樓市大消息！12個熱點城市租賃新政一石千層浪，股價先動，房價房租如何走？

買房還是租房好，這個老生常談的問題，今天又重新成為百姓談資，就是因為住建部今天的這一紙新政。

繼廣州率先發布加快發展住房租賃市場政策之后，住房城鄉建設部今日在官網發布了《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》。

除了較早的廣州，還有哪些城市是這次規劃之內的“人口凈流入的大中城市”？答案是12城。據央視財經報道，目前住房城鄉建設部已會同有關部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點，后續將向全國推廣。

哪些城市會成為第二梯隊？記者簡單梳理，目前國內人口凈流入的大中城市中，未來還將有至少16個大中城市將推出發展住房租賃市場的相關政策。

住建部在《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》中，都有哪些必須標注的亮點？

一標注政策五大亮點

《通知》提出加快發展住房租賃市場的4點具體舉措：培育機構化、規模化住房租賃企業；建設住房租房交易服務平臺；增加租賃住房有效供應；創新住房租賃管理和服務體制。

記者發現，此次通知還有以下五大亮點：

亮點一：由九部委同時發布了這一新政。

這九部委分別是：住房城鄉建設部、國家發展改革委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、工商總局、證監會。為何會是這九部委？公安部、央行和證監會為何也出現在部委名單之中？看著和租賃市場干系不大，其實各司其職：

公安部：要比照酒店業管理方式，將住房租賃企業登記的非本地戶籍租住人員信息接入暫住人口管理信息系統，實現對租客信息的有效對接；

央行：加大對住房租賃企業的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，加大對租賃住房項目的信貸支持力度；

證監會：支持發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券及資產支持證券，專門用于發展住房租賃業務。積極支持并推動發展房地產投資信托基金（REITs）。鼓勵住房租賃企業和金融機構運用利率衍生工具對沖利率風險。

亮點二：土地政策方面。

《通知》鼓勵各地通過新增用地建設租賃住房，在新建商品住房項目中配建租賃住房等方式，多渠道增加新建租賃住房供應。超大城市、特大城市可開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作。

亮點三：金融政策方面。

《通知》要求加大對住房租賃企業的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，支持發行公司信用債券及資產支持證券。鼓勵開發性金融等銀行業金融機構加大對租賃住房項目的信貸支持力度，向住房租賃企業提供符合經營特點的長期貸款和金融解決方案。支持金融機構創新針對住房租賃項目的金融產品和服務。鼓勵地方政府出臺優惠政策，積極支持并推動發展房地產投資信托基金。

亮點四：運營政策方面。

《通知》進一步落實“放管服”改革：針對住房租賃企業在新建或改建租賃住房項目、工商登記、租住人員管理等方面遇到的問題，要求各地建立快速審批通道，探索實施并聯審批。

亮點五：推動國企轉型。

人口凈流入的大中城市要支持相關國有企業轉型為住房租賃企業，以充分發揮國有企業在穩定租金和租期，積極盤活存量房屋，包括：國有企業將閑置和低效利用的國有廠房、商業辦公用房等用于租賃，增加租賃住房有效供給等方面的引領和帶動作用。

早在去年6月，國務院辦公廳印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，明確提出支持租賃住房建設。去年以來，住房租賃市場獲得國家層面大力支持，今年相關政策已進入落地期。

二至少16個城市還將跟進

券商中國記者注意到，《通知》中明確，選取12個人口凈流入的大中城市開展試點工作，通過試點總結經驗，形成一批可復制、可推廣的試點成果，向全國推廣。

有媒體曾對部分大中城市2015年的統計公報（其中成都、昆明、沈陽、濟南為2014年數據），根據常住人口與戶籍人口數據，對各城市的凈流入人口情況進行了梳理。

數據顯示，在列入統計的26個重點城市中，有10個城市的凈流入人口超過了200萬，主要位于東部沿海發達地區，只有成都和武漢位于中西部。8個沿海地區城市中，珠三角有4個，長三角2個，京津冀2個。

