上海拍出兩宗"100%"自持商辦地 金茂41億奪上海虹口項目

每經編輯｜吳若凡    

每經記者 吳若凡 每經編輯 曾健輝

繼北京、杭州實施地塊“100%自持”新規后，今日上海拍賣的兩宗商業地塊也對競拍房企提出了“競買方100%自持”的要求。其中，上午拍賣的長寧區商用地塊，僅吸引3家房企參加拍賣報價，最終地塊由招商和東航兩家企業的聯合體以16.06億元拿下，樓板價約20000/㎡，溢價率：63.1%，

“實際上，企業對這種地積極性不高，一方面因為拍賣條件高，另外還因為地塊處于大虹橋區域，而區域的商用物業庫存較多。”知名地產人士薛建雄指出，更重要的原因是，該地塊要求項目建成后，入駐方必須是以虹橋機場為主運營基地的大型飛機公共航空運輸公司總部企業。

上述地塊的出讓條件約定受讓人自取得不動產權證之日起六個月內將企業總部注冊于長寧，項目產業招商落地率不低于60%，即入駐辦公樓宇企業總數60%的企業工商、稅務注冊于長寧。

薛建雄指出，一些企業辦公地比較隨意，但注冊地往往會落在有稅收優惠的其他區，所以對后續運營提出相當高要求。

今日拍賣的第二宗地塊是位于虹口區提籃橋的商用地，要求“100%自持辦公、商業物業不少于20年”，必須整體運營，統一招商管理，且辦公樓須引入互聯網+創新型連鎖企業區域總部或持牌金融集團中國總部。商業業態主要以集中體驗式綜合性消費模式為主，不得分割出售。

從拍賣結果看，起拍價41.14億元的地塊，最終金茂以41.24億元拿下，溢價率僅為0.24%。而同樣的區域，在去年11月25日，提籃橋街道HK322-01號地塊曾吸引了上實、金茂、金地和九龍倉等7家開發商競買，金茂以25.55億元競得地塊，樓板價45153元/㎡，溢價率18.82%，刷新了虹口區商用地的樓面價紀錄。為何短短半年時間，相同地段的市場反應大不同？

薛建雄認為，上海整治“類住宅”之后，以往那些開發商能夠獲得高溢價的路徑基本被堵死，目前市面上商辦除了整棟出售之外只有長期運營收租這條路。因此，高總價地塊就相對比較冷清。

就區域而言，北外灘一直以來都是虹口區的富貴之地，區域率創地王。2012年上港集團拿下的海門路55號地塊高達56.8億元，成為當年的上海總價地王。2015年11月上實集團在提籃橋街道拿下的地塊，總價也在32.6億元成為虹口區地王。即使是2016年，金茂整售星外灘-上海國際航運服務中心的一棟寫字樓整時作價也達52.88億元，單價超過8萬元/㎡。

“目前區域寫字樓單價在8萬元/平方米，發展前景和后市價格都有空間，只不過出于地塊嚴格的出讓條件和當下的環境，土拍‘啞火’了。”上述人士表示。