華爾街見聞 2019-04-02 10:56:39
今年，千禧一代將接替嬰兒潮一代，成為美國成年人數(shù)量最龐大的群體。摩根史丹利認為，老去的嬰兒潮一代賣房會使得房屋供應在未來十年增加三分之二以上，但年輕人更傾向于租房，買房需求可能只會增加7%左右。
圖片來源：攝圖網(wǎng)
在分析師眼里，美國的房地產(chǎn)市場正變得與以往明顯不同。
摩根士丹利在最新研報中認為，隨著嬰兒潮一代漸次老去，他們會陸續(xù)出售房產(chǎn)，這會使得房屋供應在未來十年增加三分之二以上。但這種人口更迭并不意味著必然利好房地產(chǎn)市場，因為千禧一代對租房的需求正日益增加。
根據(jù)他們的測算，那些出生在1981至2012年之間的千禧一代和Z世代們對于買房的需求增長空間有限，未來十年間可能只會增加7%左右——這顯然大幅低于上述逾三分之二的房產(chǎn)供應增幅。
美國人口調查局的數(shù)據(jù)顯示，就在今年，千禧一代將正式接替嬰兒潮一代，成為美國成年人數(shù)量最龐大的群體——也就是潛在的房屋需求主力。
美國皮尤研究中心預計，在今年的某個時候，千禧一代的數(shù)量將超越嬰兒潮一代，成為全美人口數(shù)量最多的群體，可能達到7300萬。這其中，人口死亡和移民的貢獻比較大，嬰兒潮一代人口預計將減少到7200萬，這一代的人口峰值出現(xiàn)在1999年，當時曾接近7900萬人。
不過，摩根士丹利認為，相比于買房，千禧一代和更年輕的Z世代對于租房的需求更大。“隨著嬰兒潮一代賣掉房屋，房產(chǎn)供應量的激增似乎抑制單戶家庭的凈需求。這使得租房需求激增，而持有需求受到挑戰(zhàn)。”
更重要的原因恐怕在于年輕一代人的觀念不同于父輩了。早在2017年，美國統(tǒng)計局發(fā)布的分析報告就顯示，千禧一代呈現(xiàn)“晚熟”趨勢，紛紛推遲進入以結婚、生育和購房為標志的成年期。約三分之一美國年輕人仍和父母住在一起，需要父母經(jīng)濟資助。
摩根史丹利的上述預測已經(jīng)在現(xiàn)實中找到了一些印證，或者說跡象。
華爾街見聞此前提及，在金融危機后，很多美國家庭去杠桿化， 主要做法就是將擁有自有房屋置換成租房。
今年1月，由于房屋銷售市場疲軟，許多潛在購房者轉而租房，租房市場火爆，這是2012年以來從未出現(xiàn)過的情況。曼哈頓的租金上漲到3204美元，年增長率為2.6%，是自2016年初以來最快的年增長率。
“許多人都愿意放棄那些不具有經(jīng)濟吸引力的交易，轉而繼續(xù)租房。當今年春天的新庫存浪潮沖擊市場時，會有更多二手房賣家不得不選擇再降價出售。”StreetEasy資深經(jīng)濟學家Grant Long坦言。
面對當前困境，Grant Long明確給出了“降價”的建議：“紐約樓市面臨著房屋供給過剩、買家擁有較大的議價能力的狀況。未來幾個月的房屋供應量還將大幅增加，賣家必須愿意"降價"。”
供應端已經(jīng)出現(xiàn)較為明顯的疲弱勢頭。根據(jù)美國商務部公布的數(shù)據(jù)，今年2月美國新房開工數(shù)量環(huán)比下滑8.7%，遠低于去年同期水平，降至116.2萬戶，低于市場預期，同比降幅也達到9.9%，這顯示美國房地產(chǎn)市場依舊低迷。
同時，作為未來經(jīng)濟活動的一項重要指標，2月份美國新房建設許可數(shù)量同比下降1.6%，至129.6萬戶，顯示房屋開發(fā)商對未來房地產(chǎn)市場預期并不樂觀。
賣家售樓也并不順利。美國房地產(chǎn)信息網(wǎng)站StreetEasy發(fā)布的市場報告顯示，去年春季超半數(shù)掛牌出售的紐約房源至今賣不出去，70%成交價格不及賣家預期。
相比之下，嬰兒潮一代則創(chuàng)造了長達60之久的房地產(chǎn)大牛市。自二戰(zhàn)結束至次貸危機前夕，也就是1946-2006年，美國住房新開工保持在100萬套/年以上，年均153萬套；名義房價指數(shù)持續(xù)正增長，累計上漲24倍、年均增速5.4%，實際房價指數(shù)累計上漲121%；住房自有率從1940年的44%提高至2006年的69%。
（華爾街見聞 祁月）
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