中鐵建地產：一場與自我的較量

每經編輯｜蔡雅蕓    

每經記者 蔡雅蕓 每經編輯 劉紫薇

每天醒來，都覺得自己睡在工地上，那是一些說不清是什么機器發出來的隆隆聲中夾著一聲聲鋼鐵碰撞的清脆聲。

天黑后如果不拉窗簾，塔吊的燈光是“夜空中最亮的星”。

城市開發建設的速度太快，邦地產君每天一低頭就能看到窗外兩塊工地的工期進度，他們的樓面價都曾經創下成都的第一。

某一個陰雨綿綿的下午，邦地產君打了個電話：

“親，你知道我們房子的房產證什么時候能下來嗎？”

“再過一段時間吧親，不過我跳槽了啊，去了南邊。”

“南邊哪個樓盤？”

“西派瀾岸。”

“他們房子怎么樣？”

“四五百萬一套呢！”

沒得到想要的信息，卻知道了我的置業顧問跳槽。而過了一個月我再打電話給她，她又跳槽了。

此前聽到是中鐵建的房子，與我們每天抓著不放的“碧萬恒”比起來，是有點“冷門”，邦地產君一下子沒反應過來。

作為18家涉足房地產的央企之一，中鐵建在成都的項目并不多，西派城、西派瀾岸、青秀城、中國鐵建廣場、錦江國際花園，多是高端改善的產品。從透明房產網的數據看到，他們的庫存幾乎消耗完畢，連所剩房源最多的西派瀾岸，也僅剩48套，中國鐵建廣場剩24套。

補貨應該是他們現在最急需做的事。中鐵建西南區域公司總經理阮興跟邦地產君說，“到了2020年，也就是’十三五’規劃期間，整個西南區域的銷售金額要達到400億元，那么成都至少要達到150億元。”

也正如阮興所言，想在成都達到這個業績目標，貨值是一定要補的。

從2016年底，中鐵建花費53億元一口氣拿下成都城南雙流區三宗地塊就能看出，他們在成都下了很大的決心。

還記得今年4月6日成都那場驚心動魄的土拍嗎？中鐵建又以總價15.12億元、樓面價13580元/平方米拍得青羊區一幅地塊，記得西南財大副教授劉璐說過，這塊地是那次土拍中唯一一塊超值的地，因為成交價比其應有的價格低8.87%左右。

劉璐預測，結合現在的限價政策，雙流三塊地精裝房的單價預計在17000元／平方米左右，青羊區地塊若是清水房則可能高達20000元／平方米，邦地產君做了一道簡單粗暴的數學題，這幾塊地集中上市后將為中鐵建貢獻至少56億元的貨值。

但他們離150億有多遠呢？根據克而瑞的數據，2016年成都銷售業績排名的第一把交椅被保利的116.18億元拿走，接下來就是恒大的98億元及萬科的96億元。但這個排行榜里沒有中鐵建。

關于其在成都的銷售金額，成都公司對邦地產君稱并沒有準確掌握，但從中新網的報道中看到，為71億元。

據阮興介紹，中鐵建西南區域公司目前已經在成都、武漢、西安、重慶、貴陽布局24個項目，獨立開發及合作開發項目21個，在土地上的總投入約300億元。

從其在西南區域的戰略看來，高端改善的產品將會是他們在市場上的主打，為此其研究了12場高端生活方式預計在下半年推出。

在今年4月一場與媒體的交流會上，阮興也透露今年預計房產板塊完成年銷售額100億元的目標。

細數中鐵建在全國的布局，上海僅有一個青秀卓庭在售也是讓人意外。而從他們2015年12月17日在上海奉賢區以總價38億元，樓面價19179元／平方米拿地后，在上海亦久無拿地的聲音。目前奉賢區那塊地案名為香榭國際，目前還未開盤。

廣州，中國鐵建的項目只有三個，荔灣國際城、環球中心以及國際花園。最新的拿地動作是在今年的2月15日，中鐵建以底價3.61億元競得廣州南沙行政中心西側的商業用地，折合樓面價4797元／平方米，但是，這塊地的出讓條件是中鐵建需在180天內將全國性總部或區域、功能性總部遷入南沙，除此之外，地塊還要求中鐵建需自持計算容積率總面積15%的物業，自持部分物業自取得房地產權證后持有年限不低于5年。

翻閱其官方網站就會發現，除了北京，中鐵建更偏愛二線城市，南京、成都、重慶、杭州、合肥、長沙等等，甚至連“深圳”這兩字，都沒有在項目列表中看到。

再看看全國的吧。

還是克而瑞的數據，在今年1-5月間，中國鐵建以240.1億元的流量金額排在TOP100中的第29位，比28位的金科略低3.3億元。

在2016年的時候，中國鐵建是以476.8億元位于第二梯隊，第28位；2015年，以372.5億元位于第19位。

一年的時間被誰超過了？有中國金茂、榮盛發展、新城控股、陽光城、正榮集團、中南集團、魯能集團、旭輝集團、首開股份。

我們一直都在說“房企彎道超車”這件事，大家都在卯足勁沖著千億級奔跑，但從今年1～5月的成績單看起來，千億的傳說要破功了。

目前突破千億銷售額的房企已經增至5家，除了碧桂園、萬科與恒大之外，保利與綠地成為新入局者，而十強新晉龍湖卻異軍突起，前5個月累計實現合同銷售金額755.2億元，環比增加155億元。

也就是說，龍湖僅憑5個月的合約銷售額就超過2016全年銷售的86%。根據每日經濟新聞記者此前的報道，龍湖前5個月的單月銷售業績同比增長率依次分別達到186%、415%、218%、161.54%、126%。按其平均增長率計算，2017年龍湖合約銷售額有望突破兩千億元。

在這種時候，城市更新、特色小鎮、共享空間、長租公寓、醫養健康、教育產業、文化／旅游、商業地產、金融、海外地產、家裝、智能家居等等都成了企業業績增長點。

翻看中國鐵建的年報，在2016年其房地產板塊新簽合同額占總新簽合同的4.058%，而工程承包則占了86.89%。

這個工程承包就指向了鐵路、公路、城市軌道、市政工程、水利水電工程以及機場碼頭。

搜索中鐵建與某個城市發生的重大事件，更多的是PPP、BOT項目的中標，而參與這樣的項目，更能以較低的融資成本緩解資金壓力。

也許是受到土地價格的壓力，阮興也說，之前已經與綠地、新希望有過合作，在成都在未來一定會跟更多的房企合作。

一位銀行人士曾跟邦地產君說，現在企業貸款真的不容易，在小企業面前硬氣的國有銀行，面對央企國企面前的貸款需求，則是能滿足的盡量滿足，比如“可商議”的貸款利率。