房企備戰輕資產頻現新面孔 主謀“品牌輸出+資產證券化 ”

每經編輯｜董青枝    

每經實習記者 董青枝 每經編輯 曾健輝  

在銷售利率下降的當下，房企想要快速擴大規模并搶占更多市場份額，紛紛轉型輕資產模式。萬達、萬科、佳兆業和星河等老牌房企均涉足輕資產，部分房企借力資本市場加快了全國化布局。

輕資產因投資少、靈活性強和風險低等特點受到房企青睞。就目前來看，國內各大商業地產房企正在嘗試或踐行的輕資產模式不外乎品牌管理輸出、資產證券化及合作開發這幾類。

仲量聯行深圳零售地產部總監許斌告訴《每日經濟新聞》記者，現在房企商業品牌管理輸出還在不斷擴張，但有一個考驗是如何拿到更多的項目。

品牌管理輸出項目擴張

世邦魏理仕《全球購物中心發展報告》顯示，2016年全球新建購物中心1250萬平方米，同比增長11.4%。中國延續了自2010年以來的活躍勢頭，以575萬平方米的面積占比近半，再居全球首位。2017年，中國17個主要零售市場將面臨800萬平方米的新增供應量。

各大房企也在加速布局品牌管理輸出項目。以深圳本土房企星河為例，近日星河商置宣布簽約深圳龍崗星河iCO、深圳布吉星河COCO City兩大品牌管理輸出項目，同時正在籌備深圳雅寶星河COCO Park。

星河商置方面透露，計劃將商業版圖向北拓展，并計劃至2020年完成以珠三角、長三角為核心的全國布局，實現商業服務項目40個以上，商業運營管理面積超過350萬平方米。

無獨有偶，佳兆業自2016年開始嘗試輕資產管理輸出業務，今年進入開業籌備期的購物中心達到5個，目前在營、籌備和在建購物中心達64個，總面積超500萬平方米，未來5年內僅廣深區域的精品購物中心數量將超過10個。

而萬達輕資產模式的轉型力度更大。萬達董事長王健林曾公開表示，想要更快擴大規模，重資產模式已經不適合，只有輕資產模式才能更快發展。

今年上半年萬達新發展項目28個，萬達廣場26個，萬達城2個。萬達廣場全部為輕資產項目，其中投資類輕資產項目14個，合作類輕資產項目12個。

業內觀點認為，今后長期持有項目和輸出管理將成為實力開發商及運營商的兩大盈利模式。

資本運作提速

目前國內踐行的幾大輕資產模式，除了品牌管理輸出外，資產證券化也是重要舉措之一。

星河商置于去年12月掛牌新三板，邁入資本市場。按業務拓展模式，星河商置試圖通過委托管理、管理輸出、品牌輸出、整體租賃、小股操盤和第三方合作等模式快速拓展業務。未來星河商置將借力資本市場，產融互動，逐步建立商業運營管理的資本運作體系，并實現快速化、規?；l展及全國布局。

萬科商業也一直在走輕資產運營道路，早在3月17日，萬科公告商業地產發展戰略，決定把印力集團定位為集團商業開發和管理的平臺。5月23日公告成立兩只商業地產投資基金，規模128.9億元，加之年初128.7億元的聯合收購平臺，試圖撬動258億元的商業地產規模，為未來進一步的資產證券化預留通道。

另外，去年9月大悅城地產宣布以14億美元轉讓下屬三家子公司49%股權，并建立國內首家房地產基金平臺，引入中國人壽和新加坡政府投資公司（GIC）作為戰略合作伙伴，同時，其運營模式開始朝基金合作和管理輸出模式邁進。

許斌指出，借力資本市場運作其實就是不動產資產證券化，優質的商業項目經濟效益不會降低，投資者看好其穩定的收益愿意投資。

記者觀察到，現實的情況是國內資產證券化尚處在初級發展階段，商業地產ABS或類REITs仍處于試水階段；規?；詈诵牡娜缍愂諆灮?、法律還有待進一步突破；商業運營能力、資產管理能力及租金回報率等有待進一步提升。未來，隨著金融風險防控機制的逐步成熟，金融與房地產市場深度融合，才能走向真正的商業地產輕資產化。