萬科領銜790億拿下普洛斯 中國物流地產(chǎn)迎大變局

每經(jīng)編輯｜吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 曾健輝

7月14日，萬科公告披露，此前其聯(lián)合普洛斯公司現(xiàn)任CEO梅志明、厚樸、高瓴資本、中銀投共同參與普洛斯?jié)撛诘乃接谢马棧呀?jīng)獲得普洛斯及董事會同意，交易收購單價為每股3.38新加坡元。

其中，萬科投資占股21.4%、厚樸占股21.3%、高瓴資本占股21.2%、中銀投占股15%、普洛斯管理層占股21.2%。

此次交易最終還需通過普洛斯股東大會及新加坡相關監(jiān)管的批準程序，但若此次私有化完成，以披露的交易總價約159億新加坡元（約790億元人民幣）看，該筆私募股權并購的規(guī)模或刷新亞洲紀錄，且將深層影響收購方企業(yè)和整個中國物流行業(yè)。

一場雙贏的大收購

經(jīng)過近一年選擇，全球領先、亞洲最大的現(xiàn)代物流設施提供商普洛斯（GLP）選擇由厚樸、高瓴資本、萬科、SMG、中銀投資等組成的中國財團進行每股3.38新加坡元的收購交易。

就此次交易的估值而言，約159億新元（約790億元人民幣），高于其上市以來的最高收盤價，交易完成后普洛斯將從新加坡交易所退市，開展私有化進程。

對收購方而言，一投行人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，直接對母公司進行股權收購，且交易在國外，這樣既可以降低稅費，還能在新加坡通過發(fā)行資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品，在市面募集資產(chǎn)，進一步補充流動性。

“此外，買方在獲得股權之后，還能通過第三方來募資，因此，實際自身出資只占很小一部分。”

上述人士認為，募資結構不僅保留了現(xiàn)金流來對后續(xù)業(yè)務進行反哺。而且從此次擬交易的股權結構來看，雙方各司其職，普洛斯管理層保留了21.2%的占股，原運營團隊的保留能保證企業(yè)穩(wěn)定運行，繼續(xù)創(chuàng)造收益。 

物流市場面臨多維變局 

有持續(xù)價值是此次中國財團收購普洛斯之舉的一項關鍵，而它的意義在于，效益或不僅輻射收購方的幾位股東，也在于物流地產(chǎn)和中國物流。

2003年，普洛斯開始在中國開展業(yè)務，為中國帶來了“物流地產(chǎn)”的概念，并將物流倉儲設施的國際標準帶入中國。

據(jù)了解，目前國內(nèi)高標準物流倉儲的建設基本是以普洛斯為標準。及至2015年，普洛斯在中國的現(xiàn)代物流地產(chǎn)市場份額已占據(jù)55%，規(guī)模約相當于前十位中其他企業(yè)所擁有土地資產(chǎn)之和。

就普洛斯的賺錢能力而言，在物業(yè)開發(fā)、運營管理、基金管理、物流金融幾項主業(yè)務中，2016年物業(yè)管理運營業(yè)務所實現(xiàn)的租金收入6.34億元，占總收入7.77億元的81.6%。

這一塊業(yè)務不僅為公司自有及自行開發(fā)的物流產(chǎn)業(yè)提供管理運營服務，還為出售給物流產(chǎn)業(yè)基金后的物業(yè)資產(chǎn)提供運營承租服務，在整個“閉環(huán)”當中充當“主要利潤賺取者”的角色。

“而當我國工業(yè)倉儲用地的供應持續(xù)收縮，物流地產(chǎn)土地及物業(yè)的價格攀升，也使得房產(chǎn)價值增值金額占凈利潤的比重越來越高。”上述業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

就行業(yè)層面而言，高力國際研究指出，相比廠房或商業(yè)用地，物流用地提供的就業(yè)崗位以及稅收產(chǎn)出相對較少，因而在政府層面的批復率和速度較緩。因而對于物流地產(chǎn)企業(yè)來說，獲取土地仍是市場發(fā)展的最大障礙。

興業(yè)證券統(tǒng)計顯示，截至目前，普洛斯項目已布局全國38 個主要城市，物業(yè)總建筑面積約2,870萬平方米，其中完工物業(yè)面積為1575萬平方米，在建物業(yè)面積為1160萬平方米，另外還擁有1200萬平方米的土地儲備。

“一般而言，物流用地中70~80%為物流倉儲用地，剩下一部分則可以轉成研發(fā)類用地，還可以建造類似于公寓樓和辦公樓等物業(yè)，即可租又可賣。而伴隨地價升值企業(yè)則能享受更好的估值收益，得到融資便利。”

上述投行人士認為，土地資源是物流地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，普洛斯在充實土地儲備和獲取優(yōu)質(zhì)土地上提供了很好的經(jīng)驗，這也是普洛斯受到資本財團青睞的原因，它能基于行業(yè)價值由上而下創(chuàng)造持續(xù)可觀的股東利益。

若此次收購完成，中資在其中的占比將達到78.8%，隨之改變中國物流地產(chǎn)市場由外資企業(yè)絕對主導的格局。

一券商人士表示，以此次交易中持股比例最高的萬科，2014年~2015年已連續(xù)布局物流地產(chǎn)，此次收購意在成為中國第一的物流地產(chǎn)發(fā)展商。可以說，這次交易若成功，應該會極大改變中國物流。