刷屏！深圳某小學50平米以下學區房將被限制入學？事實是......

買不起大房子，孩子就不能上學？！

12月5日下午，一則《深圳某小學發布新規：50平米以下住房將被限制入學》的新聞刷屏，事關房子和教育兩件大事，難免牽動大家敏感而脆弱的神經。部分人將其解讀為窮人將讀不起好學校或小房子受歧視。

然而，中證君（ID：xhszzb）多方求證，被告知上述兩種理解或為過度解讀。

那么事實究竟如何？

并非限制50平米以下住房不能申請入學

首先，看看學校規定的原始版本。

深圳市螺嶺外國語實驗學校在學校官網顯眼位置公告：

近年我校地段生源持續增加，學校學位已到極限。為了優先保障學校地段內實際購房居住的戶籍適齡兒童就近入學的權利，防止臨時擇校性申請，擠占地段生學位，人為造成不公平和學位緊張局面，保證教育教學的正常開展，現參照兄弟省、市、區做法，結合我校實際情況，從2019年開始，對申請我校學位的房產補充要求如下：

（1）住房面積小于或等于30m2的，需購房及實際居住滿六年以上，且在深圳市內沒有其他更大面積住宅類商品房。

（2）住房面積大于30m2且小于或等于50m2的，需購房及實際居住滿四年以上，且未被鎖定。

（3）住房面積大于50m2的，需購房及實際居住滿一年以上，且未被鎖定。

（4）以上所述的購房年限，均以當年4月30日為基點向前倒算。

學校將通過社區網格系統記錄和家訪等形式對是否在申請房產實際居住進行核實。

可以看到，規定上寫得很清楚，并沒有限制50平米以下住房不能申請入學，而是對該學校周邊住房面積劃分三種類型，將不同面積住房與購買且實際居住年限綁定，作為申請入學的條件。

且規定中有保障性條款，稱學校將通過社區網格系統記錄和家訪等形式對是否在申請房產實際居住進行核實。

該規定或為保障就近入學

今日下午，中證君致電深圳市螺嶺外國語實驗學校，想了解一下其制定政策的初衷，但學校電話一直處于忙線狀態。

那與之相關的各方，又是什么想法呢？

在深圳龍崗買房且小孩子上幼兒園的吳遵（化名）說道：“我認為這主要是限制一套房子學位被重復利用。深圳優質學位資源非常緊缺，有些人會為了學位，在好學校周邊買一個總價相對較低、非常小的房子給小孩上學用，等小孩畢業了再轉手賣出去，相當于一套房子的學位被重復利用了。”

深圳鏈家某中介表示：“螺嶺、石廈周邊30平米的房子基本是一居室，太小了，不適合家庭居住，所以很少有家庭自住的。很多人的套路是這樣，為了給小孩讀書在學校周邊買個小房子，積夠分入學，但是自己不住，把房子租出去。再在離學校比較遠的地方買一套大點的房子自住。這樣就導致相應區域的學位非常緊張。”

對于該規定的合理性，中原地產首席分析師張大偉表示：

首先，這種規定并不具有普遍性，只有個別學位特別緊張的區域會出現；

其次，該規定有其合理性，可以避免對學位房的炒作，保障就近入學。

“對于面積特別小的學區房，業主不住只是為了炒作學區房而買。如果這類行為被允許的話，容易助長學區房炒作風氣，不值得鼓勵。”張大偉說道。

易居研究院首席分析師嚴躍進對中證君（ID：xhszzb）表示，此次深圳學區資源的改革，預計對上海也會有一定的影響。此前就有案例，如果學區房的房子面積太小，會被認為是炒房，這樣落戶就比較困難，也會影響上學。因此，未來政策很可能和學區房面積掛鉤。

“房地產市場整體調控較為嚴重，但是學區房屬于一個特例，也是支撐一線房價的一個特殊群體。未來一方面要在學區資源上改革，因為租房政策實施后，租房者本身也要上學，這是一個民生問題。另一方面，學區資源普及后，原有學區房本身的價值如何定義，也是一個需要謹慎考慮的問題。”嚴躍進說道。