記者發現，這次公布的12個城市中有10個城市包含其中（已標紅），意味著未來還將有至少16個大中城市將推出發展住房租賃市場的政策。

三地產股集體異動

受九部委“挑逗”，連漲兩日的房地產板塊，今日再度大漲1.57%。

今日午后1：30，地產股集體異動，萬科A、臥龍地產、濱江集團、大龍地產、華遠地產、浦東金橋、萬通地產等多只個股幾乎在同一時刻直線拉升。

先來看消息面的影響：

1、九部委要求大中城市發展住房租賃市場，有機構初步估算，房地產租賃市場規模可達1萬億元。此外，還有租賃行業的附加服務如維修、保潔等，按3%-4%的租金計算，附加價值達300-400億元。

長江證券發布研報稱，發展租賃企業，也為房企帶來契機。鼓勵房企使用庫存房、新建房開展租賃業務，引導租賃企業與房企合作，開發“租賃地產”。租賃市場為白銀時代房地產企業轉型帶來發展新機遇，租賃企業的發展也有利于房地產企業消化庫存，加快資金回籠。

2、2017年1-6月，全國商品房銷售面積為74662萬平方米，同比增長16.1%，增幅較1-5月擴大1.8個百分點；銷售額為59152億元，同比增長21.5%，較1-5月擴大2.9個百分點。

中金公司認為，上半年商品房銷售面積大幅超預期，一、二線熱點城市6月銷售增速呈下行趨勢，三四線市場銷售端仍保持強勁韌性。預計下半年房價將持續走平，建議關注地產龍頭股。

再來看看A股市場上的地產股到底貴不貴：

據東方財富Choice數據統計，行業整體估值方面，房地產板塊有較大優勢，僅高于銀行板塊，房地產板塊市盈率僅為17.95倍，低于建筑裝飾行業的19.44倍市盈率，也低于家用電器行業的23.31倍市盈率。

就個股來看，房地產板塊中，市盈率低于20倍的個股共有41只；其中，市盈率低于10倍的個股也有6只，分別是新湖中寶、華聯控股、世茂股份、金地集團、華業資本、信達地產。

四如何影響房價與房租

數據顯示，我國有700萬大學畢業生，2.45億流動人口……每年，在人口凈流入的大中城市中，都要涌入大批“新市民”。

目前公布的12個城市名單中，僅廣州率先發布了具體的政策。

中原地產首席分析師張大偉認為：

第一，政策的原則是建立租購并舉的房屋消費制度，一定程度上有利于穩定租賃市場，提高租房者權利。

第二，這一政策其實并非新政策，實際在過去的全國房地產市場發展中，租賃是可以就近入學的。

第三，租賃的就近入學，并不能保證優質學區入學，從過去的政策看，廣州的政策其實并無新意，租房也是可以上學的，只是前提是學區有余量的情況下，租戶才可以上學，而且是如果學區房，租戶上優質學校的可能性并不存在。

從全國看，大小城市通過租賃都是可以獲得上學資格的，但就學的基本原則是就近入學，所以一般都是優先滿足房戶合一，其次是有房，這樣避免有人通過租房集中到優質學區資源。

第四、相比商品房的投資行為，學區房產生的原因更多的是發展問題，除非全國教育資源均衡了，只要存在不均衡，租房就不可能入學學區房。

張大偉表示，最近租賃市場的政策非常多，對于租戶的權益來說，有一點的積極意義，但總體看，租賃客戶依然處于弱勢地位，特別是如果房價繼續上行，租戶也不會選擇長期租房。所以租售同權只是開始，目前看，這一政策還需要更多的落地細則配套才能發揮積極意義。

對于對房價，特別是學位房的影響，業內人士表示，這會增大名校學區房的租賃需求量，租金會上漲。同樣的供應量和價格條件下，名校學區房的投資回報率會升高，這會吸引投資者繼續買入而不是賣出名校學區房。

還有業內人士認為，九部委發文要求大中城市加快發展住房租賃市場，再聯系到廣州的租售同權，以后有可能是社會主流。這些措施并不是為了打壓房價，而是政府希望引導和增加房屋的持有價值，鼓勵老百姓持有，而不是買賣投機。用股市來舉例的話，就是希望多一些現金分紅，然后鼓勵大家長期價值投資。

