹慎態度，但龍頭房企及TOP50左右的房企仍持積極態度，逆市拿地。 多數房企謹慎拿地 同策研究院院長張宏偉告訴《每日經濟新聞》記者，下半年確實多數房企拿地態度謹慎起來，著急回款，解決資金面壓力。 7月份，房地產行業迎來了兩個重要信號。先是中共中央政治局會議提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，緊接著央行就發布了加強對存在高杠桿經營的大型房企融資行為的監管和風險提示。 富力率先嗅到信號，調整了投資策略。7月30日，富力對內發布的一份《關于要求地區公司確保完成銷售任務的通知》指出，各公司最重要的工作是加大銷售力度，確保完成銷售任務，其中一條就包括“2019年下半年原則上暫停拿地工作，如遇有優質土地項目等特殊情況，可單獨呈報集團董事長審批”。 發出謹慎信號的不止富力一家。融創中國董事會主席孫宏斌在今年的半年業績會上也表示，“下半年基本沒有指標，除非是特別好的地，拿地基本是停止的。” 孫宏斌指出，融資的收緊是史無前例的，這次是從融資端切入的調控?！霸谶@種邏輯下，預計下半年不只是對企業拿地有影響。當前的政策收緊將會是一種常態化的控制，對于銷售端來說會有很大的影響，同時，這也將對土地市場造成非常大的壓力?！?越秀地產董事長兼執行董事林昭遠在中期業績會對上半年的拿地節奏表示肯定，“為每一個地塊未來合理的盈利打下基礎?！?。對于后續策略，他強調，“我們也是根據自己投資的標準，超出我們標準的地堅定不拿。在前面五個月我們是積極參與拿地，但是謹慎拿，高價地都是不拿，一定符合我們的標準。 部分房企態度仍積極 在多數企業投資態度趨于謹慎的同時，也有部分房企投資態度相對積極。 張宏偉進一步表示，龍頭企業布局還是比較積極，TOP50左右的房企現在也會尋求補倉機會。因為之前二季度市場火熱的時候，這類房企在二三線城市拿不到預期的土地，而現在競爭激烈程度降低，是進入這些城市比較好的機會。 中指研究院數據顯示，今年1~8月，一二線城市仍是房企投資拿地的重心，中西部城市土地市場表現火熱。前8月，全國土地成交金額TOP10城市累計成交10196億元，同比增長11.8%，增速較1-7月回落3個百分點。 帶著“重回前三”的信念，保利今年來勢洶洶。充足的現金使得保利在其他房企日子都過得緊巴巴的時候，還能夠不斷搶“面粉”。今年上半年，保利新拓展項目44個，總成本533億元，拿地金額僅少于碧桂園、萬科和融創。 克而瑞統計顯示，從今年1~8月累計新增貨值來看，整體增速再度趨緩，整體增速為11.9%，同比下降16%。TOP10、TOP20、TOP30梯隊房企同比增速均出現下滑，TOP50和TOP100梯隊房企投資較為積極，而保利在頭部企業中，排名逆勢上升至第6位。 2019年前8月拿地金額TOP20房企數據來源：中指研究院 萬科表面投資策略也偏謹慎，萬科執行副總裁、首席運營官張旭在中期業績會上表示，萬科的拿地未來仍將集中在核心的城市群、都市圈，三四五線城市不會進入。 但在9月3日，萬科就連同中天實業拿下了三線城市惠州惠城區一宗地塊。 從整體投資層面看，萬科同樣“言行不一”。中指院統計，今年1~8月，萬科累計拿地金額達1260億元，超越碧桂園位居榜首，同比增長15.32%。 今年賺足眼球的世茂則是通過收并購重回積極擴張賽道。今年上半年，世茂新增60幅土地，土地總價約788億元，權益前計容面積達1412萬平方米，其中900萬平方米是收并購獲取，占比約70%。 對于后期投資策略，世茂集團董事局副主席、總裁許世壇表示，世茂基本會用50%的回款去購地，等于銷售金額的40%左右，與小開發商合作共贏。接下來，世茂也會按照回款的50%去拿項目。 億翰智庫中國上市房企研究中心主任張化東對《每日經濟新聞》記者表示，相對來看，房企對于投資方面還是比較謹慎的，但這也是基于銷售和再投資的比例。 數據來源：中指研究院 下半年土地市場或降溫 克而瑞指出，今年前8月，半數銷售TOP30房企新增貨值較去年同期下滑近10%左右。與去年同期相比，大部分房企投資意愿仍然趨謹。尤其是頭部房企，在投資拓展上表現更加謹慎和理性，銷售TOP10房企中僅華潤、龍湖新增貨值分別較去年同期上漲2%和19%，而融創、恒大等企業降幅則超過50%。 一方面是規模房企自身土儲充足，在土地市場波動較大、市場銷售尚未企穩的情況下，主動放緩投資節奏；另一方面，融資收緊也倒逼規模房企在當前的時點降負債、?，F金。 用益信托網研究員帥國讓此前在接受《每日經濟新聞》記者采訪時就表示，從目前監管的態勢來看，對房企融資嚴監管趨勢始終沒變，表明監管層對房地產領域風險高度重視。因此，對于房地產行業來講，房企融資環境會進一步收緊，資金面壓力也會進一步加大，未來房地產企業可能會面臨新一輪的洗牌。 中泰證券研報指出，由于融資持續偏緊，土地溢價率幾乎處在歷史低位，在當前已宣布降準，以及可能降息的寬松背景下，地產雖然有窗口指導，但正規渠道融資繼續收緊可能性不大，融資分化將導致四季度及明年一季度房企拿地分化，此時是在手資金充足、杠桿較低房企的補倉好機會。 張宏偉也認為，全國土地市場在下半年應該會有降溫，投資趨勢會出現增速下降甚至小幅的負增長，但這種情況都是正?，F象，整體是相對平穩的狀態，沒有出現趨勢性下滑。 （文章來源：鎂刻地產原創喜歡請關注微信號meikedichan）