南昌9地連拍頻現(xiàn)高溢價 本土房企與外來大鱷“貼身肉搏”

每經(jīng)編輯｜余冬梅

每經(jīng)實習記者 唐潔 每經(jīng)編輯 余冬梅

6月年中將至，南昌土拍市場風起云涌。6月7日這一天，南昌市南昌縣迎來超大規(guī)模9地連拍，總用地面積達到357.7畝，出讓總地價達20.52億。9幅拍賣土地中，7幅土地被本地房企收入囊中，其中6幅土地溢價率超過280%。一家本土房企甚至連拿3幅土地，競爭激烈，可見一斑。

就當前南昌而言，一方面是本土房企在土地市場發(fā)力，另一方面則是品牌房企的強勢進入。《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，2016年恒大、綠地、中海三家房企拿地金額占據(jù)了南昌土拍市場的前三甲。此外，2016年南昌新進的品牌房企還包括安徽文一地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、富力地產(chǎn)等，而年初碧桂園一舉投下2個億進入南昌象湖新城。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，從今年的市場情況來看，不管是一級市場的招拍掛還是二級市場的收并購，品牌房企拿地速度不會減慢，將進一步加大行業(yè)整合和洗牌的力度，品牌房企和地方房企的較量仍將持續(xù)。

9幅土地中本土房企拿下7幅

南昌縣本次土拍的9幅土地中，有7幅土地被南昌本土房企拿下，其中一家叫做南昌盈宏實業(yè)的開發(fā)商一口氣拿下3幅土地。3幅土地均屬于商住用地且全部來自蔣港鎮(zhèn)。

上述3宗地中面積最大的是23號土地，該地塊位于蔣巷鎮(zhèn)高梧村蔣巷西大道以東，容積率約2.2，地塊出讓總面積87.96畝，總價4.53億元，樓面價3512元/㎡，溢價率高達344%，其他兩幅土地是22號和25號地塊。

22號地塊創(chuàng)造了當天土拍的最高溢價率357%，該地塊位于蔣巷鎮(zhèn)高梧村蔣巷西大道以東，容積率約2.0，地塊出讓總面積44.92畝，成交總價為2.44億，樓面價為3668元/㎡。25號地塊位于蔣巷鎮(zhèn)高梧村蔣巷西大道以西，容積率約2.2，地塊出讓總面積18.8畝，成交總價8307萬元，樓面價3014元/㎡，溢價率281%。

此外，一家叫做江西飛鴻置業(yè)的開發(fā)商入得兩幅土地。兩幅土地同樣來自蔣港鎮(zhèn)且也是商住用地。兩地塊相鄰，位于蔣巷鎮(zhèn)高梧村蔣巷西大道以東，容積率約2.2，其中20號地塊最終成交總價為5323萬元，地塊出讓總面積11.86畝，樓面價為3062元/㎡，溢價率287%。 另21號地塊容積率約2.2，地塊出讓總面積4.40畝，‍‍最終成交樓面價為3007元/㎡，‍‍溢價率280%。

此次土拍以底價成交的是19號一則住宅用地，出讓面積僅為4.07畝，地塊位于南昌縣城北路以南，蓮西大道以西，天倫華庭小區(qū)以北，容積率約1.6~2.0，最終被南昌銀城地產(chǎn)以2849萬元拿下，樓面價在此次土拍中最高為5250元/㎡。

另一則純住宅用24號地塊，由江西豐盈閣實業(yè)獲得，該地塊位于江西新聞出版學校對面，靠近豫章大橋。地塊容積率約1.8-2.2，地塊出讓總面積21.46畝，成交總價1.37億，溢價率299%，樓面價4350元/㎡。

張宏偉表示，目前品牌房企進入地方市場的節(jié)奏越來越快，對地方市場的主導作用也越來越大，本地房企要保住在市場中的地位首先就是有一定的土地儲備，因此部分本地房企在這個階段中為尋求發(fā)展積極拿地。

兩宗宅地未來限價9000元/㎡

當天下午，唯一有限價要求的26號和27號住宅地塊開始拍賣，兩地容積率均為2.5，綠化率均≥35%。其中，26號地塊被來自廣州的富力地產(chǎn)競得，位于南昌縣范圍內(nèi)匯仁大道以南，撫生西路以東，總成交面積80.79畝，總成交價為5.06億，溢價率為4.3%，樓面價3756元/㎡。這也是富力自5月10號拿下紅谷灘新區(qū)一幅商住用地后在南昌再次拿地。

27號地塊位于南昌縣范圍內(nèi)匯仁大道以南，銀湖中路以西，文山一路以北。該地塊由悅泰發(fā)展有限公司以4038元/㎡的樓面價競得，溢價率為12%，總成交價為5.28億元。總出讓面積78.45畝。

根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要求，兩地塊將進行嚴格限價，要求住宅銷售價格不超過9000元每平方米。掛牌文件還要求該宗地競買保證金、出讓金必須以全額外資繳納，建筑設(shè)計嚴格按照綠色節(jié)能建筑標準，綠色建筑要求進行規(guī)劃設(shè)計。

張宏偉認為，限價一方面是迎合目前部分調(diào)控政策的內(nèi)容，避免房價出現(xiàn)大幅度波動。從另一個角度來看限價對房企的成本控制能力和開發(fā)能力的是一個絕對考量。誰有足夠的資金，誰能承受這樣的價格壓力誰才能抓住市場。