北上廣此前已有類似規定

北京——

學區房6年輪回

很多家庭會選擇寶寶剛出生甚至未出生時就購買

中證君（ID：xhszzb）了解到，北京各區學區房實行6年輪回政策。一套學區房名額一旦被占用，下一個接盤的孩子只能等6年以后才可以憑借該房產入學。

“北京學區房購買的套路很深，很多房子只臨者一條街，街東邊是學區，街西邊就不是了。如果不好好研究，根本不能實現入學目的。此外，現在國家逐步淡化學區房概念，很多中介對外稱都可以上學，根本沒有學區房。但是好的學校一定需要學區房。”有購房者表示。

位于靈境胡同附近某中介人員說：“政策規定，不允許中介對外宣傳學區房，以防哄抬價格。但好的學區房，大家都是知道的。”

據他介紹，以宏廟學區為例，目前只有豐匯園、豐融園、宏匯園、宏英園、豐僑公寓5個小區可以算宏廟學區房。

星星（化名）早在2016年初做準媽媽時，就買下了位于海淀區的一處學區房。她表示，自己買學區房很大一部分原因是跟風。當時買下的房子上一個業主剛用完入學名額，自己買下6年后使用，兩不耽誤。另外，當時那所房子傳聞要劃歸到更好的片區，但由于只是傳聞，所以價格整體沒有溢價。

“每個區都有學區房，西城相對最好，價格也最高。”星星表示，“學區房肯定要提前規劃，北京很多家庭會選擇寶寶剛出生，甚至還沒有出生就買學區房。如果到臨上學才去買，有可能想去的學校沒有合適的房源，戶口也遷移不過去。另外，很多學區房周圍的幼兒園資源也較為優質。”

諸葛找房首席分析師陳雷表示，之前學區房是小區對應的幾個小學，劃片之后范圍擴大，憑借學區房上學功能弱化。目前樓市調控政策較為成功，市場得到有效控制，但是學區房的概念仍在，上學需求依然旺盛，而需求旺盛則會導致投機炒作行為，因此出臺學區房政策目的在于弱化學區概念，弱化學區房所附屬的價值，來穩定市場。不過，由于學區房屬于稀缺品，炒作行為仍然存在，但并不會出現過分熱炒現象。

此外，學區房并沒有完全脫離居住屬性。學區房一般都位于城區，地理位置好，本身價值就高，加之是學區，才會更加受到重視。如果房價不漲，那么炒學區房會損失交易稅費。

上海——

部分區實施“五年一戶”入學政策

部分區對落戶年限有明確要求

“五年一戶”入學政策，即一個門牌號一居住戶，五年內只接受一個學生(雙胞胎和單獨二孩例外)。實施這個政策的有8個區：靜安區、長寧區、寶山區、浦東新區、黃浦區、徐匯區、楊浦區、閔行區。

除了五年一戶，部分區對落戶年限有明確要求。一般各區域都不是買了房就能立馬入學，對戶籍遷入時間有所要求，家長們若有購買學區房意向需提早做準備；戶口若是遷不進，也是白費。

廣州——

越秀區也有類似規定，具體條款不同

廣州某房地產研究機構相關負責人張麟（化名）指出：“個人覺得深圳出現該規定，其實應該是學位太緊張了，學校不得已才抬高門檻。如果沒法全都滿足需求，只能設條件進行篩選，而且該規定是假設在這個區域實際居住年限越久的人，對學位的需求度更真實。”

他指出，廣州越秀區也有類似規定，不過具體條款不同，或有借鑒意義。

《2018年越秀區小學一年級招生簡章》附件3中對小面積房產住戶的規定為：

適齡兒童的父母截止至2015年4月15日前（含2015年4月15日）通過購買或轉讓等方式擁有的獨立房產的建筑面積在30平方米以下（不含30平方米）并實際居住，由對口小學接收。于2015年4月15日后通過購買或轉讓等方式擁有的獨立房產建筑面積在30平方米以下（不含30平方米），是其唯一居住地，由對口小學接收；如適齡兒童父母另有房產或其他居住地則由區教育行政部門統籌安排學位。

來源：中國證券報（ID：xhszzb） 記者：黃靈靈 董添