瑞銀：澳洲房價最高可能暴跌30%

經歷了55年全球最長牛市之后，曾經炙手可熱的澳洲房市進入了下滑通道。近日有研究發現，在經濟“深度衰退”的情況下，澳洲的房價可下降30%。

在本周公布的一份研究報告中，瑞銀分析師Jonathan Mott對澳洲樓市展望進行了5種建模情景分析，設想的各種情況包括經濟強勁增長、馬馬虎虎、樓市修正調整、信貸緊縮、以及深度衰退和抵押貸款銷售不當。

具體來看上述情況中，Mott預計，在最糟糕的情況下，澳洲將面臨27年來的首次經濟衰退，房價將暴跌30%，銀行將因為不當銷售抵押貸款而遭遇廣泛訴訟，澳洲聯儲利率將被迫降至0并啟動量化寬松政策。

以目前的情況來看，Mott預計，可能性最大的是第三種建模情況，也就是樓價將會調整10%，不過同時也警告稱，信貸緊縮風險是真實存在的，而且這個風險正在上升。

他表示，樓市快速惡化是未來經濟進入艱難時期的信號，過去半年，房貸緊縮正在擴大，銀行業前景所面臨的挑戰是自2008年以來最大的。而且房價下跌可能對消費者和經濟產生負面影響，這種惡化情況并非一年半載就能改善，可能會持續數年。

隨著借貸政策的收緊，買家的借貸能力受到限制，澳洲樓市連續第二年衰退，澳大利亞房價指數自2011年以來首次連續第二年下跌。

其中，以往帶頭飆升的悉尼和墨爾本，現在的房價下滑幅度領先全澳洲。據國際地產研究機構CoreLogic的最新樓價指數顯示，悉尼10月房價較去年同期跌7.4%，是1990年2月以來最大年跌幅；墨爾本的跌價幅度也達4.7%。

雖然澳洲聯儲將利率保持在2016年8月份以來最低水平1.5%，市場普遍認為，如果通脹預期繼續上升，澳大利亞央行下一步將會選擇加息，利空房地產市場。

而且，澳洲當地大行已經有所行動。今年9月，澳洲四大銀行中的西太平洋銀行(Westpac)率先宣布將樓按利率上調14個基點，隨后Suncorp和Adelaide Bank也一同上調樓按利率，雖然上調的幅度不大，但CoreLogic認為，此舉足以令澳洲房地產市場感受到“一絲涼意”。

此外，銀行監管機構打擊高風險貸款，并執行更嚴格的資金審核政策，緊縮的信貸政策使得貸款人數有所減少。

值得一提的是，澳洲執行緊縮的信貸政策的一個重要原因是，澳洲的家庭債務水平是發達國家中最高的。據澳大利亞《每日郵報》此前報道，信用卡賬單、住房抵押貸款和個人貸款等債務現在占澳大利亞家庭平均收入的189%，而1988年這一比例僅為60%，也就是債務占收入比在過去30年飆漲了129%。

上世紀90年代以來的低利率助推了澳大利亞超半個世紀的牛市。根據國際清算銀行的數據，在過去的55年中，澳大利亞房價漲了6556%，并且一直處于上漲周期。

華爾街見聞 郭昕妤