每日經濟新聞 2019-06-26 20:11:10
合景泰富深圳擴儲。
每經記者 黃婉銀 每經編輯 陳夢妤
深圳市場極具特殊性，眾多外來房企要么求而不得，要么得而不順。
6月24日，廣州國企越秀地產以59.08億元總價拿下深圳寶安區一宗宅地才得以首進深圳。
來自廣州的另一老牌房企合景泰富（01813.HK），此前也多次參與深圳土地競拍，但都未能如愿，直到2017年才以收購一宗坂田城市更新項目曲線進入深圳市場。
近日，有自媒體發文稱，合景泰富又在深圳南山新拿下一宗位置極好的地。
《每日經濟新聞》記者就此求證合景泰富方面，其表示，公司目前仍在對此消息進行內部核實。公司從2017年開始進入深圳，作為集團在大灣區布局的重要城市，未來集團仍將在深圳尋找合適優質的土地資源。
除了碧桂園、恒大，合景泰富是深圳為數不多能在短時間拿下數個舊改項目的房企。《每日經濟新聞》記者了解到，從2018年至今，合景泰富確實在深圳拿下了兩個舊改項目，其中就包括多年來無人敢接盤開發的漢唐街城市更新項目。
根據工商記錄，2019年6月，合景泰富悄然入股萬利加置業（深圳）有限公司（下稱萬利加）。
萬利加手上就是2017年12月從深圳市圣基實業有限公司獲取的南山區漢唐街城市更新項目。
根據此前披露的規劃，該項目拆除用地面積1.9萬平方米，其中開發建設用地面積1.0萬平方米，計容積率建筑面積8.4萬平方米，其中商業、辦公及酒店5.9萬平方米，商務公寓2.4萬平方米。
另據2018年年報，合景泰富還新增了一個深圳鹽田工改項目，產品類型為寫字樓、商業，并且預計該項目在2019年推出。不過，合景泰富并未公告項目具體位置和情況。
《每日經濟新聞》記者多方梳理發現，上述鹽田項目應該為鹽田協和電廠城市更新項目，實施主體是深圳市創世和實業有限公司（下稱創世和）。
2018年8月，深圳協和聯合集裝箱服務有限公司正式將這一更新項目的土地及建筑物權益轉移給創世和。
兩個月后，根據國家企業信用信息公示系統的記錄，創世和的股權結構發生了變動，合景泰富旗下深圳市凱睿實業有限公司（下稱凱睿實業）以約961萬元獲取了49%股份。
根據鹽田區政府發布的消息，今年2月，包括協和電廠城市更新項目在內的鹽田區29個重點項目已經舉行了開工儀式。
2017年11月，合景泰富在深圳成立了深圳合景實業有限公司。在深圳團隊，合景泰富招來了一個關鍵人物——此前擔任深圳萬科EPC管理事業部助理總工程師的石壯順，他目前在合景泰富的頭銜是深圳公司總經理兼莞惠公司總經理。
而合景泰富上述新增入股的兩個舊改項目中都有萬科一批舊將創立的深圳市同創房地產有限公司（下稱同創房地產）身影。
記者梳理創萬利加股權信息發現，深圳市創景實業有限公司（下稱創景實業）以約3102萬港元的出資額入場，持股51.00%，另外49%持股方為恒遠國際有限公司。
值得注意的是，合景泰富方面僅持有創景實業55%股份，創景實業法定代表人方怡持有45%股份。據啟信寶，方怡和創景實業的監事陳靜均在深圳市富創達實業有限公司（下稱富創達）任職，同樣分別擔任法人代表和監事。
而富創達是同創房地產的全資子公司，目前已擴展成為同創企業管理集團有限公司（下稱同創集團）。
記者留意到，同創集團的管理層均出自萬科、中海的業務及管理骨干。其中，業內較為熟悉的同創集團董事長杜晶，就先后擔任廣州萬科、深圳萬科總經理、萬科集團執行副總裁等職位。此外，同創集團的董事總經理、兩位董事副總經理和石壯順一樣，此前均在深圳萬科擔任過重要職位。
鹽田項目亦是如此，實施主體創世和此前的大股東是同創房地產。
今年1月，凱睿實業又將持股比例增至51%，同創房地產持股比例則從此前的51%降至24.99%，深圳市小馬歡騰投資發展有限公司從49%降至24.01%，這一持股比例保持至目前。
雖然合景泰富是鹽田項目的大股東，但同創集團也在官網中將該項目列為其地產項目之一。
收購僅僅是是這些外來房企進入深圳的第一步，要將這些舊改項目變現，還有數道難關要闖。畢竟，并不是每一家房企都能像碧桂園、恒大那般舍得下重本拿熟地。更多房企必須經歷一個舊改項目從立項、談判到拆遷的全過程，這些都需要花費相當的時間與精力，還必須做好接受項目隨時停擺的準備。
合景泰富本次入股的漢唐街城市更新項目也是一塊“難啃的骨頭”。該項目實際上已經在《2014年深圳市城市更新單元計劃第四計劃》中，但始終無人能接盤推進開發。
一名深圳資深舊改人士告訴《每日經濟新聞》記者，該項目之所以久無人接盤，主要是出售價格較貴，對投資方來說不賺錢，接觸過該項目的投資方不在少數，但最終都沒有出手。
據南山區環境保護和水務局2018年7月公布的漢唐街城市更新單元規劃01-02地塊項目環評報告顯示，項目預計總投資7.04億元，計劃于2018年7月開始進行基礎開挖等施工，2021年7月竣工，計劃施工工期為36個月。
在2018年8月，萬利加就獲取了這一項目的《建設用地規劃許可證》，但項目始終未有實質性進展。
一名舊改機構負責人在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，深圳城市更新項目涉及問題復雜，一個項目帳怎么算也很難完全明確，如工改項目涉及改造年限、紅線指標、環保等問題，住宅類改造項目涉及綜合整治、權屬關系比較復雜等問題，當中存在很大不確定性。
不過，合景泰富成為這一項目“吃螃蟹”的投資方，市場也抱以期待。有接近合景泰富的人士告訴《每日經濟新聞》記者，漢唐街項目目前規劃有高端公寓、高端寫字樓、酒店、商業等業態，“應該算得過來賬，即便損失點也是為深圳建設出點力。”
（封面圖片來源：攝圖網 鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）
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