皇庭國際正式告別房地產屬性 商業之路待擺脫華南區依賴

每經記者 黃婉銀    每經編輯 陳夢妤    

轉型商業不動產多年的皇庭國際（000056.SZ）終于正式去掉了房地產屬性。

近日，皇庭國際發布公告稱，公司所屬行業分類已從房地產業變更為商務服務業。

對于這一變更依據，皇庭國際解釋稱，據2018年年報，商業運營服務的營業收入已占總營業收入的52.96%，為公司營業收入的主要來源。根據《上市公司行業分類指引》的相關規定，當公司某類業務的營業收入比重大于或等于50%，則將其劃入該業務相對應的行業。

雖然此前的主營業務為商業地產開發運營，但自2009年開發并運營的大型購物中心深圳皇庭廣場竣工后，皇庭國際就再無地產開發業務。

轉型多年，中間又拓展過類金融業務，但從目前的局面看，皇庭國際還是決定走商業不動產運營服務這條主路。

艱難轉型商業不動產

皇庭國際前身深國商，創建于1983年，由經營零售商業起步。1993年改組為股份公司，成為深圳本地唯一一家零售商業類A＋B股上市公司。

隨著百貨業發展式微，深國商加快退出，向現代商業地產轉型。2002年，深國商地產業務旗下主要運作平臺——融發投資，在深圳福田CBD以約4000萬元拿下一宗面積逾4萬平方米的商業用地，也就是如今的皇庭廣場。

不過，這一項目最初被命名為晶島國際購物廣場，計劃2003年1月動工，2005年1月竣工。但在經歷資金面巨大壓力、工程爛尾、股權之爭等一系列波折后，這一項目被擱置了10年。

深國商上市后一直存在股權分散的問題，前兩大股東特發集團、戰略投資者和昌父子持股比例相近，都在13%左右。2008年，深國商又被茂業系舉牌，與和昌父子進行了股權大戰，后者在2009年徹底退出深國商。2009年前后，鄭康豪悄然登場，其通過收購和昌父子此前的股權，一躍超過茂業系成為第一大股東。

最終，2010年9月，鄭康豪在股東大會上正式入主深國商，并成立了新一屆董事會。

但鄭康豪的壓力也隨之而來，據《每日經濟新聞》記者此前不完全統計，為了開發皇庭廣場項目，從2010年到2014年，深國商在四年間的貸款總額超過60億元，已接近其在2014年初76.46億元的估值。且在此期間，由于連續4年凈利潤為負，深國商已變成*ST國商。

重重困難下，深圳皇庭廣場終于在2013年12月開業，這也是深國商首個開發并運營的大型高端購物中心項目。

隨著皇庭廣場的開業運營，深國商終于在2015年扭虧為盈。

曾欲大力發展類金融

2015年是關鍵一年，深國商更名為“皇庭國際”，同時開始拓展類金融業務。

次年，皇庭國際就以股權收購方式成為深圳市同心投資基金股份公司（下稱同心基金）第一大股東，同時也控股同心基金旗下小額再貸公司，間接獲得小額再貸款等業務牌照。

彼時，皇庭國際表示，“將申請獲取更多金融牌照，致力于成為提供綜合金融服務的金融控股公司”。

直到2018年上半年，皇庭國際繼續加大力度發展金融服務業務的戰略仍未改變。但在2018年12月，其表示，為了集中資源做好公司主業，計劃將同心基金22.34%股份與處于虧損狀態重慶皇庭珠寶廣場有限公司（下稱重慶皇庭）100%股權進行資產置換。

在2018年12月的投資者關系活動記錄表中，皇庭國際指出，公司金融業務未來將主要圍繞和商業不動產運營管理密切的再貸款、直接貸款和融資租賃業務。

對此，有業內人士告訴《每日經濟新聞》記者，皇庭國際該次剝離類金融業務還可能與2018年以來監管政策加強和資金的“脫虛向實”有關，彼時部分資本系也正在陸續拋售資產。

商業仍依賴華南區

皇庭國際在近日的公告中重申了自身定位，其表示，公司已進行戰略轉型，業務主要以商業不動產綜合運營服務為主，以委托管理、整租、不動產投資合作等多種方式拓展商業不動產運營業務。

但目前，皇庭國際的主要項目仍然是深圳皇庭廣場。該項目在2018年的銷售同比達到57.3%，實現租金及物業管理費等收入合計2.89億元，為皇庭國際貢獻穩定的凈利潤和現金流。

雖然皇庭國際在全國已落地18個商業項目，分布在珠三角、長三角、西南、中原和西北等地，但華南區仍然是其主要營收貢獻力量。2018年，皇庭國際華南地區營收占比為91.29%，華北地區和西南地區占比7.44%和1.27%。

對于剛堅定轉型主路的皇庭國際而言，能否將深圳皇庭廣場這一標桿項目成功復制到全國各地甚為關鍵。

今年第一季度，皇庭國際實現營業收入2.18億元，同比減少1.58%；歸屬于上市公司股東的凈利潤4725.06萬元，同比減少7.78%。經營活動產生的現金流量凈額、投資活動產生的現金流量凈額、籌資活動產生的現金流量凈額均出現較大幅度下降，分別同比下滑48.61%、131.58%和201.63%，后兩者金額也均為負。

負債方面也凸顯壓力，皇庭國際到第一季度末的貨幣資金同比下滑82.56%至2.25億元，而一年內到期的非流動負債同比增長67.44至10.08億元，短期借款為3億元。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網