從長遠來看，租賃市場的發展和租賃權益大增會不會對高房價帶來沖擊？

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，租賃權益大增對于大城市的租房者來說，無論從經濟價值還是社會價值角度，都能夠看出租房的性價比在提高。

此外，租賃權益大增有助于房地產市場轉型，對于很多企業來說，在存量資產的運營中租賃市場是一個較好的切入點。

另外，租賃權益大增對于購房需求本身沒有擠壓的導向，但可以說是有分流的效應，這也是對沖高房價的一個重要舉措。

五租售比提高了嗎？深圳一套房67年回本

據不完全統計，現在規模化的住房租賃企業大概只占到住房租賃市場份額的2%左右，這與其他發達國家相距甚遠。比如德國，擁有自有房的概率只有40%，租房率卻達到60%。

此次，政策主要鼓勵租賃機構“進場”，至于機構成分，只有一次提及“鼓勵國有、民營的機構化、規模化住房租賃企業”，從《通知》全文不難發更加強調發揮政府或者國有企業的作用。

記者以深圳為例簡單介紹一下目前租賃市場的投資回報情況。

在“房子是用來住的，不是用來炒的”政策引導下，上半年，深圳房地產自住占比上升為74.4%，比去年全年73.7%有明顯上升。相對而言，有投資意向的客戶比重下降至25.6%。

深圳中原研究中心數據顯示，2017上半年租金的慢回升趨勢形成，全市住宅從1月份68.8元/平/月的租金水平緩慢回升至目前71.5元/平/月。目前深圳房價仍舊處在高位，導致住宅租金回報率僅有1.5%左右，相當于66.7年才能從租賃回報中收回購房成本。結合住宅70年產權來看，當前的租金回報還是處在相對較低的水平。

而在2015年深圳住宅的平均租金回報率約2.55%，當時房租71元/平/月。

近年深圳住宅租金及回報率走勢圖 來源：深圳中原研究中心

不過，深圳房價相對較高，而租金相對較低，因此深圳買房的租金回報率很低。但其實中國無論是哪個城市，租金回報率都不是那么的理想。

從這個理論來看，就中國市場來說，如果能夠接受長期租房的生活方式，租房子其實比買房子要劃算，但前提是房價不漲。然而，前幾年房價增值的速度遠超租金回報。

有業內人士認為，房子只要隨CPI增值，買房就是劃算的。現實中，大部分城市的房價往往會跑贏CPI，也高于銀行存款利率。

六可否將拉動萬億租賃市場

據不完全統計，目前中國長租公寓品牌超500家，除專業運營機構外，房企逐漸壯大為另一支市場力量，已知有萬科、遠洋、龍湖、金地、碧桂園等房企邁入該行列。比如，萬科的泊寓、雷軍投資的YOU+、中航信托投資的魔方公寓等。

近日，萬科董事會主席、首席執行官郁亮此前曾表示，中國的房地產行業真正到了一個新階段。在這個新階段，住宅消費大有可為，租賃市場、軌道物業、養老地產和教育地產等前景廣闊，房地產行業面臨重新洗牌。

住房租賃市場方面，郁亮表示，租售并舉是建立房地產調控長效機制的重要舉措之一，北上廣深等城市，住房租賃市場需求很大，但現在主要是業主個人放租，服務商太少。萬科是少數幾個試水者之一，目前已經開辦長租公寓1.2-1.8萬間，計劃今年做到10萬間。

鏈家研究院報告顯示，2020年和2025年，中國房產租賃市場租金規模將分別達到1.6萬億元和2.9萬億元，2030年預計會超過4萬億元。

不過，這個規模巨大的市場蛋糕并不是那么容易嘗到甜頭。“租房市場這片萬億市值的藍海，未來一定是租售并舉，但這一制度從落地走向成熟完善，還需時日，也對參與者運營能力提出考驗。”業內人士說。

來源：樓市大消息！12個熱點城市租賃新政一石千層浪，股價先動，房價房租如何走？ 萬億租賃市場熱了 

來源：券商中國（ID:quanshangcn） 記者：陳冬生 鐘偉民