恒隆“重資產(chǎn)”PK 凱德“輕資產(chǎn)” 哪種模式更適合內(nèi)地房企？

每經(jīng)編輯｜魏瓊    

每經(jīng)記者 魏瓊 每經(jīng)編輯 曾健輝

7月份，萬達(dá)打包出售酒店物業(yè)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)發(fā)展，引發(fā)了業(yè)界對(duì)于商業(yè)物業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的關(guān)注，輕資產(chǎn)話題也成為“2017年博鰲房地產(chǎn)論壇”的熱門詞匯。

作為活躍在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的兩大巨頭，恒隆地產(chǎn)采用重資產(chǎn)模式，而來自新加坡的凱德集團(tuán)則實(shí)現(xiàn)了輕資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)。

恒隆集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗認(rèn)為，做輕資產(chǎn)是服務(wù)性行業(yè)，要靠量來支撐，房地產(chǎn)是一個(gè)長(zhǎng)周期的資產(chǎn)，量不可能太大，所以輕資產(chǎn)絕對(duì)不是最好的賺錢方法。

陳啟宗秉持重資產(chǎn)思路是有現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)的。據(jù)恒隆地產(chǎn)公布的最新數(shù)據(jù)顯示，恒隆地產(chǎn)2017上半年總收入增長(zhǎng)1%至63.58億港元，物業(yè)銷售收入上升5%至25.23億港元，而物業(yè)租賃的租金收入減少2%至38.35億港元，其中內(nèi)地物業(yè)租金同比出現(xiàn)下降。

從物業(yè)租賃的角度看，恒隆地產(chǎn)租金收益增長(zhǎng)優(yōu)勢(shì)并不明顯，而重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)通過商業(yè)物業(yè)升值提升商業(yè)物業(yè)的價(jià)值，同時(shí)對(duì)于提升股價(jià)幫助較大。近些年恒隆地產(chǎn)通過出售部分商業(yè)物業(yè)獲得大量的現(xiàn)金，為企業(yè)發(fā)展提供了資金支撐。

在重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方面，恒隆地產(chǎn)做得相對(duì)極端，多年來恒隆地產(chǎn)均保持接近于零的負(fù)債率。

保利地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理余英在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出，輕資產(chǎn)掙的錢沒有重資產(chǎn)多，在資產(chǎn)證券化沒有實(shí)現(xiàn)之前，好的商業(yè)物業(yè)估值遠(yuǎn)高于其價(jià)值。

余英補(bǔ)充認(rèn)為，如果資產(chǎn)證券化放開了，通過證券化打包獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，這是好的模式。

新加坡商業(yè)地產(chǎn)巨頭凱德集團(tuán)則享受到資產(chǎn)證券化帶來的好處，通過資產(chǎn)證券化實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，享受持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的升值。

凱德中國(guó)首席執(zhí)行官羅臻毓在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，商業(yè)物業(yè)的輕資產(chǎn)并不意味著賣掉所有物業(yè)只做運(yùn)營(yíng)管理，凱德50多個(gè)商場(chǎng)是通過4~5個(gè)基金運(yùn)營(yíng)，凱德投資的資金只有一半左右，這是一種輕資產(chǎn)的模式。

羅臻毓認(rèn)為，持有性的物業(yè)更加掙錢，目前凱德做品牌和管理輸出是對(duì)輕資產(chǎn)模式的延伸，前期商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)本身掙錢，現(xiàn)在資產(chǎn)升值的幅度小了，如果要增強(qiáng)現(xiàn)有物業(yè)的附加值，則需要建立完善的運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。