多城限制企業購房背后：一二手房“剪刀差”讓企業看到“炒房”機會 稅高但有錢賺

每經記者 蔡雅蕓    每經編輯 梁秋月    

一紙令下，以企業為名義的購房者正在被“罰下場”。

從6月24日至26日，僅三天時間，西安、長沙、杭州便相繼出臺暫停企業（企事業）單位購買住房的政策。

如果說，住房供應中最大的客群是家庭或個人的話，部分企業也是開發商不可忽視的“大客戶”。尤其是在供需緊張，市場反響激烈，樓市調控不斷升級的背景下，企業購房群體因不受限購束縛，而顯得異軍突起。

以企業名義進行購房的現象在國內并非個例。那么，暫停企業購房的背后，是什么在吸引企業購房？企業購房與家庭或個人購房又有什么區別？《每日經濟新聞》記者就此采訪多方人士。

企業買房圖“剪刀差”

率先出臺限制企業購房政策的城市是西安。6月24日，西安出臺《關于進一步規范我市住房交易秩序有關問題的通知》，提出二十三條規范西安住房交易秩序的工作措施，其中就包括“在限購區域內，暫停向企事業單位及其他機構銷售商品住房（含商品住房和二手住房）”。西安市房管局負責人的解釋是，為了“防止以企業名義投機炒房”。

此前，以企業名義來買房的團購，對樓盤項目銷售無疑是一筆“可遇不可求”的大單。

西安某品牌房企員工向《每日經濟新聞》記者表示，在西安搖號之前，她所在的公司遇到過幾次企業團購，買方以公司名義打包買下一棟樓，開發商一般會給1～2個點的優惠。而在西安開始搖號之后，企業團購買房的現象就基本沒有了，因為企業會跟普通購房人一起搖號，“沒有什么不一樣”，注冊公司買房的也多是讓外地人有買房資格。

繼西安后，6月25日，長沙出臺政策，其中同樣提到了“暫停企業在限購區域購買商品住房，已購買的商品住房須取得不動產權屬證書滿5年后方可轉讓”。

同時，因九龍倉瓏璽項目公證搖號公開銷售過程中出現三家企業同時中簽，且這三家公司屬于同一個實際控制人的情況。6月26日，杭州住房保障和房產管理局發布通知稱，在住房限購區域范圍內，暫停向企事業單位及其他機構銷售住房（含商品住房和二手房）。

事實上，以企業名義買房并非只在個別城市發生，一線城市乃至熱點二線城市皆普遍存在，部分地方也針對企業買房出臺了相關政策。以北京為例，2017年3月17日，北京住建委等部門聯合出臺政策，要求企業購買的商品住房再次上市交易，須取得不動產權證滿3年。

而此次三城市直接“暫停”企業購房資格，顯現出更大的政策調控力度和打擊炒房的決心。

中原地產市場研究部總監張大偉對記者分析表示，三個城市都是已出臺限購限售政策的城市，并且新房二手房存在“剪刀差”（價格差距），企業可以直接獲得購房資格，并且沒有限售期，可在買房后迅速進行交易獲得收益。

《每日經濟新聞》記者注意到，西安、長沙新房及二手房的價差明顯。根據中國房地產業協會發布的中國房價行情數據，西安5月新房均價比當月二手房低了1995元／平方米，而長沙則低了1304元／平方米。

稅多但可變相減少

相比普通購房人，企業名義買房存在一定規避政策限制的優勢，但同時，企業買房需交更多稅收。

《每日經濟新聞》記者26日咨詢西安市地稅部門以及長沙地稅部門了解到，在買房環節、持有環節乃至交易環節，企業購房需面臨的稅種和稅收金額都會更多一些。

西安和長沙針對個人買房都會有稅收優惠政策，但企業沒有。其中，西安、長沙規定，個人購買家庭唯一住房的，90平米以下契稅為1%，90平米以上住房契稅為1.5%；如果是第二套改善住房，90平米以下契稅為1%，90平米以上契稅則為2%。而企業購房，西安征收購房金額3%的契稅，長沙契稅比例則為購房金額的4%。以一套1.5萬元/平方米，面積為100平米的住房來算，西安、長沙兩地的剛需購房者需繳納契稅1.5萬元，而企業購房分別需繳納4.5萬元、6萬元。

在持有環節，企業每年還需繳納一定比例房產稅及城鎮土地使用稅。以長沙為例，企業每年繳納房屋余值的1.2%，再根據不同地區規定扣除一定比例，其中湖南省的扣除比例為20%，企業每年需繳納房產稅的金額即：房屋余值乘以1.2%乘以80%。若按房屋1.5萬/平方米，100平米面積，且房屋余值仍為總價150萬元計算，企業每年支付房產稅費用為14400元。而城鎮土地使用稅則按照房產實際占有面積征收，具體征收標準，各地區都不同。

而在交易環節，契稅、增值稅、城市維護建設稅、教育費附加稅、企業所得稅等一系列稅費，都是企業購房后交易時必須面臨的。

企業購房稅費頗高且稅種更多，但在業內看來，在有“剪刀差”的城市，買房存在較大利潤空間，尤其是以“炒房”為目的企業，更會忽略稅費抬高的成本問題。

對此，北京中會仁會計師事務所主任丁會仁對《每日經濟新聞》記者分析稱，多項稅收理論上是存在的，但很多公司在實際操作中，多數會選擇股權變更或連同公司一起轉讓等方式。實際房產并沒有過戶，就不用交納契稅和增值稅以及土地增值稅等。

業內普遍認為，城市限制企業購房的政策會向其他城市蔓延，企業以“炒房”為目的的購房需求也將被抑制。同時，記者從某國有銀行城市支行處了解到，該支行并不接受企業購房按揭貸款的申請。